Le type d'acte que vous créez peut faire une grande différence
Préparer un nouvel acte pour éviter l'homologation
Idéalement, vous n'allez pas simplement «ajouter» le nom de votre enfant à votre acte existant. Vous allez créer un nouvel acte avec un groupe de propriétaires, peut-être vous, votre conjoint et votre enfant. Vous deviendrez des locataires conjoints avec des droits de survie .
Si vous ajoutez simplement le nom de votre enfant à votre acte existant, il n'aura pas nécessairement les droits de survie. Il n'héritera pas automatiquement de votre part de la propriété lorsque vous mourrez. L'ajout du nom ne lui confère qu'un droit de propriété sur la maison, à l'heure actuelle et à l'avenir, alors que votre propre droit de propriété serait encore assujetti à l'homologation.
La création d'un acte de besoin avec les droits de survie évite ce problème. "Survivorship" signifie que lorsqu'un propriétaire meurt, sa part de la propriété est transférée par la loi au propriétaire ou aux propriétaires qui survivent à elle.
Envisager d'utiliser un avocat
Vous pouvez acheter le logiciel approprié ou un formulaire d'acte à partir de n'importe quel magasin de fournitures de bureau ou site Web légal pour créer un acte de location conjointe, mais envisagez plutôt de travailler avec un avocat local de planification successorale ou un avocat immobilier.
Les lois des États peuvent être très spécifiques sur la façon dont un acte doit être formulé pour créer des droits de survie, et ces formes et logiciels ne sont pas toujours spécifiques à l'état. Un mauvais mot ou un mot manquant peut conduire à l'homologation de la propriété.
Actes du bénéficiaire
Un acte de bénéficiaire peut être une alternative à la création d'un acte avec des droits de survie si vous vivez dans un état qui les reconnaît.
Vous n'ajoutez pas votre enfant en tant que nouveau propriétaire de la propriété au cours de votre vie avec ce type d'acte. Au contraire, il recevrait votre propriété seulement à votre mort. Cela peut éviter beaucoup de problèmes potentiels qui pourraient surgir si vous partagez la propriété avec lui pendant que vous êtes en vie.
Vous-ou votre succession-pourriez avoir une taxe sur les dons
En 2018, lorsque vous donnez à quelqu'un tout ce qui dépasse 15 000 $ en valeur, l'Internal Revenue Service dit que c'est un cadeau imposable . Cela comprend la création d'un nouvel acte qui donne à votre enfant une participation actuelle dans votre maison, en supposant qu'elle ne vous paie pas la juste valeur marchande en échange.
Vous devrez produire une déclaration de revenus fédérale sur le formulaire IRS 709 IRS pour signaler le don à l'IRS si la part de la propriété est évaluée à plus de 15 000 $. Le solde de plus de 15 000 $ serait imposable - pour vous, pas le destinataire du cadeau.
Cette limite de 15 000 $ est connue sous le nom d'exclusion annuelle de la taxe sur les dons, et elle est indexée pour tenir compte de l'inflation afin qu'elle puisse augmenter chaque année. Mais une exonération de l'impôt sur les dons à vie est également disponible. Cette exonération vous permet de ne pas payer d'impôt sur le transfert.
Le crédit d'impôt unifié
La taxe sur les donations et la taxe sur les successions partagent la même exemption à vie - elles sont «unifiées». Si vous donnez beaucoup de biens coûteux au cours de votre vie, le dépôt du formulaire 709 transfère chaque fois le solde du montant de l'exonération annuelle à votre exonération à vie.
En fin de compte, cette approche laisse moins d'une exemption de taxe sur les successions pour protéger vos biens restants des taxes foncières lorsque vous mourrez, mais parce que le même crédit abrite le don et votre succession, c'est un peu discutable.
Cela dit, voici une bonne nouvelle: L'exonération de l'impôt sur les donations et de l'impôt successoral à vie est de 11,18 millions de dollars par donateur en 2018. C'est beaucoup de biens. Si vous êtes en mesure d'utiliser un acte de bénéficiaire, la taxe de succession impliquée avec le transfert de la propriété de cette façon serait couvert par la même exemption à vie. Gardez à l'esprit que les actifs qui échappent à l'homologation contribuent encore à votre succession imposable aux fins de l'impôt successoral.
Enjeux fiscaux liés aux gains en capital
Votre enfant recevra une augmentation de l'assiette fiscale de la maison si elle lui est transmise lors de votre décès, que ce soit par le biais d'une homologation ou d'un acte de bénéficiaire.
Cela, à son tour, minimisera tout impôt sur les gains en capital qu'elle aurait probablement à payer si elle décide finalement de vendre la propriété.
L'impôt sur les gains en capital est évalué sur la différence entre le prix d'achat initial ou la valeur d'une propriété et le prix de vente de la propriété. Le "step up" déplace la valeur de la maison jusqu'à ce qu'elle valait à la date de votre décès, pas quand vous l'avez acquis pour la première fois.
Si vous avez possédé la propriété pendant un temps considérable, la base renforcée est probablement beaucoup plus que ce que vous avez payé pour cela, ce qui est une bonne chose. Cela signifie qu'il y aura moins de différence entre cette valeur et le prix de vente, ce qui signifie moins d'impôt sur les gains en capital.
Après votre décès, la maison ne recevra pas de majoration si vous créez une location conjointe avec votre enfant en faisant une nouvelle action au cours de votre vie. Elle devrait hériter de la maison à la place. Autrement, votre enfant devrait payer l'impôt sur les gains en capital en fonction de la valeur de la propriété au moment de l'achat initial.
Autres problèmes potentiels liés aux locations conjointes
Vous ne serez pas en mesure de vendre la propriété, refinancer l'hypothèque, ou contracter une nouvelle hypothèque sans le consentement de votre enfant si vous lui donnez la propriété partielle dans un contrat de location conjointe. Ces actions nécessitent le consentement de tous les propriétaires.
Pire encore, votre enfant pourrait légalement vendre son intérêt dans la propriété à un tiers, peut-être à un parfait inconnu, sans votre consentement si vous ne le faites pas correctement.
Si votre enfant se retrouve avec un privilège fiscal, des problèmes de créancier, ou en cour de divorce, le gouvernement, créancier ou son ex-conjoint peut réclamer votre maison ou au moins la part de propriété de votre enfant dans une situation de location conjointe. Dans cette situation, l'entité peut placer un privilège sur votre propriété et tenter de forcer sa vente à percevoir sur sa dette.
Vous effectuerez également un transfert d'un actif qui retardera l'admissibilité à Medicaid si vous demandez une aide dans les cinq ans suivant la création d'un contrat de location conjointe. Vous avez effectivement donné une partie de votre propriété, ce qui peut avoir une incidence sur le moment de l'admissibilité.
Que devrais tu faire?
Bien que plusieurs de ces problèmes potentiels peuvent être évités en utilisant un acte de bénéficiaire à la place, cette option peut ne pas être disponible là où vous vivez. Créer un acte de location conjointe avec votre enfant à la place peut être une entreprise délicate, de sorte que vous pourriez vouloir consulter un avocat expérimenté pour peser les avantages et les inconvénients uniques impliqués dans votre situation particulière.
Ne pas oublier de déposer l'acte
Quelle que soit l'option que vous utilisez, il ne s'agit pas simplement de rédiger un nouveau contrat, de le signer et de le coller dans le tiroir de votre bureau ou dans votre coffre-fort. Vous devrez également le déposer auprès de votre enregistreur de comté pour s'assurer qu'il s'agit d'un dossier public.