Vous avez fait le difficile, en attendant l'approbation de vente à découvert et en recevant l'autorisation d'aller vers la clôture.
Le reste devrait être relativement facile et pas très différent d'une transaction immobilière régulière, tant que rien ne change et que vous pouvez respecter votre délai de clôture.
Première étape vers la clôture de la vente à découvert
Passez en revue votre estimation de bonne foi et lettre d'approbation avec votre prêteur. Assurez-vous que les frais de clôture que le vendeur et vous avez convenu que le vendeur paiera est autorisé par la banque de vente à découvert dans la lettre d'approbation de vente à découvert .
S'il y a pénurie, trouvez qui la paiera. Si c'est le vendeur, la banque de vente à découvert permettra-t-elle au vendeur de le payer? Vous avez besoin d'une sorte de preuve que les coûts de clôture approuvés dans la lettre correspondent aux coûts convenus dans votre contrat d'achat. Cela peut être un énorme problème à la fermeture si vous êtes soudainement frappé avec les coûts de clôture inattendus de l' acheteur . De plus, cela pourrait retarder la fermeture si vous devez signer un nouvel EFG.
Plus d'une lettre d'approbation de vente à découvert
Si cette transaction implique deux prêteurs à découvert ou plus, assurez-vous que toutes les lettres d'approbation de vente à découvert correspondent.
Si une lettre autorise un paiement de commission maximum et qu'une autre lettre le réduit, vous n'avez pas d'accord. Voici les éléments essentiels que les lettres devraient contenir:
- Paiement au second prêteur. Les lettres du premier prêteur et du second prêteur devraient préciser le montant payé au deuxième prêteur, et ce montant devrait être le même.
- Acheteurs approuvés. Parfois, les acheteurs veulent ajouter d'autres personnes à l'acte à la clôture. Ces personnes devraient être nommées dans la lettre d'approbation. Vous ne pouvez pas avoir une lettre du premier prêteur qui approuve Mary Jones comme acheteur, et une autre lettre du deuxième prêteur qui approuve Mary Jones et David Jones comme acheteurs.
- Date de clôture. Si vous ne pouvez pas fermer à la première date entre les deux lettres, alors vous devrez obtenir une courte prolongation de la vente de ce prêteur.
Inspection de la maison avant la clôture de la vente à découvert
Les ventes à découvert sont généralement vendues dans leur état «tel quel». Ceci est généralement interprété comme signifiant que le vendeur ne fera aucune réparation. Si votre inspection révèle des lacunes ou des problèmes, ce n'est pas le problème du vendeur. C'est à toi. Voici les solutions générales:
- Accepter la maison dans son état "tel quel"
- Annuler la vente à découvert
- Demandez à la banque de vente à découvert de réparer . Mais la banque rejettera probablement cette idée.
Le financement d'une vente à découvert peut retarder la clôture
Il y a des problèmes associés au financement d'une vente à découvert . De l'évaluation à la souscription, les directives sont strictement appliquées. Un petit problème peut entraîner un prêt à court terme à se coincer dans la souscription et refusé.
Vous pourriez avoir des conditions de financement dans ce prêt.
La question pourrait devenir qui s'occupera, disons, des réparations FHA notées dans l'évaluation? Si le vendeur vend «tel quel», le vendeur pourrait refuser de se conformer aux conditions de financement. Mais le monde réel est que si le vendeur refuse d'aider l'acheteur à rencontrer les conditions de financement, la vente à découvert ne sera pas close à moins que l'acheteur ne le fasse. Les acheteurs ne veulent pas faire des réparations dans une maison que l'acheteur ne possède pas.
Si le vendeur refuse d'aider à établir les conditions de financement, soyez prêt à vous attaquer à ces projets vous-même. Et obtenir la permission du vendeur par écrit. La plupart des vendeurs responsables aideront l'acheteur à clarifier les conditions de financement.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.