Que faire si vous vous trouvez dans des problèmes financiers avec votre maison
Je ne veux pas jeter l'eau froide sur votre groupe, mais je voudrais faire une mise en garde.
La réalité est que des millions de propriétaires se sont retrouvés dans la forclusion . Beaucoup de ces personnes se sentaient autrefois aussi heureux et optimistes quant à leur achat que vous.
Après tout, lorsque vous achetez une maison, l'idée que cette maison pourrait être sujette à la forclusion est peut-être la dernière chose sur votre esprit.
Comment pouvez-vous éviter ce risque? Continuer à lire.
Pourquoi les propriétaires perdent-ils leur maison?
La plupart des maisons tombent en forclusion après que le propriétaire par défaut - ou cesse de faire des paiements complets - sur leur prêt hypothécaire. Comment cela peut-il arriver?
Parfois, cela se produit parce que le propriétaire a trop étendu , achetant plus de maison que ce qu'ils pouvaient raisonnablement se permettre. De même, le prêteur a également offert un prêt à un acheteur non qualifié; quelqu'un qui n'aurait pas dû recevoir un prêt immobilier de cette taille. (Avant la récession, de nombreux prêteurs ne vérifiaient pas le revenu d'une personne avant d'accorder un prêt, ce qui n'est pas étonnant, de nombreux demandeurs de prêts ont prétendu qu'ils gagnaient plus d'argent qu'ils ne l'ont fait.)
D'autres fois, le propriétaire par défaut après qu'ils sont touchés par une série d'événements de la vie inattendus, tels que la perte de leur travail ou face à des frais médicaux importants, ce qui affecte leur capacité à faire leur paiement hypothécaire mensuel.
Dans certains cas, le propriétaire a contracté une deuxième hypothèque et a dépensé l'argent sur le passif (plutôt que sur les actifs générateurs de revenus), ce qui a réduit leur valeur nette globale et nui à leur capacité de rembourser sur la deuxième note.
Dans d'autres cas, le propriétaire accepte une hypothèque à taux variable , en supposant qu'il sera en mesure de respecter l'obligation de paiement si le taux augmente.
(La loi fédérale oblige le prêteur à divulguer le taux d'intérêt maximum que le propriétaire pourrait payer en vertu de leur note hypothécaire à taux variable.) Le propriétaire bénéficie de faibles taux d'intérêt de lancement pendant un certain temps, mais lorsque ces taux augmentent, le propriétaire découvre que il est plus difficile de faire face à ces paiements que prévu et il y a des arriérés.
Et dans de nombreux cas, le propriétaire se rend compte qu'il est «sous l'eau» sur son prêt hypothécaire (un concept dont nous discuterons plus loin) et conclut que s'éloigner est le choix le plus raisonnable.
Comme vous pouvez le voir, il y a plusieurs raisons pour lesquelles les propriétaires retardent leurs paiements.
Comment pouvez-vous vous protéger?
Personne n'aime penser au processus de saisie potentielle. Mais nous devons examiner attentivement les facteurs de risque qui pourraient nous mener vers la menace de forclusion si nous voulons développer une approche forte et responsable de nos finances personnelles.
En outre, nous devons également comprendre comment le processus de forclusion fonctionne de sorte que si notre avenir se détériorait, nous aurions une idée de ce qui pourrait se passer. Cela nous aidera à savoir quelles autres options nous pouvons choisir.
Dans cet article, nous allons d'abord couvrir les principaux facteurs de risque qui pourraient conduire à la forclusion, puis plonger dans le processus réel.
Les risques qui mènent à la forclusion
Environ 7 millions de personnes ont perdu leurs maisons pendant la Grande Récession, selon CBS News.
Alors que le nombre de saisies a ralenti depuis lors, de nombreux propriétaires sont toujours en difficulté. À la fin de 2015, environ 4,3 millions de propriétaires étaient sous l'eau, ce qui signifie que le propriétaire possède une maison qui vaut moins que le montant dû sur leur prêt hypothécaire.
Être sous l'eau sur votre maison est l'un des plus grands facteurs de risque indiquant la forclusion. Après tout, si la maison vaut moins que le solde dû, vous pouvez conclure qu'il est tout simplement plus logique de partir.
Avant de prendre cette décision, cependant, voici un mot d'avertissement: s'éloigner a des implications majeures pour votre crédit . Cela peut nuire à votre capacité d'acheter une autre maison à l'avenir, de même que votre capacité de louer des maisons, d'ouvrir des cartes de crédit, d'emprunter d'autres types de prêts et même de vous qualifier pour certains emplois.
Que devriez-vous faire si votre maison est sous l'eau ? Vous pourriez vouloir garder la maison et attendre que la propriété retrouve sa valeur. Si vous avez besoin de déménager, vous pouvez louer la maison à un locataire. Alternativement, si vous devez vendre la maison, vous pouvez demander à votre prêteur d'approuver la vente à découvert (nous en discuterons plus loin) ou apporter de l'argent à la table de clôture.
Que faire si vous n'êtes pas sous l'eau, mais vous avez du mal à faire des paiements ?
Tout d'abord, avant d'acheter une maison, achetez une maison moins chère que celle pour laquelle vous vous qualifiez. Vous n'avez pas besoin d'acheter une maison au prix maximal du prêt que vous êtes admissible à recevoir.
Beaucoup de gens dans l'industrie de l'immobilier disent que votre hypothèque elle-même devrait absorber jusqu'à un tiers de votre salaire net. Ce chiffre ne comprend pas les réparations, l'entretien , les services publics et autres coûts accessoires. Cependant, ce chiffre pourrait être trop élevé. Essayez plutôt cette approche: en règle générale, viser tous vos paiements à domicile, y compris les services publics, les réparations et l'entretien, pour arriver à environ 25 à 30 pour cent de votre salaire net.
