Fannie Mae vs Freddie Mac: similitudes et différences

by Kimberly Amadeo

Quelle est la différence entre Fannie Mae et Freddie Mac?

Fannie Mae et Freddie Mac sont deux entreprises créées par le gouvernement pour dynamiser le marché du logement. Ces organisations sont non seulement différentes dans leur genèse, mais aussi dans leur marché cible et leurs produits. Prenant un exemple, Fannie Mae achète des prêts hypothécaires auprès des banques de détail tandis que Freddie Mac les achète auprès de petites caisses d'épargne. (Source: "Fannie Mae contre Freddie Mac", Diffen.com.)

L' administration de Roosevelt a établi Fannie Mae en 1938 comme agence gouvernementale. Il a acheté des hypothèques de Federal Housing Administration et les a inclus dans ses livres. En 1968, il est devenu une entreprise parrainée par le gouvernement. Cela signifiait que, alors que les actionnaires le possédaient, le gouvernement américain garantissait ses prêts. Cela s'est avéré être un arrangement assez dangereux.

En 1970, l' administration de Nixon a établi Freddie Mac comme GSE, ce qui signifiait qu'il pouvait acheter n'importe quel type d'hypothèque et pas seulement ceux de FHA. Contrairement à Fannie Mae, Freddie Mac n'avait pas de garantie gouvernementale pour ses prêts et voulait transférer le risque de défaut. Pour ce faire, il a regroupé des types de prêts similaires en titres adossés à des créances hypothécaires . Il a ensuite vendu ces titres à des hedge funds, des fonds de pension et des investisseurs individuels.

Le congrès a établi Freddie Mac pour concurrencer Fannie Mae et lui a permis d'acheter des hypothèques de non-FHA et de les traduire en MBS.

01 Fannie Mae est maintenant l'Association Nationale Fédérale des Hypothèques

En 1938, le Congrès a établi Fannie Mae par l'intermédiaire de la Federal Home Loan Bank Act. Cela a abouti à un marché secondaire pour les prêts hypothécaires assurés par la FHA. Le président Roosevelt voulait que Fannie Mae aide à réaliser le rêve américain d'accession à la propriété. Lorsque Fannie Mae a acheté les prêts auprès des banques, cela leur a donné plus d'argent à prêter.

Le Congrès a transformé Fannie Mae en une société en 1968. Au lieu d'utiliser l'argent des contribuables pour le financer, il a vendu des actions aux actionnaires dans le cadre d'un premier appel public à l'épargne . En outre, le Congrès avait besoin du financement pour financer la guerre du Vietnam.

02 Freddie Mac est maintenant la Federal Home Loan Mortgage Corporation

Freddie Mac s'est efforcé d'encourager les banques à créer des prêts hypothécaires à 30 ans pour éviter de garder les prêts dans leurs livres pendant trente ans. Cela attachait trop d'argent et était risqué pour les banques.

03 Fannie Mae et Freddie Mac similitudes: ils rendent les hypothèques possibles

Fannie Mae, Freddie Mac et la FHLB ont rendu le logement abordable pour la plupart des Américains pendant des décennies. Cependant, ils ont fonctionné comme des entités parrainées par le gouvernement. Cela signifiait qu'ils devaient être rentables pour les actionnaires tout en créant le marché secondaire qui rendait possible la revente des hypothèques.

À la fin de 2007, Fannie Mae, Freddie Mac et FHLB ont fourni 90 pour cent du financement pour de nouvelles hypothèques, selon le Bureau de la surveillance de l'entreprise fédérale de logement. Cela représentait plus du double de leur part du marché hypothécaire, révélant la mesure dans laquelle le financement hypothécaire privé s'était asséché.

Au début de 2008, Fannie Mae et Freddie Mac sont intervenus pour garantir davantage de prêts hypothécaires à risque afin de rassurer le marché du logement. Alors que la crise des subprimes se poursuivait, le gouvernement fédéral a dû intervenir pour sauver Fannie Mae et Freddie Mac eux-mêmes.

Une fois les banques paniquées, les deux GSE étaient les seuls à consentir des prêts. Après la récession , la plupart des banques ne consentiraient aucun prêt sans les garanties de Fannie Mae et de Freddie Mac. (Source: «Fannie et Freddie Drive Home Loans», FT.com, 2 avril 2008.)

04 Leur rôle dans la crise hypothécaire

En août 2007, The Economist a averti que la capacité de Fannie et Freddie à injecter de la liquidité sur le marché pourrait être compromise. Fannie a annoncé qu'elle retirerait une offre de dette. B A l'époque, on pensait que Fannie avait assez d'argent pour lui permettre d'attendre que le marché s'améliore. Cependant, en novembre 2007, M. Fannie a déclaré une perte trimestrielle de 1,4 milliard de dollars et a annoncé qu'il rechercherait 500 millions de dollars en nouveaux fonds. Freddie a ensuite révélé une perte de 2 milliards de dollars, ce qui a fait chuter son action de 23%.

Freddie détenait 120,8 milliards de dollars en prêts hypothécaires à risque, un trop petit pourcentage de son portefeuille global pour menacer la viabilité de l'agence - c'est ce que tout le monde pensait. Au quatrième trimestre de 2007, Freddie a déclaré une perte de 2 milliards de dollars. En réponse, l'agence a levé 6 milliards de dollars en nouveaux capitaux grâce à la vente d' actions privilégiées pour consolider ses réserves. Ce n'était pas suffisant.

05 Néanmoins, ils n'ont pas provoqué la crise hypothécaire

Fannie Mae et Freddie Mac n'ont pas provoqué la crise des subprimes . Leurs portefeuilles détenaient un pourcentage inférieur de prêts subprime que celui des banques commerciales et d'investissement. Néanmoins, ils ont augmenté leur acquisition de ces prêts pour garder leurs actionnaires heureux dans ce qui était devenu un marché très concurrentiel. Avant la crise financière, ils détenaient ou garantissaient 1,4 billion de dollars, soit 40 pour cent, de toutes les hypothèques des États-Unis. De cela, seulement 168 milliards de dollars étaient dans les prêts hypothécaires à risque ,

06 Ils sont maintenant la propriété du gouvernement: ce que cela signifie

Le gouvernement a dépensé au moins 150 milliards de dollars pour assurer le fonctionnement des sociétés hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac. Il gère les deux GSE depuis septembre 2008, lorsque l'Agence fédérale de financement du logement les a mis sous séquestre. C'était un arrangement temporaire, mais les conditions de logement ne se sont jamais suffisamment améliorées pour libérer le gouvernement de cette responsabilité.

L'avenir de Fannie et Freddie

Maintenant que Fannie et Freddie sont des entreprises publiques, ils devraient rester comme ça, au moins pour l'instant. Les suggestions de les privatiser à nouveau, ou de les éliminer et de laisser le secteur privé prendre le dessus, ne fonctionneront pas. Pourquoi? Le gouvernement a déjà tenté de privatiser le marché hypothécaire, et tous les efforts ont systématiquement échoué.