Les avantages et les inconvénients de permettre à votre prêteur de perdre de l'argent sur votre maison
Si vous devriez faire une vente à découvert ou laisser la maison aller à la forclusion dépend de plusieurs facteurs. Alors que pour certains propriétaires, il est plus facile de lever les bras et de laisser la banque prendre la maison, ce n'est peut-être pas la chose la plus sage à faire. Peu importe l'approche que vous choisissez, obtenez toujours des conseils juridiques et fiscaux avant de prendre une décision entre une vente à découvert ou une saisie.
Avantages de la vente à découvert
Voici quelques avantages pour faire une vente à découvert:
- Vous contrôlez la vente, pas la banque.
- Vous pouvez dormir mieux en sachant qui achète votre maison.
- Vous vous épargnerez la stigmatisation sociale du mot "F", forclusion.
- Contrairement à la croyance populaire, vous pouvez souvent rester à jour sur vos paiements et toujours appliquer pour une vente à découvert.
Votre vente à domicile sera traitée comme toute autre vente à domicile, avec respect et dignité.
Avantages de forclusion
Voici quelques avantages pour choisir de faire une forclusion:
- C'est une solution immédiate.
- Vous pouvez cesser d'effectuer des paiements et vivre à la maison jusqu'à ce que vous soyez expulsé.
- Pour certains, c'est la vengeance; vous pourriez vous sentir mieux en disant d'abord à la banque où aller quand il a refusé votre modification de prêt.
- Si quelque chose se brise ou fonctionne mal, vous n'avez pas à le réparer.
- Vous pouvez quitter la maison et simplement vous en éloigner.
Acheter après une vente à découvert
Les directives 2016 de Fannie Mae vous permettent de présenter une nouvelle demande de prêt hypothécaire quatre ans après une vente à découvert avec un acompte de 10%.
Si vous avez vendu votre maison à titre de vente à découvert en raison de circonstances atténuantes, vous pouvez présenter une nouvelle demande de prêt hypothécaire adossé à Fannie Mae après deux ans, en fournissant une documentation appropriée sur les circonstances. Vous pouvez également bénéficier d'un prêt FHA un an après une vente à découvert.
Gardez à l'esprit que les directives Fannie Mae et FHA ne sont pas une garantie que vous serez en mesure d'acheter une maison après les délais suggérés.
Les banques ont le dernier mot et incluent souvent des superpositions qui peuvent changer les directives établies par le gouvernement. Demandez à votre bureau de prêt de clarifier avant de se fier aux directives fédérales.
Acheter après une forclusion
Si votre saisie était due à des circonstances atténuantes, vous pourriez être admissible à acheter une autre maison dans trois ans. Sinon, la période d'attente standard reste de sept ans, note Fannie Mae dans ses dernières lignes directrices. Semblable à ses lignes directrices sur les ventes à découvert, la FHA permet à ceux qui ont saisi leur maison de présenter une nouvelle demande de prêt hypothécaire après 12 mois.
Affecte à crédit
Une vente à découvert peut être considérée comme une marque péjorative sur votre crédit même si les bureaux de crédit n'utilisent pas le mot «vente à découvert» sur votre rapport de crédit . Votre rapport de crédit peut lire «payé en totalité pour moins que convenu» ou «réglé pour moins», entre autres catégories. Certaines lignes directrices HAFA permettent de «ne pas avoir de crédit» et peuvent apparaître comme entièrement payées. Selon vos antécédents de crédit, Myfico.com offre deux exemples dans lesquels un pointage de crédit pourrait tomber de manière significative après une forclusion. Généralement, une forclusion reste sur votre rapport de crédit pendant sept ans.
Jugements de déficience
Les jugements sont souvent négociés entre le vendeur et le prêteur à découvert.
Dans certains États, comme la Californie, si la maison est votre résidence personnelle et a été financée par l'achat d'argent, il n'y a pas de jugement de carence .
Les banques ne sont généralement pas disposés à négocier des jugements de carence avec le propriétaire après une forclusion. En Californie, par exemple, selon la California Association of Realtors, un jugement de carence peut être déposé en ce qui concerne un prêt en argent dur si le prêteur saisit sous une forclusion judiciaire contre une vente fiduciaire, ou si le second prêt est un prêt d'argent dur et la vente a lieu comme une vente de fiduciaire.
Questions de demande de prêt
Les demandes de prêt ne nécessitent généralement pas d'informations sur les ventes à découvert. Vous pouvez signaler que vous avez vendu votre maison. Vous êtes toutefois tenu de répondre à la question: «Avez-vous déjà eu une saisie immobilière ou un acte tenant lieu de propriété au cours des sept dernières années? Si le prêteur constate que vous avez eu une forclusion, votre prêt peut être refusé.
Durée de la réinstallation
Si vous avez reçu un avis de forclusion, vous pourriez peut-être reporter cette action pendant que la banque envisage une vente à découvert. L'attente de l' approbation de vente à découvert peut être de deux à trois mois, ou plus. Dans une forclusion, sauf si des arrangements préalables ont été pris, le prêteur peut vous demander de quitter immédiatement la propriété et peut entamer des procédures d'expulsion si vous retardez.
Préoccupations fiscales
Une résidence personnelle est exemptée de l'allégement de la dette hypothécaire au niveau fédéral tant que le gouvernement continue de prolonger cette exemption. Certains États vous imposent encore, sauf si vous êtes admissible à une exemption. Un investisseur n'est pas exempté de l'allégement de la dette hypothécaire , sous réserve de certaines conditions. Pour les propriétaires qui saisissent leur domicile, certains prêteurs envoient immédiatement 1099s, qui rapportent le montant de l'allégement en compensation au propriétaire, même si le propriétaire est exempté.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.