Un lecteur demande: «Mon mari dit que tous nos voisins font une vente à découvert, nous devrions aussi, je ne suis pas sûr qu'il sache ce qu'est une vente à découvert, je ne suis pas sûr de savoir ce qu'est une vente à découvert ou pourquoi Mais si tout le monde fait des ventes à découvert, il me semble que c'est la voie à suivre, n'est-ce pas, pourriez-vous me dire pourquoi faire une vente à découvert, pourquoi ne pas déménager et quitter la ville? pourquoi nous devrions faire une vente à découvert. "
Réponse: La vente à découvert est le mot à la mode pour la vente à découvert. Je me rends compte que le mot est omniprésent au point qu'il est devenu synonyme de vente, mais une vente à découvert est un certain type de vente. Toutes les maisons et tous les vendeurs ne sont pas admissibles à une vente à découvert. Donc, même si je déteste dire cela, tout simplement parce que tout le monde autour de vous fait une vente à découvert, cela ne veut pas dire que vous pouvez aussi faire une vente à découvert. Et si vous ne pouvez pas faire une vente à découvert, cela pourrait être une bénédiction déguisée pour vous parce que cela pourrait signifier que vous avez de l' équité .
Qualificatif # 1 pour la vente à découvert est sans équité
Pour les débutants, les personnes qui vendent à découvert n'ont aucune équité. Cela signifie qu'ils doivent plus que ce que vaut leur maison. C'est une erreur de présumer que tout simplement parce que votre maison est tombée en valeur que vous pouvez faire une vente à découvert. Vous ne pouvez pas faire une vente à découvert si vous avez des capitaux propres.
L'équité ne signifie pas seulement que votre solde hypothécaire est inférieur au prix de vente, ce qui se traduit par des capitaux propres. C'est parce que vous avez des coûts de vente.
Si, après déduction du coût de la vente - la commission, les frais de titre, les frais d'enregistrement, tous les frais divers à vendre - vous n'avez pas de fonds propres, alors vous n'avez pas assez d'équité pour vendre. Par exemple:
- Trop d'équité pour faire une vente à découvert:
Valeur marchande: 200 000 $
Prêt hypothécaire existant: 150 000 $
Coûts de vente (environ): 18 000 $
Avoir net: 32 000 $
- Pas d'équité et doit essayer de vendre à découvert
Valeur marchande: 200 000 $
Prêt hypothécaire existant: 190 000 $
Coûts de vente (environ): 18 000 $
Pénurie d'actions: - 8 000 $
Dans le deuxième exemple ci-dessus, il est facile de voir que vous ne devez pas nécessairement plus que votre maison vaut la peine d'être candidat à une vente à découvert. Vous devez simplement avoir assez d'équité pour vendre.
Deux prêts sur une vente à découvert
Certains vendeurs ont deux prêts sur une vente à découvert. La valeur marchande peut être assez élevée pour rembourser le premier prêt mais pas le second. Dans ce cas, le vendeur ferait une vente à découvert pour le second prêt, et non le premier. Le premier prêteur ne participerait pas à la vente à découvert, mais le deuxième prêteur le ferait.
Ou, les deux prêts pourraient être sous l'eau. Il est plus fréquent de voir les deux prêts sous l'eau, mais ce scénario n'est pas toujours le cas.
Qui peut faire une vente à découvert?
Il y a deux qualificatifs de base pour une vente à découvert. Bien que ces deux qualificatifs ne couvrent pas tous les types de ventes à découvert imaginables, ils sont plutôt standard pour environ 90% des ventes à découvert. Elles sont:
- Pas d'équité
- Vendeur Hardship
À quelques exceptions près, si vous avez ces deux qualificatifs pour vous, vous obtiendrez probablement une approbation de vente à découvert . Il y a quelques banques qui ne feront pas une vente à découvert dans des circonstances normales, mais vous pouvez simplement rester à l'écart de la Banque PNC et éliminer la moitié de la bataille.
La plupart des banques poursuivent agressivement des ventes à découvert et veulent les approuver.
Pourquoi faire une vente à découvert?
Il n'y a aucune raison sur notre terre verte de s'éloigner d'une maison si vous pouvez faire une vente à découvert et obtenir une décharge de responsabilité . Une vente à découvert est meilleure pour votre:
- Santé mentale
- Rapport de crédit
- Avenir
Dans certaines circonstances, il n'y a pas de jugement de carence et très probablement pas d'impôts dus sur la dette pardonnée. S'il vous plaît vérifier avec votre comptable et obtenir des conseils juridiques avant d'entreprendre une vente à découvert pour savoir si vous devrez des impôts et si vous serez libéré de la dette.
Il n'y a pas de pilule magique de vente à découvert qui fera disparaître la dette à moins que vous ne remplissiez aucune condition ou que vous n'ayez négocié aucune lacune avec votre banque. L'IRS a quelques exclusions pour les résidences personnelles, mais vous devez vous assurer que vous êtes exempté. Certains IRS
les règles s'appliquent à la fois aux saisies et aux ventes à découvert.
Si vous abandonnez votre maison, ce qui signifie que quitter votre maison signifie, vous pourriez toujours être responsable, non seulement pour la dette, mais aussi pour tout dommage qui arrive à votre domicile en votre absence. En levant les mains et en s'éloignant, les parties suivantes pourraient être très intéressées par vos allées et venues:
- Le gouvernement
- La Banque
- Votre compagnie d'assurance
En obtenant des conseils fiscaux et juridiques et en effectuant une vente à découvert sans une lacune, vous recevez un nouveau bail et une nouvelle table. Trouver un agent de vente court avec beaucoup d'expérience pour vous guider.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.