Procéder avec prudence lors de la prise en compte de la possession anticipée
Pièges de la possession précoce
Les vendeurs prennent la décision finale quant à savoir si une possession précoce a un sens pour leur transaction. La plupart des agents inscripteurs découragent toutefois de telles situations car trop de choses peuvent mal tourner. Par exemple:
- La vente pourrait échouer en raison d'un problème de souscription hypothécaire , ce qui signifie que le prêt des acheteurs ne peut être approuvé, même après un examen approfondi de leurs documents. Si cela se produit, l'agent inscripteur est de retour à la case départ, en essayant de trouver un autre acheteur pour la maison, mais cette fois avec un locataire indésirable en place. Dans un monde parfait, les anciens acheteurs quittent, mais les agents découvrent à la dure que les propriétaires doivent parfois prendre des mesures légales pour éliminer les anciens acheteurs.
- Les acheteurs pourraient penser que la maison est déjà la leur et commencer à faire des changements - peut-être des changements que le propriétaire n'apprécierait pas. Si la maison ne ferme pas, les propriétaires peuvent être bloqués avec les améliorations des acheteurs.
- Les acheteurs pourraient commencer à faire des listes de réparations supplémentaires qu'ils veulent voir complétés avant la fermeture. Le plus souvent, ce ne sont pas de véritables réparations, ce sont simplement des choses que les acheteurs aimeraient voir changer. Cela peut être particulièrement frustrant si vous avez déjà passé par le processus d'inspection et de réparation.
- Pire scénario: Les acheteurs peuvent jeter la maison.
Si vous acceptez la possession anticipée de l'acheteur, elle devrait être traitée avec un accord écrit qui décrit les devoirs et les responsabilités des deux parties. Les agents immobiliers peuvent fournir l'addenda standard de contrat qui couvre la possession précoce d'acheteur. Si vous préférez, un avocat peut rédiger le document.
Considérations relatives aux accords de possession anticipée des acheteurs
- La formulation devrait inclure des détails sur ce qui se passera si la vente ne se termine pas à temps - ou ne se ferme jamais . Combien de temps les acheteurs doivent-ils quitter? Qu'arrivera-t-il s'ils ne le font pas?
- Combien de loyer les acheteurs paieront et quand est-il dû? Voulez-vous un dépôt de garantie?
- Les acheteurs doivent convenir qu'ils ne modifieront pas la maison sans le consentement du propriétaire. Si la fermeture n'a pas lieu, les acheteurs devraient payer pour retourner la maison à son état antérieur.
- Décidez si vous voulez inclure les services publics dans le loyer, ou si les acheteurs doivent transférer les comptes dans leurs noms.
- Les acheteurs sont généralement responsables de l'enlèvement des ordures et devraient coordonner les responsabilités d'aménagement paysager avec le vendeur s'ils ne sont pas fournis par une association de propriétaires.
- Les vendeurs de maison possèdent toujours la maison, donc l'assurance pour la structure est la responsabilité des vendeurs. Les acheteurs doivent assurer leurs objets personnels.
- Les acheteurs ne devraient pas être autorisés à sous-louer la maison.
- Les formulaires standard comprennent généralement une déclaration libérant les vendeurs de la responsabilité si quelque chose d'indésirable arrive aux acheteurs avant la fermeture.
- Les animaux domestiques seront-ils autorisés?
Il y a des moments où la possession de l'acheteur avant la fermeture peut aider les deux parties. Si vous pensez que c'est un bon mouvement, il suffit de procéder avec prudence. Contexte vérifier vos acheteurs aussi soigneusement que possible avant de vous mettre d'accord.
Je serais également négligent si je ne faisais pas remarquer que du point de vue d'un agent inscripteur (et non de l'agent d'un acheteur), de nombreux agents insistent avec véhémence contre la possession précoce d'un acheteur. La raison en est la possession précoce donne aux acheteurs trop de temps pour fouiner dans la maison, de penser à l'achat. Les acheteurs peuvent remarquer des choses qu'ils ont oubliées auparavant, avec tant de temps à perdre.
Des choses que maintenant ils ne peuvent supporter de vivre avec.
Du point de vue d'un agent de liste, ces choses sont mieux découvertes après la conclusion de la vente, pas avant. Car avant la fermeture de la vente, les acheteurs peuvent souvent annuler. Au fil des ans, j'ai entendu des acheteurs déplorer s'ils avaient vécu dans la maison pendant un moment avant de fermer, ils ne l'auraient jamais acheté.
Édité par Elizabeth Weintraub, expert en achat à la maison.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.