Comment chronométrer le marché immobilier

Pouvez-vous battre le marché immobilier?

Il est probable que des magnats de l'immobilier milliardaire tels que Sam Zell de Chicago, et Tom Barrack de Santa Barbara seraient d'accord que personne ne peut temporiser le marché immobilier, pas même eux. Il se peut que vous vous demandiez: Si les professionnels ne peuvent pas chronométrer le marché, comment pouvez-vous?

Pour commencer, vous pouvez utiliser les mêmes techniques qui ont fonctionné pour beaucoup de ceux qui vivent selon la croyance: Acheter bas et vendre haut. La première étape consiste à déterminer le type de marché immobilier qui existe dans votre ville.

Types de marchés immobiliers

Bien qu'il existe de nombreuses variantes et rebondissements, les marchés immobiliers se répartissent essentiellement en trois catégories:

• Les marchés de l'acheteur
  Les marchés des acheteurs existent quand il y a plus d'inventaire, ce qui signifie des maisons à vendre, que des acheteurs. Parce que les acheteurs ont beaucoup de maisons à choisir, pas toutes les maisons à vendre se vendront. La plupart des experts conviennent que si six mois ou plus d'inventaire est sur le marché, c'est un marché d'acheteur. Notez également que dans les marchés acheteurs, moins d'acheteurs entraîneront une baisse des ventes, ce qui peut fausser les prix médians.
• Les marchés du vendeur
  Inversement, sur les marchés des vendeurs, il y a plus d'acheteurs que d'inventaire disponible. Parce qu'il y a moins de maisons pour les acheteurs parmi lesquels choisir, presque chaque maison se vendra. Généralement, il y a beaucoup moins de six mois d'inventaire sur le marché d'un vendeur. Dans les marchés de vendeurs extrêmes, il y a moins de deux mois d'inventaire en réserve.
• Marchés neutres
  Les marchés neutres sont équilibrés. Habituellement, les taux d'intérêt sont abordables et le nombre d'acheteurs et de vendeurs sur le marché est égalisé. Les balances ne basculent pas dans les deux sens, ce qui signifie que le marché est normal sans subir de fluctuations volatiles. L'inventaire est généralement autour de quatre mois, donner ou prendre.

  Notez que de bons achats existent sur des marchés neutres, mais il n'y a pas d'indications générales qui favorisent les acheteurs par rapport aux vendeurs ou vice versa.

Acheter sur le marché d'un acheteur

Si vous allez acheter une maison et pouvez vous permettre d'attendre des conditions primo, le marché d'un acheteur est-il; il n'y a pas de meilleur moment. Voici quelques avantages à acheter sur le marché d'un acheteur :

• Prix ​​de vente inférieur
  Les vendeurs sont plus disposés à faire des affaires parce qu'ils savent ou devraient savoir que s'ils refusent d'accepter votre offre d'achat , ils pourraient ne pas en recevoir une autre. Lorsque moins de maisons vendent, les prix chutent généralement.

• Les acheteurs peuvent commander des concessions
  Les acheteurs peuvent demander aux vendeurs de payer leurs frais de clôture , à condition que leur prêteur autorise le crédit. Les acheteurs peuvent également s'attendre à ce que les vendeurs paient pour des rapports spéciaux tels que des inspections de parasites ou des certifications de toit et une garantie à la maison .
• Les offres contingentes sont plus acceptables
  Les vendeurs sont généralement plus enclins à accepter une offre conditionnelle qui dépend de l'acheteur qui vend la maison existante de l'acheteur. Une offre dans la main vaut mieux que pas d'offre du tout.
• Demande de réparation facilement négociée
  Si la maison a besoin de réparations ou de mise à jour de ses systèmes, les vendeurs vont souvent créditer l'acheteur pour les réparations ou résoudre le (s) problème (s) relevé (s) par un inspecteur en bâtiment .
• Les acheteurs contrôlent la transaction
  Les acheteurs peuvent demander des périodes d'inspection plus longues, prolonger les délais de fermeture et demander la possession anticipée - conditions qui seraient automatiquement rejetées sur le marché du vendeur.

Acheter dans le marché d'un vendeur

Si un acheteur n'a pas d'urgence à acheter une maison, le marché d'un vendeur n'est pas le moment idéal pour acheter. Voici quelques inconvénients à l'achat d'une maison sur le marché d'un vendeur:

• Meilleur prix
  Les offres multiples sont communes. Les vendeurs commandent le prix catalogue et l'obtiennent, parfois plus.
• Pas de concessions
  Les vendeurs hésitent à payer les frais de clôture de l'acheteur ou à payer pour les inspections.

• Les offres contingentes arrivent rarement
  Le vendeur ne veut pas attendre que la maison d'un acheteur se vende.
• Les demandes de réparations ne sont pas honorées
  Les vendeurs vont généralement dire aux acheteurs d'acheter la maison "tel quel".
• Les vendeurs contrôlent la transaction
  La plupart des vendeurs ne se plient pas au contrat original, peu importe les circonstances, car il y a trois autres acheteurs dans le coin.

Vendre dans le marché d'un acheteur

Si un vendeur n'a pas besoin de vendre, il pourrait y avoir un inconvénient à mettre une maison sur le marché dans un marché acheteur. Voici les inconvénients de la vente sur un marché d'acheteur:

• Offres Lowball
  Les vendeurs sur les marchés faibles perdent des fonds propres. La faible demande de logements exerce une pression sur les prix de vente, ce qui pousse les acheteurs à faire des offres de lowball.
• Les acheteurs attendent des concessions
  Les acheteurs demanderont aux vendeurs de payer les frais de clôture, réduisant ainsi le produit net du vendeur.

• Les offres contingentes sont plus risquées
  Si la maison d'un acheteur ne se vend pas, ni le vendeur et à ce moment-là, le nombre d'acheteurs diminue généralement encore plus.
• Les acheteurs exigent des réparations
  Toutes ces petites choses que les vendeurs ont retardé la réparation apparaîtront dans l'inspection de la maison, et les acheteurs s'attendent à ce que les vendeurs les réparent.
• Les vendeurs ne contrôlent pas la transaction
  Les acheteurs ont tendance à demander des clauses «sortantes» qui les laisseraient s'éloigner de la transaction jusqu'à la clôture.

Vendre dans un marché de vendeurs

C'est le meilleur moment pour être un vendeur à domicile. Voici quelques avantages à vendre sur le marché d'un vendeur:

• Prix ​​de vente plus élevé
  Les ratios liste / prix de vente sont plus bas sur les marchés des vendeurs, ce qui signifie que les vendeurs obtiennent des prix plus élevés, parfois sur liste.
• Refus de concession
  Les vendeurs refusent de payer les frais de clôture de l'acheteur et rejettent souvent les offres demandant des inspections payées par le vendeur.
• Les offres contingentes sont rares
  Les acheteurs trouvent plus facile de vendre leurs maisons et réalisent que les vendeurs n'accepteront pas une offre contingente avec 10 acheteurs dans les ailes.
• Les acheteurs demandent rarement des réparations
  Les acheteurs obtiennent toujours des inspections à la maison mais renoncent à une demande de réparations , acceptant la propriété «telle quelle».
• Les vendeurs contrôlent la transaction
  Il est courant pour les vendeurs de négocier des périodes d'inspection plus courtes et de s'attendre à ce que les acheteurs renoncent à certaines éventualités, telles que l' évaluation ou les éventualités de prêt.

_{Au moment de la rédaction, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.}