Quand un acheteur de maison peut-il emménager?
La date de possession de l'acheteur à la clôture
Gardez à l'esprit que la fermeture ne signifie pas toujours l'enregistrement de l'acte parce que, dans certaines parties du pays, les comtés ont des semaines de retard dans l'enregistrement des actes. Dans ces situations, la fermeture se produit lorsque l'argent change de mains, l'acte est tiré et toutes les conditions du contrat ont été remplies. Lorsque je travaille à Sacramento, les acheteurs ne reçoivent pas les clés avant que la société de titre ait confirmé que l'acte a été enregistré et transmis cette confirmation.
Dates de possession habituelles de l'acheteur
La coutume locale dictera comment l'acheteur demande la possession, mais la possession est généralement une question convenue au moment de l'acceptation du contrat d'achat . Il n'est pas inhabituel pour un acheteur de recevoir des clés le jour où la transaction se termine. Dans certaines parties du pays, les acheteurs donnent aux vendeurs un jour ou deux après la fermeture pour se déplacer. Parfois, les vendeurs se rentent des acheteurs. Quoi que vous acceptiez, assurez-vous que c'est par écrit.
Comment les conditions du marché peuvent influencer les dates de possession des acheteurs
- Dans les marchés des vendeurs, les acheteurs donnent souvent aux vendeurs plusieurs jours pour se déplacer sans considération pour l'acheteur. C'est pour gagner un avantage dans le cas où le vendeur reçoit plusieurs offres .
- Dans les marchés de l' acheteur, les acheteurs insistent généralement sur l'occupation à la clôture et ont été connus pour refuser de fermer si la propriété ne va pas être vacant à la fermeture.
- Dans les marchés neutres, la possession est généralement à la fermeture.
Possession précoce de l'acheteur
En règle générale, donner aux acheteurs une possession anticipée est mal vu parce que trop de choses peuvent mal se passer à la dernière minute. L'expulsion n'est pas toujours facile ni peu coûteuse. Pour cette raison, les professionnels conseillent que les vendeurs et les acheteurs exécutent certains types de contrats de location.
Les loyers du vendeur conservent la possession
Les acheteurs veulent que les vendeurs paient une somme égale à leur paiement hypothécaire , plus l'assurance et les taxes. Ce montant est souvent beaucoup plus que le paiement hypothécaire original du vendeur. Quel que soit le montant convenu, mettez-le par écrit et exécutez un contrat de location pour protéger toutes les parties. Le montant est négociable et il n'y a aucune raison réelle pour laquelle il doit être basé sur le PITI de l'acheteur. Un argument existe que le montant de location devrait être basé sur les montants de location moyens pour la région.
Retard de possession dû aux conditions de financement du prêt
Même les plans les mieux conçus vont à l'occasion. Votre contrat peut préciser précisément quand l'occupation est autorisée, mais la transaction peut ne pas se terminer à temps. Les raisons communes impliquent le prêt. Au moment où les documents de prêt sont signés et que le prêteur les examine, le souscripteur peut demander une condition de prêt pour être satisfait avant le financement.
La satisfaction de cette condition peut facilement retarder le prêt.
Un vendeur récent de Carmichael, Californie, a constaté qu'elle ne pouvait pas trouver de déménageurs pour travailler un jour férié, le jour où elle devait quitter sa maison de 40 ans. Les acheteurs ont refusé de donner au vendeur un jour supplémentaire pour déménager, affirmant que le vendeur aurait dû prendre des dispositions bien avant son départ. À contrecoeur, et à un coût supplémentaire, la vendeuse a changé son jour de déménagement pour répondre aux demandes des acheteurs.
À la dernière minute, le prêteur a demandé une condition de prêt et a refusé de financer le prêt jusqu'à ce que la condition soit remplie. La réunion a retardé la fermeture de 2 jours, mais les acheteurs voulaient les clés de la maison le jour de sa fermeture. Ils ne voulaient pas emménager physiquement. Ils voulaient laver le tapis.
Si vous étiez le vendeur qui avait déménagé et laissé la maison vacante, dans ces conditions, auriez-vous donné les clés à ces acheteurs?
Le vendeur, lorsqu'il a été informé que les clés ne devraient pas être remises à un acheteur jusqu'à la clôture d'une transaction, a décidé de retenir les clés. Elle était dans ses droits. Pourquoi risquer un problème?
Astuce: Au lieu de spécifier la possession à une certaine date, il est plus intelligent d'écrire des contrats qui donnent la possession à la «fermeture» ou X jours avant ou X jours après, pas une date précise.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.