En plus de cela, maintenez un fonds d'urgence qui couvre au moins six mois de vos dépenses. Gardez ce fonds d'urgence dans un compte d'épargne en espèces plutôt que dans tout type de placement (comme les actions). Ne touchez pas pour les vacances, les anniversaires ou les dépenses annuelles. Conservez ceci seulement pour les vraies urgences.
Si vous vous trouvez en difficulté pour effectuer des paiements, commencez à réduire drastiquement les dépenses dans divers domaines de votre vie. Vous êtes en pleine crise financière. passer comme ça. Ne faites pas que couper votre câble. vendre l'ensemble de la télévision. Ne faites pas que préparer votre lunch; passer à un régime de riz-et-haricots d'étudiant d'université jusqu'à ce que vous soyez de nouveau sur vos pieds. Gagnez de l'argent supplémentaire à chaque seconde de vos soirées et week-ends avec un travail indépendant, que vous pouvez gérer en ligne à la maison pendant que vos enfants sont endormis. Voyez si vous êtes admissible à refinancer dans un prêt hypothécaire à taux d'intérêt inférieur .
Si vous êtes en retard sur vos paiements et vous ne pensez pas que vous pouvez rattraper, il est temps de vendre votre maison. Vendre votre maison est de loin préférable à la forclusion.
Si votre maison vaut moins que le montant que vous devez, vous aurez besoin de l'approbation de votre prêteur pour une vente à découvert. Une vente à découvert est une vente de la maison dans laquelle l'emprunteur reçoit moins que ce qu'ils doivent actuellement. Le prêteur perd la différence.
Si le prêteur réalise qu'il est plus susceptible de recouvrer ses pertes par une vente à découvert que par un processus de forclusion traditionnel, il permettra à l'emprunteur de procéder à l'inscription de ses biens à titre de vente à découvert.
Les ventes à découvert sont un moyen d'éviter les répercussions sur le crédit d'une saisie à grande échelle, mais elles ne sont pas idéales. Gardez ceci dans votre poche arrière en dernier recours.
Avec tout cela étant dit, parlons du processus de forclusion réelle. Comme vous êtes sur le point de le voir, le processus de saisie est plutôt long et il existe de nombreuses opportunités dans ce processus dans lequel vous pouvez tenter de libérer votre maison grâce à une vente à découvert, plutôt que d'une saisie.
Regardons le processus afin que vous puissiez comprendre ce qui se passe à chaque étape du processus.
Le processus de forclusion
Tout d'abord, un avertissement: le processus varie d'un état à l'autre. Dans certains États, le prêteur détient le pouvoir de vente et peut poursuivre une «forclusion non judiciaire». Le processus suivant décrit ci-dessous est une description très généralisée du processus de forclusion judiciaire dans certains États. Si vous vous retrouvez face à une éventuelle forclusion, parlez-en à un avocat.
Une fois que l'emprunteur est en défaut sur leurs paiements hypothécaires, le prêteur peut alors déposer un avis de défaut public, également connu sous le nom d'un avis de défaut ou Lis Pendens. Cet avis de défaut déposé par le public avertit l'emprunteur qu'il y a eu violation d'une entente.
Après que l'emprunteur a reçu l'avis de défaut, ils ont un délai de grâce, déterminé par la loi de l'État, dans lequel ils peuvent rétablir leur prêt en remboursant le solde impayé en retard et se faire rattraper avec leurs versements hypothécaires. Cette période de grâce est connue comme pré-forclusion.
Pré-forclusion est la période de temps entre l'avis de défaut et quand une propriété peut être reprise ou vendue aux enchères publiques. Pendant cette période de grâce, l'emprunteur a quelques options pour se mettre à jour sur son prêt:
- L'emprunteur peut faire leurs paiements à jour et rétablir leur prêt en payant les soldes en souffrance.
- Ils peuvent demander une modification de prêt pour réduire leurs paiements hypothécaires.
- Ils peuvent essayer de vendre la propriété à un tiers pour éviter la forclusion.
- Ils peuvent permettre à la propriété d'être vendue à une enchère publique pré-forclusion.
Si l'emprunteur est incapable de rétablir son prêt, le prêteur a la possibilité de reprendre la propriété et de prendre possession de la propriété dans l'intention de revendre la propriété. Les propriétés qui ont été reprises par le prêteur (généralement une banque) deviennent connues sous le nom de Real Estate Owned (REO).
La ligne de fond
Suivez quelques conseils de base pour réduire votre risque de faire face à une crise hypothécaire personnelle: acheter beaucoup moins de maison que vous pouvez vous permettre. Gardez un fonds d'urgence avec au moins six mois de dépenses.
Créer plusieurs flux de revenus, de sorte que si une source se tarit, votre revenu ne tombera pas à zéro. Évitez les dettes de consommation non hypothécaires, comme les prêts-auto ou les dettes de carte de crédit . Comprenez comment le processus fonctionne, afin de ne pas tomber dans des surprises.
Cela étant dit, profitez de votre maison. La grande majorité des propriétaires ne connaissent pas la forclusion. Vous êtes assez avertis pour regarder de manière proactive les principaux facteurs de risque qui mènent à cette expérience malheureuse afin que vous puissiez vous protéger contre ceux-ci. Et ces sauvegardes, en gros, tournent autour du principe intemporel de finances personnelles de vivre en dessous de vos moyens.