Lisez ceci avant d'obtenir un prêt hypothécaire à taux variable
Chaque prêteur décide du nombre de points qu'il ajoutera au taux de l'indice. C'est typiquement plusieurs points de pourcentage. Par exemple, si le taux Libor est de 0,5%, le taux ARM peut varier de 2,5% à 3,5%.
La plupart des prêteurs conserveront le taux à ce taux annoncé pour une certaine période. Ensuite, le taux augmente à intervalles réguliers. Ceci est connu comme une réinitialisation. Cela dépend des termes du prêt. Cela peut se produire chaque mois, chaque trimestre, chaque année, tous les trois ans ou tous les cinq ans, selon le type de prêt que vous recevez. Vous devez lire attentivement les petits caractères pour déterminer si vous serez en mesure de payer le taux d'intérêt plus élevé.
Après la réinitialisation, le taux augmentera comme le fait Libor. Cela signifie que votre paiement en argent pourrait soudainement monter en flèche après la période initiale de cinq ans est en hausse. Si le Libor montait à 2,5% pendant cette période, votre nouveau taux d'intérêt monterait à 4,5% ou 5,0%. Le taux de Libor historique révèle que le Libor a augmenté en 2006 et 2007. Il a déclenché de nombreux défauts de paiement d'hypothèques qui ont conduit à la crise des subprimes .
Cela signifie que vous devez faire attention aux changements dans le taux des fonds fédéraux et les rendements des bons du Trésor à court terme.
C'est parce que le Libor change généralement en fonction de cela. Les rendements des bons du Trésor augmentent lorsque la demande pour les obligations diminue.
Avantages
L'avantage des hypothèques à taux variable est que le taux est inférieur à celui des hypothèques à taux fixe . Ces taux sont liés à la note du Trésor à 10 ans . Cela signifie que vous pouvez acheter une maison plus grande pour moins cher.
C'est particulièrement attrayant pour les accédants à la propriété et les autres personnes à revenu modéré.
Les inconvénients
Le gros inconvénient est que votre paiement mensuel peut monter en flèche si les taux d'intérêt augmentent. Beaucoup de gens sont surpris quand le taux d'intérêt se réinitialise, même si c'est dans le contrat. Si votre revenu n'a pas augmenté, vous pourriez ne plus être en mesure de payer votre maison et la perdre.
Les hypothèques à taux variable sont devenues populaires en 2004. C'est à ce moment que la Réserve fédérale a commencé à relever le taux des fonds fédéraux . La demande de prêts conventionnels a diminué à mesure que les taux d'intérêt augmentaient. Les banques ont créé des hypothèques à taux variable pour réduire les paiements mensuels.
Les types
En 2004, les banquiers ont été créatifs avec de nouveaux types de prêts pour attirer les propriétaires potentiels. Voici quelques exemples des plus populaires.
Prêts à intérêt seulement . Ils ont les taux les plus bas. Votre paiement mensuel va uniquement aux intérêts, et non au principe, pour les trois à cinq premières années. Après cela, vous commencez à faire des paiements plus élevés pour couvrir le principe. Ou, vous pourriez être obligé de faire un gros paiement ballon.
Si vous êtes conscient de la façon dont ils travaillent, ces prêts peuvent être très avantageux. Si vous pouvez vous le permettre, tout paiement supplémentaire va directement au principe.
Si vous êtes discipliné au sujet de faire ces paiements, vous pouvez réellement payer plus contre le principe. De cette façon, vous obtiendrez une plus grande équité dans la maison qu'avec une hypothèque conventionnelle. Ces prêts sont dangereux si vous n'êtes pas prêt pour l'ajustement ou le paiement ballon. Ils ont également tous les mêmes inconvénients de toute hypothèque à taux variable.
Option ARMs. Ils permettent aux emprunteurs de choisir combien payer chaque mois. Ils commencent avec des taux de "teaser" d'environ un à deux pour cent. Ceux-ci peuvent être réinitialisés à un niveau supérieur, même après le premier paiement. La plupart (80%) des emprunteurs ARM option font seulement le paiement minimum chaque mois. Le reste est ajouté au solde de l'hypothèque, tout comme les prêts à amortissement négatif.
Les emprunteurs pensent que les paiements sont fixes pour cinq ans. Si le solde impayé du prêt hypothécaire atteint 110% ou 125% de la valeur initiale, le prêt est automatiquement réinitialisé.
Cela peut entraîner un paiement trois fois supérieur au montant initial. Des pénalités sévères empêchent les emprunteurs de refinancer. En conséquence, la plupart des emprunteurs tombent simplement plus profondément dans la dette. Une fois que la maison vaut moins que l'hypothèque, ou l'emprunteur perd un emploi, ils saisissent .
Ces prêts ont été un énorme moteur derrière la crise des subprimes . Bien que seulement 2% de tous les prêts immobiliers étaient des ARMS option, ils valaient 300 milliards de dollars. La plupart d'entre eux ont fait défaut. Au moins 60 pour cent étaient en Californie, où les prix des maisons ont chuté de 30 à 40 pour cent. Cela les a disqualifiés de profiter des programmes de modification de prêt à domicile comme MakingHomesAffordable . (Source: «Prêts hypothécaires toxiques », Centre for Responsible Lending, 5 novembre 2007, «Nightmare Mortgages», Businessweek, 11 septembre 2006.)