Pas de prêts d'argent - Où emprunter, quoi éviter

Vous avez des options et il serait peut-être préférable d'effectuer un acompte

L'achat d'une maison sans mise de fonds prend en charge l'une des parties les plus difficiles de l'achat d'une maison: l'acompte . Il est difficile d'économiser autant d'argent, et il est effrayant de tout mettre dans une maison quand il y a d'autres besoins et utilisations pour cet argent. Vous pouvez certainement trouver des prêteurs qui n'offrent aucun prêt d'argent, mais il est important de comprendre les avantages et les inconvénients de ces prêts.

Comment acheter sans argent

Les programmes de prêts gouvernementaux sont votre meilleure option.

Lorsque le gouvernement américain garantit les prêteurs contre la perte, ils sont plus susceptibles d'approuver des prêts sans acompte. Mais vous devez toujours être admissible à ces prêts. Si vous n'avez pas de prêts conventionnels peuvent être une option, ou vous devrez au moins faire un petit acompte sur votre maison.

Les prêts VA sont disponibles par l'intermédiaire du département des Anciens Combattants (VA) des États-Unis. Les militaires, les anciens combattants et les conjoints admissibles peuvent acheter une maison sans aucun pourboire. Ces prêts n'ont pas de primes mensuelles d'assurance hypothécaire, de sorte que les paiements mensuels peuvent rester relativement bas (mais chaque fois que vous achetez avec zéro, vos versements seront élevés). De nombreux prêteurs aux États-Unis peuvent fournir ces prêts, alors parlez avec un courtier en prêts hypothécaires ou une institution financière à appliquer. Les prêteurs sont en concurrence pour votre entreprise, alors comparez les offres de plusieurs sources différentes. Ils auront tous des taux d'intérêt et des frais de clôture différents .

Les prêts de l'USDA sont soutenus par le Département américain de l'Agriculture (USDA) et sont conçus pour promouvoir l'accession à la propriété dans les zones rurales.

Ces prêts ont des limites de revenu, bien que vous puissiez généralement gagner jusqu'à 115 pour cent du revenu familial médian américain (ou utiliser une mesure à l'échelle de l'État) pour être admissible au prêt. Comme pour les prêts VA, les prêteurs doivent participer au programme USDA, mais il y a beaucoup de courtiers hypothécaires et de banques à choisir.

Obtenez des offres de plusieurs prêteurs et comparez les coûts avant de vous décider.

D'autres sources

Si vous n'êtes pas admissible à un prêt VA ou USDA, vous pouvez être en mesure d'acheter sans argent en utilisant d'autres sources (ou vous devrez peut-être faire un petit acompte). Dans les années passées, il était plus facile d'acheter sans acompte. Après la crise des prêts hypothécaires, ce n'est pas aussi facile.

Les subventions d'acompte et l'aide peuvent vous aider à acheter efficacement avec un acompte de 0%. Techniquement, quelqu'un fait un acompte, mais ce n'est peut-être pas vous. Recherchez les organisations locales auxquelles vous pourriez être admissible et demandez à un représentant local du Département du logement et du développement urbain (HUD) de vous fournir toutes les ressources disponibles. Certains programmes d'achat d'une première maison peuvent également être utiles . Ces programmes sont difficiles à trouver et plus difficile à qualifier. Cependant, si vous êtes la bonne personne pour une organisation, vous pourrez peut-être obtenir l'aide dont vous avez besoin.

80/20 prêts , également connu sous le nom de prêts piggyback, vous permettent d'acheter en utilisant deux prêts. Avant la crise financière, cette stratégie était une stratégie populaire. De nos jours, vous aurez besoin du bon profil de crédit et de revenu pour vous qualifier. Pour utiliser cette approche, vous obtiendrez une première hypothèque pour 80% de la valeur de la maison (vous donnant un ratio prêt / valeur de 80% pour cette partie, ce qui signifie que vous n'auriez pas à payer une assurance hypothécaire privée ).

