Malheureusement, ce n'est pas aussi facile que ça en a l'air. Une bonne planification et un savoir-faire technique sont essentiels, mais le plus grand obstacle est probablement le financement - il faut de l'argent pour gagner de l'argent.
Alors, comment obtenez-vous l'argent?
Les investisseurs privés, y compris les gens que vous connaissez et les prêteurs d'argent, sont la meilleure source de prêts pour renverser les maisons. Ces prêteurs n'ont pas besoin du même temps et de la même paperasserie que les banques traditionnelles. Au lieu de cela, ils évaluent la propriété elle-même (à la fois avant et après les améliorations) et votre capacité à mener à bien le projet.
Prêts hypothécaires pour renverser une maison?
Les prêts hypothécaires traditionnels ne seront probablement pas une option pour acheter des propriétés d'investissement - au moins quand vous commencez.
Les bonnes nouvelles sont que les prêts des banques et des prêteurs traditionnels sont relativement peu coûteux: les taux d'intérêt sont parmi les plus bas que vous trouverez pour les immeubles de placement (mais vous devrez toujours payer les frais de clôture ). Malheureusement, ces prêts ne sont pas toujours pratiques.
Lent à la fermeture: L'un des principaux défis avec l'utilisation d'un prêteur traditionnel est le temps qu'il faut pour conclure un prêt.
Les prêteurs exigent que vous remplissiez une demande détaillée, et ils passeront par vos finances avec un peigne à dents fines . S'ils voient quelque chose qui soulève des questions, ils demanderont plus de documentation, et ils prendront encore plus de temps pour examiner votre demande. Le processus prend rarement moins de 30 jours (45 ou 90 jours pourraient être plus réalistes), et les opportunités d'investissement vont souvent trop vite pour ce calendrier.
Surtout si les saisies ou les ventes à découvert font partie de votre stratégie, vous risquez d'être frustré par la vitesse des prêteurs traditionnels.
Évaluation du revenu: Les prêteurs traditionnels basent leurs décisions de prêt sur votre capacité à rembourser un prêt. Ils vont regarder combien vous gagnez chaque mois par rapport aux paiements mensuels de prêt requis pour calculer un ratio d'endettement . Si vous êtes un investisseur immobilier ou un travailleur indépendant, vous n'avez peut-être pas le type de «revenu» recherché (les prêteurs aiment voir les formulaires W-2 et les talons de chèque de paie).
Combien vaut la propriété? Les prêteurs comparent également la valeur de la propriété que vous achetez le prêt que vous demandez. Connu sous le nom d' un ratio de prêt à la valeur , les prêteurs classiques préfèrent souvent garder ce nombre en dessous de 80 pour cent, mais il est possible d'obtenir des prêts FHA avec aussi peu que 3,5 pour cent en baisse. Lorsque vous achetez une maison à retourner, cela ne vaut probablement pas beaucoup dans son état actuel - mais vous avez besoin d'assez d'argent pour acheter la propriété et payer pour des améliorations, ce qui peut valoir plus que la valeur de la maison. La valeur après réparation (ARV) de la maison pourrait être une meilleure mesure, mais les prêteurs traditionnels ne considèrent que la valeur actuelle d'une propriété.
Crédit classique: la plupart des banques et des prêteurs hypothécaires exigent que vous ayez un crédit solide pour obtenir un prêt.
Vous n'avez peut-être pas d'antécédents d'emprunt, ou vous avez peut-être des éléments défavorables dans vos rapports de solvabilité - mais cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas retourner les maisons avec succès. Les prêteurs alternatifs sont plus intéressés par vos projets précédents que votre pointage de crédit.
Problèmes avec la maison: Les prêteurs traditionnels préfèrent faire des prêts sur les maisons qui sont en assez bon état. S'il y a des problèmes de santé ou de sécurité, le prêt est interdit. Vous pouvez avoir l'intention de régler ces problèmes, en augmentant considérablement la valeur de la maison pour un profit, mais les prêteurs sont plus intéressés à prêter pour les maisons qui sont prêts à l'emploi.
Impossible? Il est possible d'utiliser des prêts immobiliers traditionnels pour retourner une maison, en particulier dans les situations suivantes:
- Vous possédez des actifs importants qui vous aideront à vous qualifier - qu'ils soient utilisés en garantie ou en tant que partie d'un acompte.
- Vous n'êtes pas strictement "renversant" la maison. Lors de l'achat d'une résidence principale (où vous êtes le propriétaire / occupant), vous pourriez être en mesure d'obtenir des fonds pour un achat et des améliorations en utilisant un prêt FHA 203k . Cependant, le processus est lent et comporte de nombreuses restrictions.
- Vous détenez des capitaux propres importants dans une autre propriété qui peut être utilisée pour une marge de crédit hypothécaire (ou d'autres actifs, y compris des biens immobiliers, qui peuvent être utilisés comme garantie). Gardez à l'esprit que vous pouvez perdre cette propriété dans la forclusion si vous ne pouvez pas suivre les paiements, donc cette option est risquée (surtout si votre famille vit sur cette propriété).
