Prorations immobilières pour les vendeurs et les acheteurs
De nombreux contrats d'achat utilisés dans l'immobilier contiennent des dispositions pour les prorations entre les vendeurs et les acheteurs. Avant de signer un contrat d'achat, vous devriez le lire pour savoir comment les prorations sont traitées, car vous pourriez vouloir proposer un changement dans le verbiage sur les prorations.
Dans la plupart des cas, mais pas tous, les acheteurs sont facturés pour les prorations. Les frais apparaissent comme un débit sur le relevé de clôture de l'acheteur et comme un crédit sur le relevé de clôture du vendeur.
Les crédits augmentent les bénéfices nets du vendeur et remboursent au vendeur les articles que le vendeur a prépayés pendant la période où le vendeur ne sera pas propriétaire de la propriété.
Prorations d'intérêt hypothécaire
Contrairement au loyer, qui est payé à l'avance, les intérêts hypothécaires sont payés à terme échu. Lorsque vous payez un paiement hypothécaire le 1er janvier, par exemple, il paie les intérêts pour décembre.
Dans le cas d'un nouveau prêt hypothécaire, les prêteurs veulent percevoir des intérêts jusqu'à 30 jours avant l'échéance du premier versement hypothécaire . Cela signifie que si vous fermez, disons, le 15 novembre, votre premier versement hypothécaire sera dû le 1er janvier. Le paiement hypothécaire du 1er janvier paiera les intérêts pour décembre.
En tant qu'emprunteur, vous devrez payer 15 jours d'intérêt sur votre relevé de compte, du 15 novembre au 1er décembre. Pour calculer votre taux d'intérêt dans ce scénario, voici la formule:
- Montant du prêt x taux d'intérêt = intérêt annuel.
- Intérêt annuel divisé par 12 mois = intérêt mensuel .
- Intérêt mensuel divisé par 30 jours = intérêt quotidien.
- Intérêt Quotidien x 15 Jours (pour payer les intérêts au 1er décembre) = Prorata de Débit d'Intérêt.
Le même principe s'applique aux vendeurs qui doivent payer des intérêts en conjonction avec un remboursement de prêt, conformément à la demande du bénéficiaire du prêteur.
Prorata de l'impôt foncier
Chaque état fonde son année civile de l'impôt foncier différemment.
En Californie, par exemple, l'année civile s'étend du 1er juillet au 30 juin. Tout d'abord, découvrez comment votre comté perçoit les taxes. Certains États perçoivent des taxes foncières à l'avance, certains perçoivent des arriérés et certaines collectes dépendent de la période de l'année.
Les taxes sont le plus souvent payées en deux versements. La prochaine chose est de savoir si la période au cours de laquelle vous fermez les taxes prépayées. Si les taxes sont prépayées, et vous êtes le vendeur, vous recevrez un crédit. Si les taxes sont prépayées, et vous êtes l'acheteur, vous serez facturé. Le contraire est vrai si les taxes ne sont pas encore dues et payables - les vendeurs recevront un prorata de débit et les acheteurs un prorata de crédit.
Dans certaines situations, même si les taxes ne sont pas encore payables, si votre date de clôture est proche de la date à laquelle les taxes seront dues, votre proche paiera les taxes sur le produit du vendeur, créditera la partie inutilisée au vendeur et facturera le acheteur en conséquence.
Certains acheteurs calculateurs ne demanderont aucune prorogation d'impôt dans le contrat d'achat, s'il est évident que l'acheteur devra rembourser au vendeur une partie des taxes payées d'avance. Si vous êtes un vendeur dans cette situation, et que vous ne comprenez pas la signification de «pas de prorata», vous paierez des impôts pour une période pendant laquelle vous n'avez pas occupé la propriété.
Prorations de l'Association du propriétaire-occupant
Étant donné que la plupart des associations de propriétaires perçoivent des cotisations mensuelles dès le départ (certains HOA facturent trimestriellement ou annuellement), si un vendeur n'a pas encore payé la cotisation, les cotisations seront payées à même le produit du vendeur. Le vendeur recevra un crédit pour la portion inutilisée des cotisations.
Par exemple, si la cotisation est de 300 $ par mois, le calcul quotidien est de 10 $. Quand une transaction se termine le 10 du mois, le vendeur sera facturé 10 jours de cotisations HOA ou 100 $. L'acheteur paiera 200 $ pour 20 jours de cotisations HOA.
Prorations de loyer
Le loyer est généralement payé d'avance. Les acheteurs qui achètent une propriété d'investissement s'attendent à recevoir un crédit pour la partie du loyer qui couvre la période pendant laquelle l'acheteur sera propriétaire de la propriété.
Une vente qui se termine le 15 novembre et qui concerne une propriété occupée par un locataire qui loue 1 000 $ par mois, l'acheteur reçoit un crédit de 15 jours de loyer payé d'avance ou 500 $.
Le vendeur recevrait un débit de 500 $. Les dépôts de garantie détenus par le vendeur sont également transférés à l'acheteur en tant que crédit à l'acheteur et débiteur au vendeur.
Prorations d'assurance
Les primes d'assurance sont payées d'avance. Les acheteurs souscrivent généralement une nouvelle police d'assurance contre les risques et les incendies lorsqu'ils achètent une maison . Toutefois, si l'acheteur assume le prêt existant du vendeur ou achète un contrat foncier , un acheteur peut demander au vendeur de transférer la police d'assurance existante.
Les polices d'assurance incendie sont transférées avec ou sans contrepartie. Avec contrepartie signifie que le vendeur sera remboursé pour cette période, le vendeur ne sera pas propriétaire de la propriété. Sans contrepartie, il n'y aura pas de prorata. La plupart des acheteurs obtiennent une nouvelle politique aujourd'hui.
Prorations utilitaires
Il n'est pas fréquent que les services publics soient calculés au prorata à la clôture, mais les prorations s'appliquent à certaines municipalités. Dans le comté de Sacramento, par exemple, si un vendeur ne paie pas les services publics du comté ou de la ville (eau, égouts, déchets), les services publics se rendent aux évaluations fiscales.
Les services publics sont ensuite déduits de la facture d'impôt pour les prorations, et l'acheteur est crédité sur les factures d'impôts futurs. Vous verrez cette situation se produire dans les ventes à découvert et les saisies parce que, si le vendeur ne fait pas les paiements hypothécaires, le vendeur ne paie probablement pas les factures de services publics, soit.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.