Les tenants et aboutissants de l'achat d'une maison à la banque
Un lecteur demande: Sommes-nous candidats à l'achat d'une maison de la banque? Ma femme et moi sommes des accédants à la propriété . Dans notre ville, nous voyons beaucoup de maisons à vendre qui sont des maisons appartenant à des banques. Nous avons parlé à un agent lors d'une journée portes ouvertes, qui nous a dit qu'il est tout aussi facile d' acheter une maison appartenant à une banque qu'une maison ordinaire. Mais nos amis disent non, l'achat d'une maison appartenant à une banque peut être un cauchemar. L'agent nous ment-il? Lequel est le plus facile à acheter? Devrions-nous acheter une maison appartenant à une banque ou une maison régulière?
Réponse: Certains agents immobiliers qui énumèrent des maisons appartenant à l'immobilier , ou REO pour faire court, croient probablement que l'achat d'une maison appartenant à une banque est tout aussi facile qu'une maison ordinaire. C'est parce que, pour beaucoup d'entre eux, les maisons appartenant à des banques sont les seules maisons qu'ils vendent. De loin, je préférerais vendre une maison régulière n'importe quel jour de la semaine, et je vais vous dire pourquoi.
Maisons appartenant à la banque et le marché
Il fait une différence quant à savoir si le nombre de maisons sur le marché sont principalement des saisies. Si un vendeur régulier vend dans un marché dominé par des maisons appartenant à des banques , les vendeurs réguliers doivent concurrencer le prix avec des saisies , ce qui signifie que le vendeur doit tarifer une maison en ligne avec les prix des maisons appartenant à des banques.
Certains gestionnaires d'actifs , qui travaillent dans les services immobiliers de la banque traitant des saisies, insistent pour que leurs agents commercialisent leurs stocks comme n'importe quelle autre maison ; certains préfèrent que les agents ne divulguent pas que les maisons sont des saisies.
C'est parce que les maisons de forclusion portent un stigmate. En toute justice envers la banque, cependant, la banque essaie simplement de rivaliser sur le marché libre.
Maisons appartenant à la banque et divulgations
Généralement, lorsque vous achetez une maison, les propriétaires savent qu'ils peuvent partager avec vous des informations sur son histoire. Vous pouvez savoir si l'évier de cuisine remonte, si le toit a été remplacé pour la dernière fois et s'il y a des défauts qu'une inspection de la maison pourrait ne pas révéler.
Lorsque vous achetez une maison appartenant à une banque, vous êtes seul. Vous achetez un facteur inconnu avec très peu de recours.
En l'état
Les banques font rarement des réparations aux maisons dans leurs portefeuilles. En règle générale, ils ne paient pas pour une inspection d'organisme nuisible ou n'accordent pas aux acheteurs une certification de toit ou une inspection d'égout . Si votre inspection révèle un problème majeur et que vous soumettez une demande de réparation , la banque l'ignorera probablement. Considérant qu'un vendeur régulier est beaucoup plus susceptible de négocier une demande de réparation et de résoudre les problèmes pour vous.
Négocier pour acheter une maison de la banque
Certaines banques ne regarderont même pas une offre à moins que l'acheteur soumette une lettre d'approbation préalable de prêt hypothécaire du prêteur choisi de la banque, ce qui signifie que cela peut prendre encore plus de temps pour soumettre une offre en premier lieu. En raison du volume de listes traitées par les services d'actifs, il peut parfois falloir jusqu'à deux semaines ou plus pour obtenir une réponse.
Lorsque la banque accepte une offre, elle génère souvent un avenant bancaire qui, à toutes fins utiles, remplace l'offre que vous avez soumise. L'addendum bancaire peut comporter 10 pages ou plus. Presque tous les éléments importants qui protègent l'acheteur sont modifiés. Si vous achetez une maison appartenant à une banque, c'est une bonne idée de demander à votre avocat d'examiner le contrat parce que le verbiage est parfois difficile à comprendre.
Les banques imposent des frais pour les retards de fermeture
Dans le nord de la Californie où je travaille, nous nous retrouvons souvent avec une société d'entiercement du sud de la Californie qui gère la transaction. La distance retarde la paperasserie. En outre, si le prêteur de l'acheteur a besoin de quelques jours pour libérer le dossier de la souscription , la banque facture souvent à l'acheteur des frais. Les vendeurs réguliers sont généralement plus indulgents et détendus à propos des extensions.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.