Des clients m'ont demandé si souvent des estimations de valeur sur Zillow que j'imagine que tout le monde se demandait si Zillow était précis avec son Zestimate. Je pense que la première chose à comprendre est ce que Zillow n'est pas. Zillow n'est pas dans l'immobilier. Je ne connais aucun agent immobilier qui travaille à Zillow (pas encore de toute façon). Ce n'est pas un service public comme une bibliothèque. Zillow est un site Web d'entreprise, créé pour attirer les yeux qui veulent regarder les maisons et, à son tour, vendre de la publicité aux professionnels de l'immobilier.
Zillow base de nombreuses conclusions sur les opinions formées en observant les données recueillies auprès de diverses sources. Tout le monde a une opinion sur quelque chose. Vous pouvez être d'accord ou pas d'accord. Les opinions ne sont pas des faits. Si Zillow avait eu le coup de main sur le marché grâce à sa propre boule de cristal, Zillow aurait prédit l' effondrement du marché du logement , et cela ne s'est pas produit. En fait, Zillow commençait juste quand le marché a commencé à s'effondrer.
C'est comme cette analogie donnée par Randolph Duke dans le film Eddie Murphy de 1983 Trading Places , dans lequel le personnage de Duke explique que si le marché augmente ou le marché baisse, les courtiers en marchandises (et, oui, même des sociétés comme Zillow) continueront faire de l'argent.
Comprendre le Zestimate de Zillow
Zillow a acquis des données en amalgamant toutes les informations sur le logement qu'il pourrait trouver. Amalgamation est un mot sophistiqué pour mélanger et fusionner des données provenant de diverses sources en une seule source.
Fait correctement, amalgamant peut créer un monopole. Mais n'allons pas nous devancer. Il existe de nombreux programmes informatisés permettant de prévoir la valeur d'une maison. Même les agents immobiliers utilisent des programmes informatisés, mais la différence est que les agents immobiliers ne s'appuient pas sur ces programmes, comme on pourrait le croire.
Nous ne sommes pas encore là.
Au moins pas pour l'instant, Zillow ne peut pas prédire comment un acheteur se sentira quand elle entre dans la maison. Zillow ne peut pas vous dire si l'intérieur a été mis à jour, si le travail est supérieur ou si les matériaux utilisés sont inférieurs, ou si une école au coin de la rue a diminué la valeur des maisons qui soutiennent le terrain de football ou tout autre facteurs que les agents immobiliers et les évaluateurs utilisent quand ils connaissent le quartier et ont inspecté la maison en personne.
Comment les agents arrivent à une estimation de la valeur
Je ne parle pas pour tous les agents immobiliers, mais je suis dans l'entreprise depuis plus de 40 ans et possède un niveau de compétence adéquat, sinon supérieur à la moyenne. Quand je commence à évaluer une propriété, la première chose que je fais de mon ordinateur est d'étudier la maison à partir d'un satellite sur Google. Je note si elle se rapproche d'une rue animée, la proximité des propriétés commerciales ou des autoroutes, la taille des autres maisons à proximité, la végétation et l'aménagement paysager, son orientation vers le soleil et, si j'ai de la chance, il pourrait y avoir une photo de l'extérieur plus une scène de rue.
Je cours également deux ensembles d'évaluation automatisée. L'un est via Realist, une société détenue par CoreLogic, qui est centrée sur les données de toutes les ventes, y compris les non-MLS, et tiendra compte des ventes à domicile environnantes variant de 25% ou moins en configuration et type, y compris les autres paramètres que j'établis manuellement.
L'autre évaluation automatisée est également basée sur les ventes tirées directement de MLS et calculées sur la base de la superficie , y compris les valeurs haute, basse, médiane et moyenne de toutes les annonces vendues, en attente et actives. Ces deux valeurs seules sont souvent très différentes les unes des autres mais, utilisées ensemble, je peux arriver à une fourchette de valeur, généralement pas plus de 5% de différence. Mais ce n'est pas assez pour établir la valeur.
