Les prix de forclusion pour REOS peuvent être meilleurs que les ventes à découvert
Les prix de vente à découvert ne sont pas réels
Les acheteurs sont attirés par les ventes à découvert pour deux raisons. Le prix de liste est attrayant et ils croient que le vendeur est désespéré. Cependant, aucune de ces croyances n'est nécessairement vraie. Comme toutes les maisons de vente à découvert ne sont pas en forclusion , tous les vendeurs ne sont pas désespérés. En outre, les vendeurs fixent souvent le prix indiqué de manière irréaliste, espérant que les acheteurs se précipiteront vers cette liste comme des mites à la flamme.
Ventes à découvert pré-approuvées
La façon dont un agent inscripteur découvre à quel point la banque va aller est si une offre a déjà été acceptée et l'acheteur s'éloigne. Ce n'est qu'alors que l'agent est libre de commercialiser la cotation en tant que vente à découvert acceptée, car les banques divulguent rarement un prix de base à l'avance.
Avec une vente à découvert pré-approuvée, l'attente des nouveaux acheteurs est considérablement raccourcie. Généralement, à peu près au moment où les premiers acheteurs s'éloignent , les documents des vendeurs ont déjà été soumis au prêteur, et le prêteur a peut-être failli émettre la lettre d'approbation de la vente à découvert .
Les documents manquants à ce stade sont l'offre des nouveaux acheteurs et les qualifications de prêt.
Négociations à court terme
Les vendeurs peuvent accepter tout type d'offre d'achat mis à leur disposition pour la signature, mais ce n'est pas contraignant à moins que la banque du vendeur approuve l'offre. Peu importe les stipulations de l'offre si la banque ne les accepte pas.
Votre véritable négociation ne repose pas sur le vendeur; c'est avec le négociateur de la banque.
Les banques s'appuient sur des évaluations de bureau et BPO tiers (avis de prix de courtier) pour déterminer la valeur. Bien que les banques ne veulent pas suivre une forclusion, elles veulent également une juste valeur marchande. Il appartient à l'agent inscripteur de fournir des ventes comparables et de justifier le prix soumis par l'acheteur.
Le prix après une forclusion
Si un acheteur doit attendre la propriété pour passer par la forclusion et être cédé à la banque dépend si la maison a plusieurs offres . Si plus d'un acheteur a soumis une offre, l'offre la plus élevée et la plus qualifiée gagnera probablement.
Si l'acheteur est l'unique soumissionnaire et que la banque répond négativement ou, pire, pas du tout, il pourrait être dans l'intérêt de l'acheteur d'attendre la forclusion. Il n'y a également aucune garantie qu'une banque ne rejettera pas plusieurs offres, surtout si aucune n'est suffisamment élevée.
Parfois, les banques ne sont pas raisonnables et finissent par se tirer une balle dans le pied. J'ai eu plusieurs listes où les banques ont refusé d'accepter des offres de vente à découvert seulement pour obtenir le titre à la maison par la forclusion, qui a finalement vendu pour des dizaines de milliers de moins.
Vous pouvez avoir une idée de ce que la banque pourrait faire en regardant les offres d'ouverture qui sont affichées dans le cas où une maison est en forclusion. Souvent, les banques publieront une offre minimale pour l'enchère. Si cette offre minimale est le montant qui est dû à la banque, cela indique à une personne raisonnable que la banque ne vendra la maison à personne lors de la vente aux enchères.
Parce qu'une personne raisonnable ne veut pas payer le solde dû sur l'hypothèque ou que cette personne paierait simplement l'hypothèque et achèterait la maison au vendeur. Ne vous découragez pas si la banque rejette votre offre de vente à découvert. Soyez intelligent. Soumettez à nouveau cette offre et vous obtiendrez peut-être un négociateur différent. L'agent inscripteur pourrait être en mesure de soumettre une documentation révisée au nom du vendeur qui pourrait modifier la façon dont la banque examinera le dossier de vente à découvert.
Si personne d'autre ne soumet une offre plus élevée - et si vous ne l'avez pas fait, pourquoi quelqu'un d'autre?
- Finalement, la banque mettra la maison en vente en tant que REO. Surveillez-le pour réapparaître sur le marché en tant que maison appartenant à une banque. Si le prix est raisonnable à ce moment-là, achetez-le à la banque. Au moins, les acheteurs de maisons appartenant à des banques sont relativement assurés que leurs transactions seront conclues dans un délai d'environ 30 jours, et probablement à un prix beaucoup plus bas.
Au moment de la rédaction, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.