Question: Que devons-nous savoir sur l'achat d'une vente à découvert?
Nous attendions patiemment que la banque approuve notre vente à découvert depuis près de deux mois. Nous sommes des acheteurs d'une première maison , et je ne peux pas croire la bonne affaire que nous obtenons sur cet endroit. Le problème est que nous ne pouvions pas faire l'inspection de notre maison avant d'avoir obtenu l'approbation, et l'inspecteur a trouvé un tas de choses qui ne vont pas - problèmes de santé et de sécurité - et nous voulons que ce soit réglé. Notre agent dit que la banque ne le fera pas parce que la maison est vendue comme une vente à découvert. Que diable fait As As mean? Qu'est-ce qu'une vente à découvert?
Réponse: Beaucoup d'acheteurs d'une première maison ont du mal à passer l' inspection de la maison, mais c'est encore plus difficile quand ils achètent une vente à découvert. C'est parce qu'il serait inhabituel pour un vendeur de réparer quoi que ce soit lorsqu'une vente à découvert est vendue telle quelle. En outre, dans certains cas, les réparations payées par le vendeur pourraient violer l'accord de pleine concurrence de la banque.
Pourquoi les ventes à découvert sont-elles vendues dans leur état?
Les banques prennent un bain lorsqu'elles autorisent une vente à découvert . Parfois, le montant remis par la banque dépasse 50% du solde impayé de l'hypothèque. Il n'est pas inhabituel pour une banque d'accepter un remboursement fortement réduit, car la propriété ne vaut que ce qu'elle vaut au moment de la vente. Si les valeurs ont chuté de 50%, le prêteur recevra ce qui reste après le paiement des frais.
Les coûts de vente sont déduits du prix de vente. Disons qu'une maison vaut 100 000 $. Si la commission , le titre et les frais d'entiercement, les impôts fonciers et tous les frais de vente totalisent 10 000 $, par exemple, la banque recevra 90 000 $.
Si la banque devait autoriser les coûts de réparation, l'argent pour ces coûts de réparation serait déduit des 90 000 $, ce qui compenserait encore moins la banque. En outre, de nombreuses banques estiment que leurs ventes à découvert sont un peu inférieures à la valeur marchande pour permettre des réparations inattendues. Ainsi, le coût de réparation / réparation d'un défaut peut déjà figurer dans le prix que vous êtes censé payer.
En conséquence, les banques refusent généralement de payer quoi que ce soit en dehors des frais de clôture localement acceptés. De nombreux contrats d'achat stipulent que l'acheteur achète la maison dans son état actuel. Vous devriez lire les petits caractères de votre offre d'achat de 10 à 20 pages.
Le vendeur peut faire des réparations lors de la vente d'une vente à découvert?
Parfois, pour attirer l'attention des acheteurs, je pourrais insérer une phrase dans mes offres de comptoir ou des addendums énonçant les conditions de vente. Je dirai que les acheteurs ne comprennent pas que ni la banque ni le vendeur feront des réparations, pour quelque raison que ce soit, jamais, dans un million d'années.
Cela fait rire les gens. Il peut également rendre certains acheteurs fous parce qu'ils veulent que quelqu'un soit responsable de l'état de la propriété. Mais ce n'est pas probable. Ce sont des gens qui ne comprennent pas que la dernière chose qu'un agent de vente à découvert et son vendeur veulent entendre quand ils planifient la propriété de fermer est une demande de l'acheteur pour les réparations. Certains agents préféreraient négocier avec un nouvel acheteur parce qu'il est plus facile que de recommencer à négocier un prix inférieur ou à réparer des dépenses avec un acheteur existant.
Quant à savoir si le vendeur peut faire des réparations, cela dépend. Certains contrats stipulent que le vendeur doit livrer la propriété à l'acheteur dans le même état que lorsque l'acheteur l'a vue pour la première fois.
Si quelque chose se produisait, par exemple, le toit commençait à fuir, ce n'est plus dans le même état. Pour tenir la transaction ensemble, le vendeur pourrait être disposé à réparer le toit. Mais ce n'est pas nécessaire dans de nombreux cas.
Exigences de prêt FHA indiquent qu'il ne peut y avoir aucune peinture écaillée dans une maison construite avant 1978. Un acheteur ne sera pas obtenir un prêt si l'évaluateur notes peinture écaillée. Est-ce que le vendeur décidera de gratter et de peindre les taches notées par l'évaluateur de l'acheteur? Le vendeur pourrait si le vendeur veut que la transaction se termine. Tout dépend de ce que vous demandez d'être réparé et de la taille de l'affaire.
Problèmes de santé et de sécurité pour une vente à découvert
Puisque vous avez expressément utilisé le terme santé et sécurité, parlons-en. Certains problèmes de santé et de sécurité sont graves. Certains sont doux. Certains traitent des infractions au code qui pourraient faire l'objet de droits acquis.
Un problème de santé et de sécurité est une fissure dans le trottoir lorsqu'un côté est soulevé un demi-pouce et l'autre côté est un peu plus bas. Une telle fissure, peut-être causée par les racines des arbres, pourrait amener les gens à trébucher et tomber à plat sur leur visage. Mais est-ce un problème de santé et de sécurité pour vous? Ne pas avoir une porte coupe-feu entre la maison et le garage est un problème de santé et de sécurité. L'évacuation d'un échappement dans le grenier est un problème de santé et de sécurité. Où dessinez-vous la ligne?
Ce ne sont pas des réparations que la plupart des vendeurs penseraient même à aborder pour une vente à découvert. Avant d'envisager d'acheter une vente à découvert, vous pouvez vous demander si vous êtes prêt à accepter une maison dans sa condition. Toutes les maisons ont des défauts. Il n'y a pas de maison parfaite.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.