Qu'est-ce qui a causé la crise hypothécaire?
Le rêve américain
Posséder une maison fait partie du « rêve américain ». Il permet aux gens d'être fiers d'une propriété et de s'engager dans une communauté à long terme. Cependant, les maisons sont chères (à des centaines de milliers de dollars - ou plus), et la plupart des gens ont besoin d'emprunter de l'argent pour acheter une maison.
Au début des années 2000, ce rêve est devenu réalité pour un nombre record de personnes. Les taux d'intérêt hypothécaires étaient bas, permettant aux consommateurs d'obtenir des prêts relativement importants avec un paiement mensuel inférieur (voir comment les paiements sont calculés pour voir comment les taux bas affectent les paiements). En outre, les prix des maisons ont augmenté de façon spectaculaire, alors l' achat d'une maison semblait être un pari sûr. Les prêteurs croyaient que les maisons constituaient une bonne garantie , alors ils étaient prêts à prêter contre l'immobilier et à gagner de l'argent alors que tout allait bien.
Encaissement
Les choses étaient bonnes pour les acheteurs d'une première maison , mais les propriétaires actuels ont également bénéficié de l'argent facile et des taux bas.
Avec les prix de l'immobilier montent en flèche, les propriétaires ont trouvé une énorme richesse dans leurs maisons. Ils avaient beaucoup d'équité, alors pourquoi le laisser s'asseoir dans la maison? Les propriétaires ont refinancé et pris des hypothèques de deuxième rang pour retirer de l'argent des capitaux propres de leur maison. Une partie de cet argent a été dépensée à bon escient (pour l'amélioration de la propriété garantissant le prêt).
Cependant, certains propriétaires ont utilisé l'argent pour les frais de subsistance et d'autres besoins, gardant un niveau de vie confortable tandis que les salaires stagnaient.
- En savoir plus: Qu'est-ce que cela signifie de refinancer?
De l'argent facile avant la crise hypothécaire
Les banques ont offert un accès facile à l'argent avant l'émergence de la crise hypothécaire. Les emprunteurs ont contracté des hypothèques à risque élevé, comme les ARM , et ils sont admissibles à des hypothèques avec peu ou pas de documents. Même les personnes ayant un mauvais crédit pourraient être considérées comme des emprunteurs subprime .
Emprunteurs risqués: Les emprunteurs ont été en mesure d'emprunter plus que jamais auparavant, et les individus ayant des scores de crédit faibles sont de plus en plus qualifiés d' emprunteurs «subprime» . Les prêteurs ont approuvé les prêts «sans documentation» et «à faible documentation», qui n'exigeaient pas la vérification des revenus et des actifs de l'emprunteur (ou les normes de vérification ont été assouplies).
Produits à risque: En plus d'une approbation plus facile, les emprunteurs ont eu accès à des prêts qui promettaient des avantages à court terme (avec des risques à long terme). Les prêts à option-ARM ont permis aux emprunteurs de faire de petits paiements sur leur dette, mais le montant du prêt pourrait en fait augmenter si les paiements n'étaient pas suffisants pour couvrir les frais d'intérêts . Les taux d'intérêt étaient relativement bas (mais pas à des niveaux historiquement bas), de sorte que les hypothèques à taux fixe traditionnelles pouvaient être une option raisonnable.
Fraude: Les prêteurs étaient désireux de financer des achats, mais certains acheteurs de maison et courtiers en hypothèques ont ajouté de l'huile sur le feu en fournissant des informations inexactes sur les demandes de prêt. Tant que la fête ne se terminait jamais, tout allait bien. Une fois que les prix des maisons ont chuté et que les emprunteurs n'ont pas été en mesure de s'offrir des prêts, la vérité est apparue.
Sloshing Liquidité
D'où vient tout l'argent pour les prêts? Il y avait une surabondance de liquidités dans le monde entier - qui s'est rapidement tarie au plus fort de la crise hypothécaire. Les gens, les entreprises et les gouvernements avaient de l'argent à investir, et ils ont développé un appétit pour les investissements liés aux hypothèques comme un moyen de gagner plus dans un environnement de taux d'intérêt bas.
Marchés secondaires: Les banques avaient l'habitude de garder les hypothèques sur leurs livres. Si vous avez emprunté de l'argent auprès de la banque A, vous rembourserez la banque A et perdra de l'argent en cas de défaillance.