Les 20% restants proviennent d'une deuxième hypothèque que vous obtenez en même temps que votre première hypothèque. Le deuxième prêt aura un taux d'intérêt plus élevé, mais les emprunteurs essaient généralement de rembourser ce prêt rapidement. Vérifiez auprès des banques locales et des coopératives de crédit pour voir si elles offrent des prêts 80/20 et pour savoir quelles sont les exigences.

Les prêteurs privés peuvent être prêts à vous prêter 100 pour cent du prix d'achat d'une maison. Ceux-ci mai mai ou ne pas être des prêteurs professionnels. Dans de nombreux cas, ces prêts proviennent de membres de la famille qui veulent simplement aider (ils ne sont pas dans le domaine des prêts). Si vous suivez cette voie, utilisez un accord écrit afin que tout le monde comprenne (et a documenté) les détails de votre arrangement. Consultez un avocat local, un expert immobilier et un comptable avant de signer l'accord, car vous voudrez respecter toutes les lois applicables (et vous pourriez obtenir des avantages fiscaux ou autres si vous les configurez correctement).

Si vous êtes assez chanceux pour avoir cette option, cela peut être une situation gagnant-gagnant, mais tout le monde doit savoir dans quoi ils s'engagent .

Il peut être préférable d'effectuer un acompte

L'appel de l'achat sans argent est évident: vous n'avez pas besoin d'une grande somme d'argent, vous pouvez utiliser vos économies pour l'ameublement et la réparation de la maison, et vous pouvez probablement acheter plus tôt que plus tard. Mais il y a plusieurs inconvénients à emprunter le montant total de l'achat.

Paiements mensuels plus élevés: plus votre prêt sera élevé, plus vos paiements seront élevés et vous serez bloqué avec ce paiement pour la durée de votre prêt. Pour voir comment les chiffres fonctionnent, calculez les paiements sur tout prêt que vous envisagez. Essayez d'utiliser des montants de prêt de plus en plus petits (un acompte réduit le montant du prêt) pour voir combien cela compte. Lorsque vous êtes bloqué avec un paiement important, vous avez moins d'options dans le futur. Toute blessure, changement d'emploi ou autre surprise sera plus difficile à éviter.

Coûts d'intérêt plus élevés: Emprunter 100 pour cent de la valeur d'une maison augmentera le coût global de votre maison. Vous n'aurez peut-être pas besoin d'émettre un chèque aujourd'hui, mais vous paierez plus d'intérêts sur votre prêt que si vous aviez payé avec une mise de fonds saine. Cette différence d'intérêt peut s'élever à des dizaines de milliers de dollars sur la durée de votre prêt. Pour voir certains de ces chiffres, regardez les tableaux d'amortissement des prêts pour les prêts que vous envisagez.

Assurance hypothécaire privée (PMI): Lorsque vous empruntez plus de 80% de la valeur de votre maison, vous devez payer PMI, ce qui protège votre prêteur. Le seul avantage que vous obtenez de ce paiement est la possibilité d'acheter sans argent (y compris les avantages et les inconvénients discutés ici). Cette dépense peut ajouter des milliers ou plus à votre coût total à vie, et elle augmente encore votre paiement mensuel.

Le prix des maisons baisse: Idéalement, votre maison gagnera de la valeur avec le temps. Mais cela n'arrive pas toujours - les maisons perdent de la valeur, et vous pourriez être forcé de vendre à perte. Si cela se produit, vous pouvez devoir plus sur la maison que cela en vaut la peine. Pour sortir de votre prêt, vous devrez effectuer un paiement substantiel à votre prêteur, et ce n'est jamais un événement bienvenu.

Essentiellement, vous prenez un risque important lorsque vous achetez sans argent. Votre revenu doit rester le même ou augmenter, et votre maison doit augmenter en valeur plus rapidement que vous ne saignez d'argent. Nous croyons tous que ces choses arriveront, mais beaucoup avant que vous ayez eu tort.