Trois types de forclusions
La forclusion est le revers du rêve américain d'accession à la propriété . C'est le pire cauchemar d'un propriétaire et peut entraîner un coup dur et dévastateur pour les finances personnelles. Forclusion peut effacer l' équité dans une maison.
Il peut détruire le crédit personnel pendant des années et pourrait signifier déraciner une famille de leur voisinage, amis, famille et écoles.
L'envers des forclusions
Cependant, pour un investisseur astucieux et, espérons-le, bienveillant, l' achat de biens saisis peut être une affaire immobilière formidable. L'espoir est que les deux parties à la transaction gagnent en profitant d'un transfert de propriété opportun - qui produit un bon investissement pour l'investisseur et la cession pour le propriétaire - et cela pourrait épargner la cote de crédit du propriétaire avant que les choses empirent.
L' inconvénient des saisies
Profiter des saisies n'est pas la évidence que beaucoup supposent qu'il soit - pour chaque histoire de succès, il ya probablement cinq histoires d'horreur. Toute transaction immobilière comporte des risques. Bien que les investisseurs ayant les meilleures intentions puissent contribuer à réduire le risque, ils ne peuvent l'éliminer complètement.
Les trois types de forclusions
Il existe trois façons d' acquérir des biens en détresse , en fonction de l'endroit où la propriété réside dans le processus de forclusion.
Les trois étapes sont les suivantes: pré-forclusion, forclusion et post-forclusion.
- Pré-saisies
Dans la phase de pré-forclusion, les investisseurs seront probablement en mesure de faire le plus de bien pour le propriétaire en détresse et pour eux-mêmes. Pré-forclusion est où d'autres dommages à la cote de crédit du propriétaire de la maison peuvent être prévenus et la maison peut être transférée à un prix mutuellement convenu avant qu'il soit nécessaire d'obtenir le prêteur impliqué. Le meilleur potentiel conduit à localiser une propriété à ce stade peut provenir d'avocats, comptables, agents immobiliers , ou par l'intermédiaire d'associés et d'amis. L'équité de la rédemption devrait également être considérée.
- Étape de forclusion
Dans la phase suivante, quand une propriété est à l'étape de forclusion, la meilleure façon d'identifier une propriété potentielle est par le bureau du greffier du comté. Découvrez où les avis de défaut sont classés et de déterminer comment trier l'indice général pour découvrir les ventes en forclusion en attente. Vous pouvez également demander que votre adresse ou adresse e-mail soit placée sur une liste de préavis ou une liste de défauts en attente. Les compagnies d' assurance titres peuvent également être utiles dans ce domaine en fournissant des informations enregistrées en échange de l'attente de futures affaires.
Le processus de forclusion lui-même varie d'un état à l'autre, selon qu'il s'agit d'un état de titre ou de privilège, ce qui détermine s'il s'agit d'une forme de forclusion judiciaire ou non judiciaire. Les saisies judiciaires concernent les hypothèques, plutôt que les actes de fiducie , et prennent beaucoup plus de temps à compléter.
Les saisies non judiciaires se rapportent à des actes de fiducie lorsqu'un tiers, appelé un fiduciaire, gère l'ensemble du processus dans un délai de deux à quatre mois après que l'emprunteur a fait défaut et a cessé d'effectuer les paiements. Une fois que la propriété passe par la phase judiciaire ou non judiciaire, elle est alors prête à être vendue aux enchères au plus offrant.
- Post-forclusion
Et enfin, à l'étape post-forclusion, le prêteur a déjà pris le contrôle de la propriété. La maison est alors en possession du département REO (Real Estate Owned) du prêteur, ou entre les mains d'un nouveau propriétaire ou investisseur qui a acheté la propriété aux enchères.
Reportez-vous à l'avis de forclusion pour déterminer le nom du prêteur ainsi que le solde dû sur l'hypothèque. Les prêteurs sont généralement des vendeurs extrêmement disposés, car un REO sur les livres est un signe évident d'avoir pris une mauvaise décision de prêt. Les frais généraux et les pertes associés à un OER - reflétés à la fois dans les réserves supplémentaires qu'un prêteur doit maintenir ainsi que dans les éventuels frais de gestion immobilière engagés - signifient que la banque est probablement un négociateur volontaire .
Si la propriété est entre les mains d'un investisseur privé, plutôt qu'avec le prêteur, vous pouvez toujours être en mesure de faire une offre soit seul ou avec l'aide d'un agent immobilier . Cependant, le prix à ce stade peut ne pas être bas.
Une décision d'investissement clé à faire est de savoir où entrer dans le processus de forclusion. Il est essentiel que vous identifier l'une des trois étapes susmentionnées et devenir un expert dans ce processus particulier, ce qui vous aidera à atteindre le plus de succès à devenir un investisseur à long terme des propriétés en difficulté.