Bas versement et exigences de crédit
- Faire un acompte aussi petit que 3,5 pour cent.
- Obtenez approuvé pour emprunter avec un crédit mince ou des problèmes dans vos antécédents de crédit.
- Achetez des maisons unifamiliales, des condos, des propriétés à plusieurs unités et des maisons préfabriquées avec support FHA.
- Obtenez un financement supplémentaire (au-delà de votre prêt d'achat) pour des rénovations et des réparations avec le programme FHA 203k.
- Financer votre acompte avec de l'argent cadeau ou de l'aide du vendeur.
Nous couvrirons tous les détails ci-dessous. Pour obtenir un prêt FHA, parlez avec un prêteur local ou en ligne et poser des questions sur les programmes de la FHA.
Qu'est-ce qu'un prêt FHA?
Un prêt FHA est un prêt immobilier que la Federal Housing Administration (FHA) des États-Unis garantit. Les prêteurs privés comme les banques et les coopératives de crédit émettent les prêts, et la FHA fournit un soutien: Si vous ne remboursez pas votre prêt, la FHA paiera le prêteur à la place.
En raison de cette garantie, les prêteurs sont prêts à consentir des prêts hypothécaires substantiels dans les cas où ils ne seraient pas disposés à approuver des demandes de prêt.
Avantages des prêts FHA
Les prêts FHA ne sont pas parfaits pour tout le monde, mais ils sont un excellent ajustement dans certaines situations. L'attrait principal est qu'ils facilitent l'achat de biens. Mais rappelez-vous que ces avantages viennent toujours avec des compromis.
Les caractéristiques les plus attrayantes comprennent:
Petit acompte: Les prêts FHA vous permettent d'acheter une maison avec un acompte aussi bas que 3,5 pour cent. D'autres programmes de prêts (conventionnels) peuvent exiger un acompte plus important, ou ils exigent des scores de crédit élevés et des revenus élevés pour être approuvés avec un petit acompte.
Si vous avez plus de 3,5% disponibles, vous feriez peut-être mieux de faire un acompte plus important.
Cela vous donne plus d'options d'emprunt, et vous économiserez de l'argent sur les frais d'intérêt pendant la durée de votre prêt.
L'argent des autres: Il est plus facile d'utiliser des cadeaux pour votre acompte et les frais de clôture avec le financement de la FHA.
En outre, les vendeurs peuvent payer jusqu'à 6% du montant du prêt pour les frais de clôture d'un acheteur. Vous êtes le plus susceptible d'en bénéficier dans un marché acheteur, mais même dans des marchés forts, vous pouvez potentiellement ajuster votre offre à un prix suffisant pour attirer les vendeurs.
Pénalité de remboursement anticipé : Il n'y en a pas (un gros plus pour les emprunteurs subprime ).
Prêts Assumable: Un acheteur peut "prendre en charge" votre prêt FHA si c'est assumable . Ils reprennent là où vous vous étiez arrêté, bénéficiant de coûts d'intérêts plus bas (parce que vous avez déjà passé les années les plus intéressantes, ce que vous pouvez voir avec un tableau d'amortissement ). Selon que les taux changent ou non au moment de la vente, l'acheteur peut également bénéficier d'un taux d'intérêt bas qui n'est pas disponible dans l'environnement actuel.
Une chance de réinitialiser: Avec une faillite récente ou une forclusion dans votre histoire, les prêts FHA facilitent l'approbation. Deux ou trois ans après les difficultés financières sont généralement suffisantes pour être admissibles au financement.
Amélioration de l'habitat et réparations: Certains prêts FHA peuvent être utilisés pour payer pour l'amélioration de l'habitat (grâce à des programmes FHA 203k ).
Si vous achetez une propriété nécessitant des mises à niveau, ces programmes facilitent le financement de votre achat et de vos améliorations grâce à un seul prêt.
Comment vous qualifier pour un prêt FHA?
Par rapport aux prêts classiques, les prêts FHA sont généralement plus faciles à se qualifier.
La FHA rend la propriété accessible aux personnes de tous les niveaux de revenu. Avec le gouvernement garantissant le prêt, les prêteurs sont plus disposés à approuver les demandes.
Vérifiez avec plusieurs prêteurs: Les prêteurs peuvent (et font) établir des normes qui sont plus strictes que les exigences minimales de la FHA. Si vous avez des problèmes avec un prêteur approuvé par la FHA, vous pourriez avoir plus de chance avec un autre. Il est toujours sage de faire le tour de toute façon.
Limites de revenu: Aucun revenu minimum n'est requis. Vous avez juste besoin d'un revenu suffisant pour démontrer que vous pouvez rembourser le prêt (voir ci-dessous), mais les prêts FHA sont destinés aux emprunteurs à faible revenu.
Si vous avez un revenu élevé, vous n'êtes pas disqualifié, comme vous pourriez l'être avec certains programmes d' achat d'une première maison .
Ratio dette / revenu : Pour avoir droit à un prêt FHA, vous avez besoin de ratios dette-revenu raisonnables. Le montant que vous dépensez sur les paiements mensuels de prêt devrait être relativement bas, comparé à votre revenu mensuel. Typiquement, il vaut mieux être inférieur à 31/43. Mais dans certains cas, il est possible d'obtenir une approbation avec des ratios D / I proches de 50%.
