Comment sauver votre maison de la forclusion
Les propriétaires qui espèrent arrêter la forclusion craignent souvent de traiter les faits qui les ont amenés à l'endroit d'être en forclusion. Traiter de ces faits peut être déprimant. S'ils repensent au moment où ils ont acheté cette maison pour la première fois, la perte de la maison était probablement la chose la plus éloignée de leur esprit. Peu de propriétaires envisagent d'aller en forclusion .
Raisons d'une forclusion en attente
Mis à part ceux qui participent sciemment à la fraude hypothécaire - avec l'intention de ne jamais faire un seul paiement - la plupart des propriétaires font face à des circonstances atténuantes soudaines qui les forcent à cesser de faire des versements hypothécaires en temps opportun .
Voici quelques-unes de ces raisons:
- Perte d'emploi / chômage imprévu
- Maladie soudaine ou urgence médicale
- La mort dans la famille
- Divorce / perte d'un deuxième revenu
- Obligations excessives
- Rétrogradation d'emploi ou refus de promotion
- Incapacité de payer un taux d'intérêt ajustable qui augmente
- Dépense majeure d'entretien imprévu
- Montant forfaitaire dû
Façons d'arrêter une forclusion
Le meilleur moyen d'empêcher une forclusion en Californie, par exemple, est d'empêcher le dépôt d'un avis de défaut . Je mentionne cet état parce que 35 millions de personnes vivent en Californie et la Californie est la terre de la religion immobilière. Les prêteurs ne veulent pas saisir mais déposeront un avis de défaut pour protéger leurs intérêts, si nécessaire. Si vous savez qu'il est peu probable que vous remplissiez votre obligation hypothécaire, la première chose à faire est d'appeler votre prêteur.
Ne le remettez pas à plus tard, soyez embarrassé ou ignorez les lettres de votre prêteur parce que ces réponses aggraveront la situation, pas mieux.
Selon votre situation particulière et les circonstances difficiles, voici quelques options de modification de prêt que votre prêteur pourrait vous proposer:
- Il est temps de faire vos paiements.
Les prêteurs pourraient accepter d'attendre avant de prendre des mesures juridiques contre vous et vous laisser élaborer un plan de remboursement qui est abordable pour vous. C'est ce qu'on appelle l'abstention.
- Pardonner un paiement.
Si vous pouvez convenir d'une façon que vous serez à jour après avoir manqué un paiement ou deux (sans les moyens de le rembourser), le prêteur pourrait vous donner une pause et renoncer à votre obligation. C'est ce qu'on appelle le pardon de la dette, et cela arrive rarement. - Répartir les paiements manqués à plus long terme.
Par exemple, si votre paiement est, disons, de 1 200 $ par mois, le prêteur pourrait vous permettre d'ajouter 100 $ par mois à chaque paiement pour une année jusqu'à ce que vous êtes rattrapé. C'est ce qu'on appelle un plan de remboursement. - Changer les termes de votre prêt.
Si votre hypothèque est un prêt modulable , le prêteur peut geler le taux d'intérêt avant qu'il augmente ou changer le taux d'intérêt à un taux plus gérable pour vous. Un prêteur peut également prolonger la période d' amortissement . C'est ce qu'on appelle une modification de note. - Ajoutez les paiements rétroactifs au solde de votre prêt.
Si vous avez suffisamment d'équité et répondez aux lignes directrices du prêteur, le prêteur pourrait augmenter le solde de votre prêt pour inclure les paiements rétroactifs et ré-amortir le prêt. C'est ce qu'on appelle un refinancement . - Faites un prêt distinct pour vous.
Certains prêts du gouvernement contiennent des dispositions qui permettent aux emprunteurs qui répondent à des critères spécifiques de demander un autre prêt, qui remboursera les paiements manqués. C'est ce qu'on appelle une réclamation partielle.
Façons d'arrêter une forclusion
Lorsque le prêteur dépose un avis de défaut, vos options sont limitées. C'est pourquoi il est préférable pour vous d'appeler votre prêteur avant de retomber sur vos paiements, car les prêteurs sont souvent réticents à élaborer des calendriers de remboursement après les procédures de forclusion ont été commencées.
Vous serez donné un certain laps de temps pour apporter les paiements en cours, payer les frais de dépôt de la forclusion et d'arrêter la forclusion. C'est ce qu'on appelle la réintégration de votre prêt. Si vous ne pouvez pas compenser les paiements manqués et le prêteur ne travaillera pas avec vous, voici quelques autres options pour arrêter la forclusion:
- Vendez votre maison. Interviewer des agents immobiliers pour obtenir une opinion sur la valeur marchande et la moyenne DOM pour vendre votre maison. Vous pourriez être tenté d'embaucher un courtier à escompte , mais de nombreux vendeurs estiment qu'ils ont besoin de l'exposition et du marketing que les courtiers offrent des services complets . Comparez les deux pour déterminer celui qui correspond le mieux à vos besoins et à votre échéancier.
Envisager une vente à découvert. Si votre maison vaut moins que le montant que vous devez, vous pourriez être candidat à une vente à découvert . Une vente à découvert affecte le crédit, mais ce n'est pas aussi grave qu'une forclusion. Vous ou votre agent devrez négocier avec votre prêteur pour savoir si le prêteur coopérera lors d' une vente à découvert. C'est ce qu'on appelle une pré-forclusion rachetée.
Signez un acte de forclusion Ceci est appelé la cession de la maison au prêteur. Le propriétaire donne au prêteur un acte dûment préparé et notarié, et le prêteur pardonne l'hypothèque, annulant effectivement l'action de forclusion. Les prêteurs me disent que les actes tenant lieu de forclusion affectent le crédit comme une forclusion.
Location à court terme . Le prêteur pourrait également travailler un arrangement où un propriétaire peut rester dans la maison jusqu'à trouver un endroit pour emménager. Les propriétaires en défaut devraient négocier le droit de conserver l'occupation, arguant que si le prêteur poursuivait la forclusion, le propriétaire bénéficierait toujours du droit de possession pendant cette procédure.
Envisager la faillite. Une action en justice telle une faillite peut arrêter toute action de forclusion. Appelez un avocat qui se spécialise dans le dépôt de bilan et demandez une explication approfondie de toutes vos options, les coûts et les délais impliqués. Il n'arrêtera pas définitivement une action de forclusion, mais il peut le reporter.
À l'heure où j'écris, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, est courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento.