Plus important encore pour les acheteurs de maison, les prêts jumbo permettent d'acheter des maisons plus chères.
Vous pourriez ne pas se soucier des marchés hypothécaires, mais si vous achetez une maison à prix élevé et vous ne faites pas un acompte important, un prêt jumbo peut être votre meilleure option. Vous pourriez même obtenir un meilleur taux d'intérêt avec un prêt non conforme.
Hypothèque Jumbo-Sized
Les prêts Jumbo tirent leur nom des soldes de prêts importants disponibles. Les prêts conformes, qui constituent le plus grand segment de prêts aux États-Unis, sont des prêts conformes aux lignes directrices établies par les GSE. Ces montants de prêt pour 2017 sont plafonnés à 424 100 $ dans la plupart des régions du pays et ont des règles supplémentaires sur la qualification de l'emprunteur. Dans certaines zones à coûts élevés, les limites de prêt vont beaucoup plus loin pour tenir compte des marchés locaux du logement. Par exemple, dans le comté de Los Angeles, la limite de 2017 est de 636 150 $.
Si vous voulez emprunter plus que la limite de prêt dans votre région, vous devrez utiliser un prêt jumbo ou une autre méthode créative pour obtenir du financement.
Prêteurs Jumbo
Les banques et autres investisseurs privés émettent des prêts jumbo.
Ces prêteurs n'ont aucune intention de vendre les prêts aux GSE, de sorte que les prêteurs peuvent concevoir leurs propres critères d'approbation. Chaque prêteur a des objectifs et des préoccupations uniques, de sorte que chaque programme de prêt jumbo est différent. Cela signifie qu'il est essentiel d'effectuer des achats auprès de divers prêteurs, car les critères de tarification et d'approbation peuvent varier considérablement.
Trouver un prêteur qui correspond à votre situation financière et la propriété que vous achetez. Par exemple, certains prêteurs rendent plus facile ou plus difficile d'obtenir des prêts pour les résidences secondaires, et différents prêteurs ont des exigences de mise de fonds différentes.
Qualification pour les hypothèques Jumbo
Comme avec tout prêt, vous devrez répondre à des critères d'approbation, et les prêts jumbo sont plus difficiles que les prêts conventionnels pour se qualifier. Les montants du prêt sont plus élevés, de sorte que les prêteurs sont plus sélectifs en raison du risque accru d'émission de jumbos.
Antécédents de crédit: Vous aurez besoin d'un bon crédit pour obtenir un prêt jumbo. Un score FICO supérieur à 700 est un minimum pour la plupart des acheteurs, mais d'autres facteurs pourraient justifier un score légèrement inférieur.
Acompte: Les hypothèques jumbo exigent généralement des acomptes de 20 pour cent ou plus. Cependant, certains grands prêteurs jumbo travailleront avec des acomptes versés d'environ 10 pour cent, et d'autres annoncent des programmes avec des exigences encore plus faibles. Pour être admissible à un prêt jumbo avec un petit acompte, vous aurez besoin d'un bon crédit, d'un bon revenu ou d'importants avoirs de réserve. Avec la plupart des prêteurs, les exigences d'acompte augmentent à mesure que la taille des prêts augmente.
Revenus et actifs: Pour ces prêts importants, les prêteurs exigent des documents prouvant que vous avez suffisamment de revenus et d'actifs pour payer la propriété que vous achetez.
Un revenu cohérent est le meilleur. Les travailleurs indépendants ont besoin de documents fiscaux et d'informations supplémentaires sur leurs entreprises, et les salariés ont besoin de formulaires W2. Les prêteurs apprécient également de voir les avoirs de réserve disponibles pour couvrir les paiements pendant six à douze mois.
Dette au revenu: Un faible ratio dette / revenu est toujours utile lors de la demande de prêts. Les prêteurs utilisent généralement 43 pour cent comme une cible, mais ce nombre n'est pas gravé dans la pierre. Surtout si vous avez des actifs importants disponibles, les prêteurs pourraient considérer ces actifs (ou les revenus de ces actifs) dans le calcul du revenu.
Les prêts jumbo ne sont pas conçus pour aider les emprunteurs à «s'étirer» et à acheter plus de maisons qu'ils ne peuvent se le permettre. Au lieu de cela, ils sont pour les emprunteurs financièrement sûr d'acheter des maisons qui sont plus chères que la moyenne.
Ce que vous payez
Frais d'intérêt: Historiquement, les prêts jumbo présentaient des taux d'intérêt plus élevés que les prêts conformes.
Le risque est plus grand à mesure que la taille des prêts augmente. De plus, l'approbation des emprunteurs ponctuels qui ne rentrent pas dans des catégories bien rangées demande beaucoup de main-d'œuvre. Cependant, depuis la crise des prêts hypothécaires , les prêteurs privés ont découvert que les gros emprunteurs peuvent être des emprunteurs à faible risque et qu'ils peuvent être des clients rentables de diverses façons. Par conséquent, les taux sur les prêts hypothécaires jumbo peuvent être inférieurs aux taux sur les prêts conformes. Pourtant, avec des soldes de prêts jumbo-taille, vous pouvez facilement payer plus d'intérêts que quelqu'un avec un prêt plus petit à un taux plus élevé.
Les prêts Jumbo sont disponibles avec des taux fixes ou variables .
Frais de clôture: Les prêts Jumbo comportent des frais de clôture , comme tout autre prêt immobilier. Les frais d'évaluation, en particulier, peuvent être plus élevés en raison de propriétés spécialisées ou d'achats élevés. Dans certains cas, vous aurez besoin de deux évaluations pour l'approbation du prêt jumbo.
Assurance hypothécaire: L'assurance hypothécaire protège les prêteurs lorsque les emprunteurs sont en défaut de paiement. Les prêts conformes et les programmes gouvernementaux exigent généralement que les emprunteurs achètent cette assurance lorsqu'ils effectuent un petit acompte, car la possibilité de recouvrer des fonds dans une forclusion est discutable. Mais les prêts jumbo sont différents. Que vous ayez ou non besoin de payer une assurance hypothécaire privée (PMI) sur un prêt non conforme est à la charge du prêteur - certains permettent de moins de 20 pour cent sans PMI.
Alternatives aux prêts Jumbo
Les prêts Jumbo ne sont pas la seule voie pour acheter des maisons de luxe ou des propriétés sur les marchés immobiliers chauds. Si vous n'êtes pas désireux d'emprunter autant, ou si vous éprouvez des difficultés à obtenir un prêt jumbo, une approche différente peut être préférable.
Prêts Piggyback: Au lieu d'un prêt important, vous pouvez utiliser une combinaison de prêts plus petits. Ces stratégies ont fait un retour depuis la crise des prêts hypothécaires. Mais contrairement aux prêts pré-2008, vous devrez maintenant prouver que vous avez la capacité de rembourser chaque prêt.
- Prêt 80/20: Avec un prêt de 80/20 piggyback, vous obtiendrez une "première" hypothèque pour 80% du prix d'achat de la propriété. Parce que vous avez un ratio prêt / valeur de 80%, vous évitez de payer un PMI. La deuxième hypothèque couvrira les 20% restants du prix d'achat.
- 80/10/10: Avec une approche 80/10/10, vous obtenez également un premier prêt à 80% LTV. Cependant, vous devrez également effectuer un acompte de 10%, ne laissant que 10% d'emprunter sur une deuxième hypothèque.
Les prêts de Piggyback résolvent le problème de payer PMI, mais vous empruntez toujours de grandes sommes d'argent. Pour être approuvé, vous avez besoin de scores de crédit élevés, mais vous pourriez être admissible avec des scores FICO dans les 600 élevés. Les taux d'intérêt sur les hypothèques de second rang ont tendance à être plus élevés que les taux sur les hypothèques de premier rang, de sorte que vos coûts d'emprunt peuvent être plus élevés avec cette stratégie. Comparez ces coûts avec d'autres options en utilisant un calculateur de prêt ou un tableau d'amortissement .
Soyez conscient que certains arrangements piggyback utilisent des prêts ballon . Par exemple, vous pourriez avoir besoin de rembourser un ou deux prêts ou de refinancer dans les 15 ans.
Vérifiez les limites: Avant de vous résigner à utiliser une hypothèque jumbo, vérifiez que vous en aurez réellement besoin. Les prêts jumbo ne sont pas nécessairement mauvais - encore une fois, vous pourriez même obtenir un meilleur taux d'intérêt. Mais des prêts conformes ou des programmes gouvernementaux pourraient mieux vous convenir. Si vous êtes dans une zone à coût élevé, vous pouvez souvent emprunter beaucoup plus que la limite "standard". Certaines personnes utilisent le terme «jumbo» pour se référer à des prêts conformes dans ces zones à coûts élevés, alors demandez des éclaircissements lorsque vous discutez de vos options.
Plus gros acompte: Une façon simple d'éviter d'utiliser une hypothèque jumbo est de faire un acompte plus important. Vous avez juste besoin de trouver assez pour ramener votre montant de prêt en dessous de votre limite de prêt conforme locale. Avec cela fait, vous aurez plus d'options disponibles, et vous paierez moins d'intérêt avec un solde de prêt plus petit. Augmenter une quantité importante d'argent est plus facile à dire qu'à faire, d'autant plus que les montants en dollars augmentent. Mais si vous avez des fonds disponibles, cela peut être une option intéressante.