Comment les prêts d'argent dur fonctionnent
Lorsque les prêts doivent arriver rapidement, ou lorsque les prêteurs traditionnels n'approuvent pas un prêt, l'argent dur peut être la seule option. Passons en revue comment ces prêts fonctionnent.
Qu'est-ce que l'argent dur?
La plupart des prêts exigent des preuves que vous pouvez les rembourser.
Habituellement, les prêteurs sont intéressés par vos scores de crédit et votre revenu disponible pour rembourser un prêt. Si vous avez des antécédents solides d'emprunt responsable et la capacité de rembourser des prêts (tel que mesuré par votre ratio d'endettement ), vous obtiendrez approuvé pour un prêt.
Obtenir approuvé avec un prêteur traditionnel est un processus douloureusement lent - même avec de bons scores de crédit et beaucoup de revenus. Si vous avez des éléments négatifs dans vos rapports de crédit (ou un revenu qui est difficile à vérifier à la satisfaction de votre prêteur), le processus prend encore plus de temps et vous pourriez ne jamais être approuvé.
Les prêteurs d'argent dur adoptent une approche différente: ils prêtent en fonction de la garantie du prêt , et ils sont moins préoccupés par votre capacité de remboursement. Si quelque chose ne va pas et vous ne pouvez pas rembourser, les prêteurs d'argent dur ont l'intention de récupérer leur argent en prenant la garantie et en le vendant. La valeur de la garantie est plus importante que votre situation financière.
Les prêts d'argent dur sont généralement des prêts à court terme , d'une durée de un à cinq ans. Vous ne voudriez pas les garder plus longtemps que cela, parce que les taux d'intérêt pour l'argent dur sont généralement plus élevés que pour les prêts traditionnels.
Pourquoi utiliser l'argent dur?
Si l'argent dur est cher, pourquoi l'utiliseriez-vous?
L'argent dur a sa place pour certains emprunteurs qui ne peuvent obtenir un financement traditionnel quand ils en ont besoin.
Rapidité: parce que le prêteur est principalement axé sur les garanties (et moins préoccupé par votre situation financière), les prêts d'argent dur peuvent être fermés plus rapidement que les prêts traditionnels. Les prêteurs préféreraient ne pas prendre possession de votre propriété, mais ils n'ont pas besoin de passer autant de temps à faire une demande de prêt avec un peigne fin - vérification de votre revenu, examen des relevés bancaires, et ainsi de suite. Une fois que vous avez une relation avec un prêteur, le processus peut se déplacer rapidement, vous donnant la possibilité de conclure des transactions que les autres ne peuvent pas fermer (c'est particulièrement important sur les marchés chauds avec plusieurs offres).
Flexibilité: les accords d'argent dur peuvent également être plus flexibles que les accords de prêt traditionnels. Les prêteurs n'utilisent pas un processus de souscription standardisé. Au lieu de cela, ils évaluent chaque transaction individuellement. Selon votre situation, vous pourriez être en mesure de modifier des choses comme les calendriers de remboursement. Vous pourriez emprunter à une personne qui est prête à parler - pas une grande entreprise avec des politiques strictes.
Approbation: le facteur le plus important pour les prêteurs d'argent dur est la garantie. Si vous achetez une propriété d'investissement, le prêteur prêtera autant que la valeur de la propriété.
Si vous avez besoin d'emprunter sur une propriété différente que vous possédez, la valeur de cette propriété est ce que le prêteur se soucie. Si vous avez une saisie ou d'autres éléments négatifs dans votre rapport de crédit, il est beaucoup moins important - certains prêteurs pourraient même ne pas regarder votre crédit (bien que de nombreux prêteurs poseront des questions sur vos finances personnelles).
La plupart des prêteurs d'argent dur conservent des ratios prêt / valeur ( ratios LTV ) relativement bas. Leur ratio LTV maximum pourrait être de 50% à 70%, vous aurez donc besoin d'actifs pour se qualifier pour de l'argent dur. Avec des ratios aussi bas, les prêteurs savent qu'ils peuvent vendre votre propriété rapidement et avoir une chance raisonnable de récupérer leur argent.
Quand est-ce que Hard Money Make Sense?
Prêts d'argent dur font le plus de sens pour les prêts à court terme. Fix-and-flip investisseurs sont un bon exemple d'utilisateurs d'argent dur: ils possèdent une propriété juste assez longtemps pour augmenter la valeur - ils ne vivent pas là pour toujours.
Ils vont vendre la propriété et rembourser le prêt, souvent dans un an ou deux. Il est possible d'utiliser l'argent dur pour entrer dans une propriété et y rester, mais vous voudriez refinancer dès que vous pouvez obtenir un meilleur prêt.
Inconvénients d'argent dur
L'argent dur n'est pas parfait. Bien qu'il semble simple - un actif sécurise le prêt pour que tout le monde soit en sécurité - l'argent dur n'est qu'une option. C'est cher, donc les choses doivent fonctionner selon le plan pour que les profits se matérialisent. L'argent dur fonctionne différemment des prêts que vous avez pu utiliser dans le passé: les prêteurs peuvent utiliser des méthodes plus prudentes pour évaluer les biens que vous ne le pensez. En savoir plus sur les pièges de l'argent dur .
Coût: les prêts d'argent dur sont chers. Si vous pouvez être admissible à d'autres formes de financement, vous pourriez sortir avec ces prêts. Par exemple, les prêts FHA vous permettent d'emprunter même avec un crédit moins que parfait. Attendez-vous à payer des taux d'intérêt à deux chiffres sur l'argent dur, et vous pouvez également payer des frais d'origination de plusieurs points pour obtenir un financement.
Si vous ne pouvez pas obtenir un prêt parce que votre propriété a besoin de réparations sérieuses, un prêt FHA 203k pourrait payer pour la réhabilitation à moindre coût.
Trouver des prêteurs d'argent dur
Pour emprunter de l'argent, vous devrez vous connecter avec des investisseurs. Pour ce faire, découvrez qui dans votre région prête de l'argent en fonction des garanties. Les agents immobiliers locaux et les groupes d'investisseurs immobiliers sont une bonne source de noms. Communiquez avec quelques prêteurs, discutez de vos besoins et développez une relation de sorte que vous puissiez financer des projets rapidement et facilement le moment venu.