Un lecteur demande: «Mon mari et moi sommes à la recherche de notre première maison, nous avons réduit les quartiers que nous aimons et nous avons reçu des courriels de notre agent.Pourrions-nous demander à notre agent d'augmenter notre gamme de prix pour permettre la négociation? Quel est le meilleur moyen de choisir les gammes de prix? "
Réponse: Choisir la bonne fourchette de prix est important parce que sinon vous pourriez manquer la bonne maison .
Cependant, vous ne voulez pas perdre de temps à regarder les maisons qui ne correspondent pas à vos critères, car elles coûtent plus cher que vous ne le souhaitez. La seule chose pire que de trouver votre maison de rêve et de découvrir le vendeur ne pliera pas sur le prix ne trouve pas votre maison du tout parce que la fourchette de prix était erronée.
Flex vos plages de prix
Les agents ne pensent pas toujours à la façon dont les acheteurs recherchent une maison lorsqu'ils acceptent une annonce. En ne tarissant pas une maison dans la bonne fourchette de prix, les vendeurs pourraient perdre des acheteurs qui ne verront jamais la liste.
Par exemple, si votre prix de vente maximal est de 399 000 $, ne configurez pas une recherche de propriété avec un prix final supérieur de 399 000 $. Vous manquerez des maisons au prix de 399 950 $, ainsi que ceux énumérés à 405 000 $.
Les gammes de prix typiques que les acheteurs recherchent sont:
- 275 000 $ à 299 000 $. Ceux-ci n'incluent pas les maisons énumérées ci-dessous 274 999 $ ou plus de 299 001 $.
- 250 000 $ à 275 000 $. Ceux-ci n'incluent pas les maisons énumérées ci-dessous 249 999 $ ou plus de 275 001 $.
- 225 000 $ à 250 000 $. Ne sont pas inclus les logements dont le prix est inférieur à 224 999 $ ou supérieur à 250 001 $
- 200 000 $ à 225 000 $. Ceux-ci n'incluent pas les maisons dont le prix est inférieur à 199 999 $ ou supérieur à 225 001 $.
Vous pouvez voir le dilemme. Pourtant, de nombreux agents prennent des listes en dehors de ces fourchettes de prix, ce qui pourrait fonctionner pour vous. Certains agents s'attachent à des numéros répétitifs et vont prendre une liste avec tous les deux, par exemple, 222 222 $.
Les acheteurs qui recherchent un prix minimum de 225 000 $ ne trouveront jamais cette liste astucieusement prix s'ils négligent d'élargir leurs gammes de prix.
La température du marché affecte les prix
Les températures du marché peuvent être chaudes, froides ou neutres . Si vous magasinez à la maison dans un marché vendeur, sachez que les vendeurs obtiendront très probablement leur prix demandé. Dans certains cas, les vendeurs recevront plusieurs offres , ce qui entraînera un prix plus élevé que le prix courant. Si votre limite maximale est, disons, 300 000 $, vous devriez probablement rester très proche d'un prix maximum de 300 000 $.
Cependant, s'il s'agit d'un marché acheteur , les prix sont faibles. Cela signifie que la plupart des vendeurs négocient avec vous, et cela vous laisse la possibilité d'examiner des maisons un peu plus chères.
Comparer l'historique du prix de la liste au rapport des prix de vente
Demandez à votre agent immobilier d'imprimer l'historique des six derniers mois ou plus d'activité de vente dans la zone ciblée. Comparez le prix catalogue d'origine au prix de vente final. Si le prix de vente est inférieur au prix catalogue, à quel point est-il plus bas?
Regardez toutes les maisons dans cette zone dans votre gamme de prix. Calculer le ratio moyen des prix vendus par rapport au prix moyen. Par exemple, si les prix de vente moyens étaient de 315 000 $, mais que les prix de liste moyens étaient de 329 500 $, la différence est de 4,4%.
Donc, si votre maximum est de 300 000 $, vous pourriez probablement envisager des maisons au prix de 312 500 $ et soumettre une offre inférieure.
Cette formule fonctionne bien quand beaucoup de maisons vendent. Avec peu de ventes, les moyennes ne s'appliquent pas, mais vous pouvez toujours comprendre les pourcentages de réduction sur chacune de ces maisons pour arriver à un ratio raisonnable à utiliser.
Déterminez la motivation du vendeur
Ne vous attendez pas à ce qu'un agent inscripteur vous dise pourquoi le vendeur vend. Les agents qui divulguent volontairement ce type d'information pourraient violer leur relation fiduciaire avec le vendeur. Cela ne veut pas dire que certains ne crissent pas comme demain s'ils sont pressés.
Certaines maisons vendent à grands rabais lorsque vous trouvez un vendeur extrêmement motivé . Ce sont des vendeurs qui sont:
- Déménagement en raison de la réinstallation
- Divorcer lors de la vente
- Aller dans la forclusion
- Candidats aux ventes à découvert
- Financièrement à court d'argent
- Se marier
- Acheté une autre maison subordonnée à la vente
Examiner les jours sur le marché
Il n'est pas rare sur un marché pour un agent immobilier de prendre une cotation hors de prix . Ce sont généralement les maisons qui sont le plus longtemps sur le marché. Envisager de regarder les maisons hors de prix qui ont au moins 90 jours sur le marché . Il n'y a peut-être rien de mal avec eux mais les prix.
Et ils pourraient être les meilleurs candidats pour une réduction de prix importante. Si vous arrivez à eux d'abord, vous pouvez battre la concurrence.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.