Exemple: Supposons que vous gagnez 3 500 $ par mois.
- Pour répondre aux exigences standard, il est préférable de garder vos paiements mensuels de logement en dessous de 1 225 $ (parce que 1 225 $ est de 31% de 3 500 $).
- Si vous avez d'autres dettes ( comme une dette de carte de crédit ), tous vos paiements mensuels combinés doivent être inférieurs à 1 505 $.
Pour savoir combien vous pourriez dépenser en paiements, voyez comment calculer un paiement hypothécaire ou utilisez un calculateur de prêt en ligne pour modéliser vos paiements.
Scores de crédit: Les emprunteurs avec des scores de crédit faibles sont plus susceptibles d'être approuvés pour les prêts FHA. Si vous voulez faire un acompte de 3,5%, votre score peut être aussi bas que 580. Si vous êtes prêt à faire un plus gros acompte, votre score peut potentiellement être encore plus bas (un acompte de 10% est typique pour les scores FICO entre 500 et 580).
Encore une fois, les prêteurs peuvent fixer des limites plus restrictives que les exigences de la FHA. Si vous avez des scores faibles (ou aucun historique de crédit), vous devrez peut-être trouver un prêteur qui effectue une souscription manuelle . Ce processus permet aux prêteurs d'évaluer votre solvabilité en examinant les informations de crédit «alternatives», y compris les loyers à temps et les paiements de services publics.
Montant du prêt : La FHA limite combien vous pouvez emprunter. En général, vous êtes limité à des montants de prêt modestes par rapport aux prix des maisons dans votre région. Visitez le site Web de HUD pour trouver les maximums locaux. Si vous avez besoin de plus d'argent, envisagez des prêts jumbo , mais sachez que vous avez besoin d'un crédit et d'un revenu solides pour être admissible.
Il vaut la peine d'essayer: même si vous pensez que vous ne serez pas approuvé, parlez-en avec un prêteur approuvé par la FHA pour en être certain. Lorsque vous ne répondez pas aux critères d'approbation standard, des facteurs compensatoires, comme un acompte important qui compense vos antécédents de crédit, peuvent vous aider à vous qualifier.
Comment fonctionnent les prêts FHA?
Les prêteurs privés délivrent des prêts FHA, et la FHA fournit au prêteur une garantie pour réduire le risque du prêteur. Pour obtenir un prêt, commencez par un prêteur local , un courtier hypothécaire en ligne ou un agent de crédit de votre institution financière. Discutez de vos options, y compris les prêts et alternatives FHA, et décidez du bon programme pour vos besoins.
L'assurance hypothécaire: La FHA promet de rembourser les prêteurs si un emprunteur est en défaut sur un prêt FHA. Pour financer cette obligation, la FHA charge les emprunteurs (c'est vous) des frais.
- Les acheteurs de maison qui utilisent des prêts FHA paient une prime d'assurance hypothécaire (MIP) initiale de 1,75%.
- Les emprunteurs paient également des frais continus modestes avec chaque paiement mensuel. Le montant que vous payez dépend du risque que la FHA prend avec votre prêt. Les prêts à plus court terme, les soldes plus petits et les acomptes plus importants entraînent une baisse des coûts d'assurance mensuels. Ces frais varient de 0,45% à 1,05% par an.
Les prêts FHA sont disponibles pour plusieurs types de propriétés. En plus des maisons unifamiliales standard, vous pouvez acheter des duplex, des maisons préfabriquées et d'autres types de propriétés.
Pourquoi éviter les prêts FHA?
Alors qu'ils viennent avec des fonctionnalités attrayantes, vous pouvez constater que les prêts FHA ne sont pas pour vous.
Limites de prêt: Dans certains cas, la FHA ne fournit pas suffisamment de financement lorsque vous avez besoin d'un prêt important. Si vous achetez une propriété particulièrement chère ou si vous cherchez dans un marché chaud, FHA pourrait ne pas fonctionner pour vous.
Assurance hypothécaire: La prime d'assurance hypothécaire initiale et les primes en cours peuvent coûter plus cher que l'assurance hypothécaire privée . Dans certains cas, il est impossible d'annuler l'assurance hypothécaire sur les prêts FHA. Mais il est beaucoup plus facile d'annuler PMI sur les prêts classiques que vous construisez des capitaux propres.
Alternatives à faible acompte: Vous pourriez être en mesure d'acheter une maison avec très peu de baisse en utilisant un prêt conventionnel, sans le soutien de la FHA. Surtout si vous avez un bon crédit , vous pouvez trouver des offres compétitives qui battent les prêts FHA. Avec ces programmes, vous pourriez être en mesure d'éliminer toute assurance hypothécaire plus rapidement en augmentant l' équité dans votre maison .
Il est toujours sage de faire le tour. Comparez les offres provenant de différentes sources, y compris les prêts FHA et les prêts conventionnels, avant de décider d'agir. Parlez avec un professionnel de l'hypothèque pour obtenir des conseils sur les programmes qui conviennent à votre situation.
Pour plus de détails sur les avantages et les inconvénients des prêts du gouvernement, voir FHA Loan Pitfalls .