Que vous préfériez une modification de prêt sur une vente à découvert dépend, en partie, de ce qui suit:
- Votre situation financière
- La volonté de la banque
- Votre désir de garder votre maison
Il devient plus compliqué si la banque refuse de considérer la valeur marchande actuelle de votre maison. Si vous voulez vraiment rester dans votre maison, indépendamment de sa valeur, alors une modification de prêt pourrait être la meilleure option.
Conditions d'une modification de prêt
Le but d'une modification de prêt est de réduire le paiement hypothécaire d' un propriétaire et rendre ce paiement abordable.
Ceci est accompli en mettant en œuvre un ou plusieurs des éléments suivants:
- Abaisser le taux d'intérêt
- Prolonger la durée du prêt
- Ajouter des intérêts impayés au solde du capital
- Réduire le solde du capital
Le Bureau du contrôleur de la monnaie (OCC), qui réglemente les banques nationales, affirme que de nombreuses modifications de prêt ne réduisent pas le solde du capital dû. Peut-être plus troublant est la nouvelle qu'un grand nombre de modifications de prêt deviennent bientôt délinquant à nouveau. C'est souvent juste une solution temporaire et non une solution à long terme.
Les modifications de prêt peuvent entraîner une augmentation des paiements
Cela peut sembler bizarre pour vous et contrairement à la façon dont une modification de prêt est censé fonctionner, mais pas toutes les banques offrira une modification de prêt qui réduit le paiement hypothécaire d'un propriétaire. Certaines banques offrent une modification de prêt qui augmente le paiement. Taux d'utilisation des banques, plafonnant souvent un certain pourcentage de votre revenu mensuel brut, pour déterminer un nouveau paiement hypothécaire.
Si les états financiers le justifient, la banque peut demander un paiement plus élevé.
Modifications temporaires de prêts
Sachez que certaines banques offrent une modification de prêt temporaire. Cela signifie qu'une banque n'acceptera pas de faire une modification permanente du prêt, mais qu'elle peut offrir les conditions suivantes:
- Le solde principal reste le même.
- Les propriétaires sont invités à effectuer un nouveau paiement réduit.
- La durée du nouveau paiement est fixée à 3 à 6 mois.
- L'implication est que si le propriétaire fait les nouveaux paiements à temps pendant la limite temporaire de modification de prêt, la banque peut accorder une modification permanente de prêt.
Cependant, à la fin du mandat, la banque est également libre de dire: «Merci beaucoup de nous avoir donné de l'argent, mais votre prêt est maintenant en défaut». Et la banque pourrait procéder à l'exclusion. J'ai entendu cette histoire de plusieurs clients de Sacramento qui ont été forcés dans une vente à découvert par cette manœuvre.
Les banques ne traitent pas les ventes à découvert simultanément avec une modification de prêt
La plupart des banques n'ouvrent pas deux fichiers en même temps. Vous devrez décider à l'avance si vous souhaitez poursuivre une modification de prêt ou une vente à découvert. Tu devrais chasser l'un ou l'autre.
Une banque fermera une transaction de vente à découvert en attente si le propriétaire décide plus tard d'essayer une modification de prêt. La durée de traitement d'une vente à découvert par rapport à une modification de prêt est à peu près la même. Certaines modifications de prêt prennent de 3 à 6 mois pour se conclure.
Il est injuste pour un acheteur qui a soumis une offre de bonne foi sur une vente à découvert et a accepté d'attendre l' approbation de vente à découvert pour découvrir que les vendeurs ont eu des doutes et veulent maintenant faire une modification de prêt au milieu de la vente à découvert.
Mon conseil est de prendre votre décision et de s'y tenir. De plus, n'embauchez aucune compagnie pour faire une modification de prêt pour vous parce que vous pouvez le demander vous-même sans payer n'importe qui. Beaucoup de sociétés de modification de prêt sont des escrocs.
Pourquoi une vente à découvert peut-elle être préférée à une modification de prêt?
Les propriétaires qui préfèrent sortir de l' eau peuvent préférer faire une vente à court terme au lieu d'une modification de prêt. Une vente à découvert signifie que la banque acceptera un gain réduit et libérera le prêt. Si votre maison vaut nettement moins que le montant dû, il pourrait être plus logique de faire une vente à découvert et d'être soulagé de la dette grevée. Voici d'autres facteurs à considérer:
- Après 3 ans de maintien du crédit, si les prix restent stables, les propriétaires peuvent se qualifier pour acheter une autre maison après une vente à découvert avec une hypothèque et un paiement abordable.
- Une modification de prêt et une vente à découvert peuvent avoir une incidence sur le crédit . Mais l'une ou l'autre solution est généralement meilleure qu'une forclusion.
- De nombreuses modifications de prêts exigent un paiement à taux variable qui pourrait augmenter chaque année après que les 5 premières années de paiements à taux fixe aient été dépassées.
- La plupart des listes de vente à découvert que je vends à Sacramento impliquent des vendeurs qui ont été refusés une modification de prêt.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.