Le processus de fermeture à la maison

En attendant de fermer sur une maison

Si vous ne faites pas attention, le processus de fermeture de la maison peut prendre plus de temps que vous ne le pensez, et peut-être glisser plus longtemps que prévu, ce qui est normal, mais il existe des moyens d'éviter les problèmes. Par exemple, juste après avoir accepté une offre d'achat , la prochaine question que les acheteurs veulent savoir est combien de temps cela prendra pour que la maison ferme. À moins que les acheteurs paient tout l'argent pour la maison, c'est le prêteur de l'acheteur qui déterminera le temps requis pour traiter le prêt et fermer.

Ce qui signifie que le prêteur joue un rôle important qui ne peut être négligé.

Un acheteur et un vendeur peuvent convenir d'une date de clôture plus tôt dans le contrat d'achat , mais si le prêteur ne peut pas effectuer pendant cette fenêtre, peu importe la date choisie, car il ne fermera pas à la date l'acheteur et le vendeur spécifient. Il fermera lorsque le prêteur est prêt à fermer. En outre, tous les prêteurs ne sont pas utiles.

Le processus de clôture de l'entiercement

Selon l'endroit où vous vivez, n'importe quel nombre d'entités peut gérer le processus de fermeture. Parlons un peu. L'agent de clôture pourrait être un agent d'entiercement , un plus proche, la société de titre ou un avocat de l'immobilier .

Les processus de fermeture peuvent varier considérablement même dans le même état. En Californie, par exemple, le processus d'entiercement est différent dans le nord de la Californie par rapport au sud de la Californie. La principale différence entre les deux est que les instructions d'entiercement sont dessinées et signées à l'avant (peu après l'acceptation de l'offre) dans le sud de Cal et à l'arrière (juste avant la fermeture) dans le nord de Cal.

Cependant, avant que tout dépôt ne puisse être clôturé, tous les termes du contrat d'achat doivent être respectés; alors le vendeur dépose l' acte et l'acheteur dépose les fonds. Voici quelques exemples de conditions requises en Californie. Votre processus de fermeture d'état peut varier.

Combien de temps dure une fermeture de maison?

Les acheteurs qui ont reçu une pré- approbation de prêt par rapport à la pré-qualification de prêt sont souvent en mesure de fermer plus tôt. Le processus de pré-approbation implique la vérification de certains éléments avant la signature du contrat d'achat, ce qui déplace l'emprunteur à quelques pas de la clôture.

Si un prêteur a vérifié l'emploi de l'emprunteur, les comptes bancaires et le rapport de crédit , la clôture peut avoir lieu aussi rapidement que les souscripteurs peuvent traiter les documents et examiner l'évaluation, généralement dans une semaine ou deux. Toutefois, si un document est manquant dans le fichier, tel qu'un rapport préliminaire sur le titre ou les conditions de vente d'un vendeur, la clôture peut être retardée.

La plupart des prêts hypothécaires liés au gouvernement fédéral peuvent être conclus dans les 30 jours. Les programmes spéciaux d'achat d'une première maison , en particulier ceux qui prévoient une aide pour la mise de fonds de l' acheteur , peuvent prendre de 35 à 45 jours avant de se terminer. Ces prêts spéciaux nécessitent généralement l'approbation de deux processus de souscription.

D'un autre côté, le respect des directives TRID peut parfois ralentir le processus car les entités qui travaillent ensemble n'ont aucune relation préexistante.

Accueil Retards de fermeture

Les plus gros problèmes se produisent souvent après que le fichier est soumis à l'assureur. Les agents de crédit sont généralement familiers avec les directives de souscription; Cependant, ils ne peuvent pas toujours prédire la réponse d'un assureur. Chaque souscripteur est unique.

Peu est pire pour les acheteurs que de s'asseoir sur des boîtes contenant tous les précieux qu'ils possèdent, en attendant les déménageurs et ne sachant pas si leur prêt sera approuvé par un souscripteur. Les derniers jours de fermeture peuvent être très suspensifs.

Les prêteurs institutionnels semblent causer plus de retards que les courtiers hypothécaires. Je ne sais pas si c'est parce que les grandes banques suivent leurs propres procédures ou que leurs employés donnent un coup de poing et ne se soucient pas vraiment du dossier comme les contre-parties commandées, mais la plupart des retards sont de grandes banques.

Voici des problèmes courants qui peuvent retarder ou empêcher la fermeture, dont beaucoup, ce qui me peine de le dire, auraient dû être réglés avant d'être soumis à un souscripteur, mais parfois, la balle est lâchée:

Si le contrat d'achat ne contient pas de clause subordonnant la fermeture à l'approbation du prêt, le dépôt d'argent sérieux de l'acheteur pourrait être à risque si le prêt n'est pas approuvé et que la transaction n'est pas conclue.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.