- Vous avez de l'expérience avec des projets réussis dans le passé. Vous pourriez être en mesure d'obtenir des prêts d'investissement immobilier auprès des banques et des coopératives de crédit si vous les convainquez que vous êtes une véritable entreprise avec des partenaires bien informés, un processus solide et des ressources financières.
- Vous pouvez obtenir des prêts non garantis. Si vous êtes en mesure d'emprunter sans nantissement de garantie, vous pouvez utiliser des prêts comme les cartes de crédit pour financer les améliorations. Vous aurez toujours besoin de fonds pour acheter la propriété, mais l'argent supplémentaire peut provenir d'un prêt non garanti . Cette stratégie est risquée parce que les cartes de crédit sont notoirement chères, et votre projet s'arrêtera si votre ligne de crédit est coupée ou gelée de façon inattendue (plus vous avez besoin de limites de crédit extrêmement élevées).
Prêts privés pour les propriétés de retournement
Les prêts des prêteurs privés atténuent la plupart des défis ci-dessus. Le principal inconvénient est le coût, mais l'objectif est d'utiliser ces prêts de façon stratégique. Les prêts privés peuvent provenir de presque n'importe où, mais la plupart des prêts retournés se classent dans deux grandes catégories:
- Prêts de personnes que vous connaissez
- Prêts d'argent dur
Au début, il sera difficile de trouver quelqu'un qui soit prêt à vous donner de l'argent - les personnes qui vous connaissent (et qui pourraient ne pas avoir beaucoup d'argent ou de tolérance au risque) peuvent être votre seule option. Alternativement, vous devrez peut-être financer vos premières affaires par vous-même.
Construire le réseau: Impliquez-vous dans la communauté locale d'investissement immobilier. Au fil du temps, vous rencontrerez des gens et vous apprendrez qui peut potentiellement prêter de l'argent. De plus, les gens vont vous connaître. D'autres investisseurs, agents immobiliers et prêteurs privés verront que vous vous engagez à gérer une entreprise prospère (pour ne pas mentionner compétent), et vos chances d'obtenir un prêt vont s'améliorer.
Finalement, vous devriez être en mesure de commencer à emprunter auprès des prêteurs d'argent dur . Ces prêteurs se spécialisent dans les prêts pour renverser et d'autres investissements, et ils sont différents des banques traditionnelles.
Fermeture rapide: Avec un prêteur privé, le processus est différent, et votre prêt peut être financé beaucoup plus rapidement (une semaine ou deux est raisonnable lorsque vous avez une bonne relation avec un prêteur professionnel). Se déplacer rapidement peut être un avantage concurrentiel lorsque quelqu'un cherche à se débarrasser d'une propriété.
Prêts basés sur l'actif: Au lieu de consulter les rapports de crédit et de calculer les ratios de revenu, les prêteurs privés ont tendance à se concentrer sur la valeur de l'actif que vous achetez. Si vous renversez des maisons, le prêteur veut savoir qu'ils peuvent vendre la maison rapidement pour récupérer leur argent (comme d'autres prêteurs, les prêteurs privés auront un privilège sur la propriété , leur permettant de prendre possession de la propriété et de la vendre si vous ne remboursez pas le prêt).
Achat et améliorations: Les prêteurs privés sont dans l'affaire d'accommoder des investisseurs et baser vos fonds disponibles sur l'ARV d'un projet. Mais ils pourraient ne pas vous donner tout à la fois - vous devrez peut-être tirer sur un compte séquestre au fur et à mesure que votre projet progresse.
Flipping sans argent? Jusqu'à ce que vous ayez quelques projets réussis à votre actif, les prêteurs exigeront que vous ayez de l'équité dans un projet. À un moment donné, vous pourrez peut-être emprunter 100% pour un projet et avoir plusieurs projets en cours en même temps.
Coûts de prêt
Les prêts pour les projets de retournement sont plus coûteux que les prêts à l' achat d'une maison. Le taux d'intérêt est plus élevé, et vous devrez souvent payer plusieurs points ou frais d'origination (un point représente un pour cent de la valeur de votre prêt ).
Les projets de retournement sont des projets à court terme. Vous n'allez pas vivre à la maison pendant des décennies, alors une hypothèque standard de 15 ans ou de 30 ans n'est pas le bon prêt pour l'emploi. Les investisseurs préfèrent souvent acheter, améliorer et vendre une propriété dans l'année ou moins, et c'est ainsi que la plupart des prêts privés fonctionnent. Ces prêts deviennent coûteux si vous détenez une propriété pendant une longue période, et cela est logique parce que le risque du prêteur augmente à mesure que vous retardez le remboursement.
Combien cela coûte-t-il d'emprunter pour retourner? Les coûts sont partout, et tout est négociable. Les taux d'intérêt peuvent être entre 8 et 20% par an, et vous devrez payer de 1 à 10% d'avance. Plus vous êtes en affaires et meilleures sont vos relations avec les prêteurs, moins vous paierez.
Pour maximiser le montant d'argent disponible pour votre projet, les prêteurs autorisent souvent les paiements d'intérêts seulement , et il ne devrait pas y avoir de pénalité pour remboursement anticipé, de sorte que vous pouvez vendre et rembourser le prêt chaque fois que vous êtes prêt.