Armé de cette information, j'inspecte alors la maison et la regarde à travers les yeux d'un acheteur, comment un évaluateur la verra, et où nous devons être positionnés contre la concurrence pour conduire le trafic à la maison . Il n'est pas inhabituel pour moi d'entrer dans une maison avec un accord d'inscription préparé en main et de finir manuellement en changeant le prix d'inscription après avoir vu la maison. L'automatisation ne remplace pas l'évaluation personnelle.
Le zestimate Zillow de la précision de la valeur
Zillow ne prétend jamais être précis à 100% tout le temps ou même 80% précis la plupart du temps dans tous les domaines. Si toutes les maisons dans un rayon de six pâtés de maisons sont très similaires, disons, une subdivision suburbaine, remplie de maisons construites autour de la même année, à peu près de la même taille et avec des aménagements identiques, une estimation de Zillow sera beaucoup plus précise, peut-être dans les 10%, car il n'y a pas assez de variances spécifiques pour le rejeter. D'autres fois, ce ne sera pas si proche du tout.
J'ai tiré quatre maisons typiques que j'ai personnellement vendues pour comparer avec un Zestimate pour vous. Une propriété est deux maisons sur un lot à Midtown Sacramento, situé sur une rue animée près de la voie ferrée et à proximité du bruit de l'autoroute, en face d'une propriété commerciale. Zillow a estimé la valeur de cette maison à 380 733 $, mais elle s'est vendue à 349 000 $, après presque 6 mois sur le marché, avec beaucoup d'exposition. L'estimation de Zillow était d'environ 9% trop élevée.
La deuxième maison était un front de mer personnalisé dans la région de poche de Sacramento. Zillow évaluait cette maison à 983 097 $. Il s'est vendu à 1 085 000 $, soit 10% de plus que l'estimation de Zillow. Si les vendeurs s'étaient appuyés sur l'estimation de Zillow, ils auraient perdu plus de 100 000 $, ce qui n'est pas rien.
La troisième maison était une maison reconstruite dans un quartier exclusif de Davis, en Californie, près de l'Université de Davis. Zillow évaluait cette maison à 1 230 563 $, mais elle l'a vendue 1 495 000 $ et, pour de l'argent, aucun financement n'a été impliqué. Ce Zestimate était plus de 20% trop bas.
La quatrième maison était une maison au bord du lac à Elk Grove, en Californie. Encore une fois, l'estimation de Zillow était trop faible, à 488 711 $, et elle a été vendue pour 16% de plus, ce qui comprenait l'évaluation du prêteur de l'acheteur, à 565 500 $.
Le Zestimate est formulé pour donner aux visiteurs du site Web une gamme de valeur. Il n'est pas destiné à remplacer une évaluation ni l'opinion d'un professionnel de l'immobilier sur la valeur. Je prends toujours un coup d'oeil aux valeurs de Zillow avant que je rende visite à un vendeur parce que je sais que le vendeur regarde ces valeurs. Pas parce qu'il y a de la valeur pour moi en tant que professionnel dans l'estimation. Les agents immobiliers n'utilisent pas Zillow pour fixer le prix d'une maison.
Je me rends compte que certains agents diront à leurs clients de regarder le prix dans Zillow pour justifier quelle bonne affaire ils obtiennent lors de l' achat d'une maison, à condition que le Zestimate est beaucoup plus élevé que le prix de vente réel. C'est un usage sélectif avec des agents. Quand le prix est à leur avantage, ils peuvent l'utiliser. Même les banques ne savent pas mieux, donc dans une situation de vente à découvert par exemple, quand l'offre est plus qu'un Zestimate, un agent de vente à découvert peut pointer vers le Zestimate pour la banque de vente à découvert.
Pourtant, Zillow offre tellement plus pour le consommateur que l'aspect Zestimate. Je crois que les gens sont tellement accrochés au Zestimate qu'ils oublient l'abondance d'informations sur ce site web qui inclut des faits, des données pertinentes, des ventes comparables et des données démographiques sur les quartiers, qui peuvent être inestimables pour tout acheteur ou accédant à la propriété. vendeur dans une transaction immobilière.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
Divulgation complète: Elizabeth Weintraub est également un agent Premier Zillow