Cependant, les banques vendent maintenant votre prêt, et il peut être encore divisé et vendu à de nombreux investisseurs. Ces investissements sont extrêmement complexes, de sorte que de nombreux investisseurs se fient aux agences de notation pour leur dire à quel point les investissements sont sûrs (sans vraiment les comprendre).
- En savoir plus sur les titres adossés à des créances hypothécaires .
- Voyez comment fonctionnent les CDO (Collateralized Debt Obligations) .
- Drôle d'affaires: les agences de notation accusées de faillite hypothécaire
Parce que les banques et les courtiers en prêts hypothécaires n'avaient pas la moindre idée du jeu (ils pouvaient simplement vendre les prêts avant qu'ils n'aillent mal), la qualité des prêts s'est détériorée. Il n'y avait pas de responsabilité ou d'incitation à garantir que les emprunteurs puissent se permettre de rembourser leurs prêts.
Premières étapes de la crise
Malheureusement, les poulets sont revenus à la maison et la crise hypothécaire a commencé à s'intensifier en 2007. Les prix des maisons ont cessé de grimper à toute allure et les prix ont commencé à baisser en 2006. Les emprunteurs qui achetaient plus de maisons qu'ils ne pouvaient se permettre ont cessé de rembourser leur hypothèque. Pour aggraver les choses, les paiements mensuels ont augmenté sur les prêts hypothécaires à taux variable que les taux d'intérêt ont augmenté.
Les propriétaires ayant des maisons inabordables ont eu peu de choix. Ils pourraient attendre que la banque saisisse , ils pourraient renégocier leur prêt dans un programme d'entraînement , ou ils pourraient simplement quitter la maison et par défaut . Bien sûr, beaucoup ont également essayé d'augmenter leurs revenus et de réduire leurs dépenses. Certains ont pu combler l'écart, mais d'autres étaient déjà trop loin et ont dû faire face à des versements hypothécaires qui n'étaient tout simplement pas viables.
Traditionnellement, les banques pourraient récupérer le montant qu'ils ont prêté à la forclusion . Cependant, la valeur des maisons a tellement baissé que les banques ont de plus en plus pris de lourdes pertes sur les prêts en défaut. Les lois de l'État et le type de prêt déterminé si oui ou non les prêteurs pourraient tenter de recouvrer toute insuffisance auprès des emprunteurs .
L'intrigue se corse
Une fois que les gens ont commencé à faire défaut sur les prêts en nombre record (et une fois que le mot a circulé que les choses étaient mauvaises), la crise des prêts hypothécaires a vraiment chauffé. Les banques et les investisseurs ont commencé à perdre de l'argent. Les institutions financières ont décidé de réduire leur exposition au risque très rapidement, et les banques ont hésité à se prêter parce qu'elles ne savaient pas si elles seraient un jour remboursées. Bien sûr, les banques et les entreprises ont besoin d'argent pour circuler facilement, de sorte que l'économie s'est arrêtée brutalement.
La faiblesse de la banque (et la peur) ont provoqué des faillites bancaires . La FDIC a augmenté son personnel en prévision de centaines de faillites bancaires causées par la crise des prêts hypothécaires, et certains piliers du monde bancaire ont disparu. Le public en général a vu ces institutions de haut niveau échouer et la panique a augmenté. Lors d'un événement historique, on nous a rappelé que les fonds du marché monétaire peuvent «casser la balle».
- Protection des déposants: comment fonctionne FDIC Insurance
- Que se passe-t-il dans un échec bancaire?
- En savoir plus: Fonds du marché monétaire vs comptes du marché monétaire
D'autres facteurs ont contribué à la gravité de la crise hypothécaire. L'économie américaine s'est affaiblie et la hausse des prix des produits de base a nui aux consommateurs et aux entreprises. D'autres produits financiers complexes ont également commencé à se défaire.
Effets persistants
Les législateurs, les consommateurs, les banquiers et les hommes d'affaires se sont dépêchés de réduire les effets de la crise hypothécaire. Il a déclenché une chaîne dramatique d'événements et continuera de se dérouler pour les années à venir. Le public a pu voir «comment la saucisse est fabriquée» et a été choqué d'apprendre à quel point le monde est exploité.
L'effet durable pour la plupart des consommateurs est qu'il est plus difficile de se qualifier pour une hypothèque que c'était dans la première moitié des années 2000. Les prêteurs sont tenus de vérifier que les emprunteurs ont la capacité de rembourser un prêt - vous devez généralement montrer une preuve de votre revenu et de vos actifs. Le processus de prêt à domicile est maintenant plus lourd, mais j'espère que le système financier est en meilleure santé qu'avant.