Un lecteur dit: «J'ai essayé d'acheter ma première maison, mais dans la fourchette de prix que je recherche, toutes les maisons semblent être des ventes à découvert. Mon agent essaie de me convaincre d'acheter une vente à découvert parce qu'elle dit Les banques préféreraient-elles exclure que les ventes à découvert, est-ce vrai? Est-ce que les banques font plus d'argent sur les saisies que les ventes à découvert?
Réponse: La question de savoir si une banque fait plus d'argent sur une forclusion qu'une vente à découvert dépend principalement de la banque individuelle et / ou des investisseurs.
Nous avons surmonté un marché immobilier depuis 2005 qui a vu des avis de forclusion classés dans des proportions sans précédent. C'était fou. De plus, au moins la moitié des modifications de prêts qui ont été apportées sont revenues en arriérés peu après leur octroi. Le marché était un gâchis.
Pour compliquer davantage les choses, dans certains États comme l'Arizona, les banques ne peuvent pas vendre une propriété pour plus de son prêt hypothécaire. Chaque état a ses propres règlements. En Californie, par exemple, si un propriétaire contracte un prêt sur valeur nette après avoir fait l'objet d'un dépôt fiduciaire, le prêteur peut avoir le droit de se prévaloir d'un jugement de défaut , peu importe si la maison a été vendue à découvert ou anéanti par une forclusion par le premier prêteur.
Pourquoi les banques préfèrent une vente à découvert sur une forclusion?
Les banques sont gérées comme une entreprise parce qu'elles sont une entreprise. Ils font des profits. S'il est plus coûteux de faire une saisie que d'accepter une vente à découvert, la banque est très susceptible de favoriser la vente à découvert.
Certains experts prédisent que les banques peuvent effectivement faire 20% à 30% de plus sur une vente à découvert sur une forclusion. Cependant, dans certains États comme la Floride, il en coûte très peu pour déposer une forclusion et voir le processus jusqu'à la fin.
Si une banque reçoit une offre proche de la valeur de marché , la banque peut être plus susceptible d'accepter cette offre au lieu de la forclusion.
La raison est après la forclusion, si la banque veut vendre la maison, il est peu probable de recevoir une offre plus élevée que l'offre de vente à découvert sur la table. D'autre part, si la banque estime que le marché immobilier peut apprécier, une forclusion peut être une entreprise plus rentable pour la banque.
Les fournisseurs de services peuvent décider d'accorder une vente à découvert ou de recommander une forclusion
Selon le Centre national du droit de la consommation, environ les deux tiers des prêts consentis depuis 2005 ont été titrisés. La titrisation est un processus qui consiste à rassembler des centaines de milliers de prêts en un seul paquet et à vendre ce paquet sur le marché secondaire. Souvent, l'acheteur est une fiducie. Les fiducies sont composées d'investisseurs.
Une fois les prêts mis en commun et vendus, la fiducie engage un fournisseur de services pour collecter les paiements mensuels et distribuer cet argent aux investisseurs. Cet accord de titrisation est appelé un accord de pooling et de service ou PSA .
Peu importe pour les fournisseurs de services si la valeur de la maison tombe ou la maison entre dans la forclusion parce que le fournisseur de services est payé indépendamment. Les fournisseurs de services gagnent de l'argent de diverses manières, par exemple en percevant des frais de service, des frais de défaut, des intérêts flottants et / ou des intérêts d'investissement dans les prêts que les prestataires fournissent.
Le Centre national du droit de la consommation dit que les fournisseurs de services préfèrent souvent une vente à découvert parce que les fournisseurs de services sont payés plusieurs fois en compensation pour faire une vente à découvert qu'une modification de prêt.
Astuce: Si la banque de vente à découvert est Wachovia, qui a acheté World Savings, cette banque préfère effectuer une vente à découvert sur une forclusion. Un initié à Wachovia m'a dit que la banque fait plus d'argent sur une vente à découvert que sur une forclusion. Wachovia est un prêteur de portefeuille, ce qui signifie que les prêts restent à l'interne. J'ai reçu une approbation de vente à découvert pour quelques ventes à découvert Wachovia à Sacramento en aussi peu que 7 jours.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.