Le coût des bas paiements et de l'argent gratuit
Il y a plusieurs façons d'obtenir une bonne affaire sur votre première hypothèque, y compris:
- Utiliser des programmes de prêts conçus pour les premiers acheteurs, et
- Shopping et qualification en fonction de votre crédit et de votre revenu
Bien que les prêts spécialement conçus pour votre premier achat de maison peuvent sembler attrayants, ils ne sont pas toujours un ajustement parfait. Ils viennent souvent avec des conditions attachées - qui pourraient ou ne pourraient pas être des dealbreakers.
Qu'est-ce qu'un prêt pour un premier achat de maison?
Un prêt pour l'achat d'une première maison est conçu pour aider les gens à devenir propriétaires, généralement dans des zones géographiques spécifiques. Ces programmes varient selon l'endroit où vous vivez et ce qui vous est offert, mais l'idée générale est de fournir une aide financière aux acheteurs qualifiés . Les avantages prennent plusieurs formes, dont certaines sont décrites ci-dessous.
Acompte: la possibilité pour les acheteurs de faire un très petit acompte (ou aucun acompte).
Coût d'intérêt: les organisations subventionnent (ou aident à payer) les frais d'intérêt, et elles peuvent également aider les emprunteurs à se qualifier pour un prêt avec un taux d'intérêt plus bas. Le résultat est un paiement mensuel plus facile.
Les subventions: «argent gratuit» qui peut être mis à la fermeture des coûts , un acompte et des améliorations à la maison après l'achat.
Prêt pardon: annulation de la dette hypothécaire (ou au moins une partie de la dette). Cela se produit généralement sur une longue période de temps pour encourager les acheteurs à rester à la maison à long terme.
Aide avec les frais: limites sur combien les prêteurs sont autorisés à facturer pour la clôture d'un prêt.
Paiements différés: les prêts qui n'ont pas besoin d'être remboursés (et ne facturent pas d'intérêt) jusqu'à ce que vous payiez la maison - habituellement en vendant la maison et en déménageant. Ces prêts servent parfois de mise de fonds.
Notez que les programmes à votre disposition peuvent offrir l' un ou l'autre des avantages énumérés ci-dessus - cela dépend de votre situation financière et de l'endroit où vous vivez. Vous devrez donc rechercher ce qui est disponible dans votre région.
Où trouver des programmes de prêts
Trouver de bons programmes de prêts nécessite un certain travail de jambe.
Un bon endroit pour commencer est le site Web HUD sur les programmes d'achat d'une maison (cliquez sur votre état, puis cliquez sur "Programmes d'aide" sous " Acheter une maison "). Vous pouvez également effectuer une recherche sur le Web en vous assurant d'inclure votre état ou votre ville de résidence. Si vous le souhaitez, vous pouvez également inclure toutes les caractéristiques vous concernant (avec ou sans votre emplacement); Par exemple, si vous êtes un vétéran, un enseignant ou un handicapé, vous pourriez trouver d'autres programmes.
Qui est-ce qui qualifie?
Définir l'acheteur pour la première fois: comme vous pouvez l'imaginer, la plupart des programmes ciblent les personnes qui n'ont jamais possédé une maison. Mais certaines organisations offriront une assistance aux personnes qui ont possédé auparavant, aussi longtemps qu'ils n'ont pas possédé au cours des dernières années.
Encore une fois, vérifiez pour voir ce qui est à votre disposition.
Besoin financier: vous devrez peut-être également respecter certaines restrictions financières. Dans la plupart des cas, les programmes de premier achat réservent des prestations aux personnes à revenu faible ou moyen. Si vous gagnez trop, vous ne serez pas admissible au programme. Avoir des actifs importants (comme des espèces dans la banque ou des comptes d'investissement) peut également réduire vos chances.
Restrictions de prêt
Maisons chères? La plupart des programmes mettent une limite de dollar sur la propriété que vous achetez, alors ne vous attendez pas à acheter les propriétés les plus chères dans votre région. Au lieu de cela, vous serez limité à des propriétés moins chères qui sont probablement plus abordables pour les personnes qui respectent les restrictions de revenu mentionnées ci-dessus. Encore une fois, l'idée est d'avantager les personnes qui en ont le plus besoin.
Propriétaire-occupant: vous devez généralement vivre à la maison comme votre résidence principale.
Si vous voulez louer l'endroit, vous devrez utiliser un autre type de prêt - ces programmes ne s'adressent pas aux investisseurs.
Santé et sécurité: la maison que vous achetez doit répondre à certaines exigences physiques. Il doit être en bon état et exempt de tout danger (par exemple, peinture à base de plomb). Si vous avez une maison à l'esprit que vous ne pouvez pas acheter parce que c'est en mauvais état, vous pouvez essayer d'utiliser un prêt de réadaptation FHA 203k à la place. 203k prêts vous permettent d'acheter une propriété et de financer des améliorations avec un seul prêt.
Inconvénients des prêts pour l'achat d'une première habitation
Pour certains accédants à la propriété , ces programmes sont parfaits. Ils ouvrent la porte à l'accession à la propriété où une famille aurait autrement été incapable d'acheter une maison. Les communautés en bénéficient également - les propriétaires prennent soin de leur propriété, s'impliquent et contribuent à l'économie. Néanmoins, les prêts à l'accession à la propriété pour la première fois peuvent être le mauvais choix dans certains cas.
Avec un prêt spécialisé, certains défis potentiels comprennent:
- Les restrictions de prix peuvent ne pas vous permettre d'acheter la maison que vous voulez
- Vous pourriez perdre certains des avantages du programme si vous vendez votre maison trop tôt
- Vous devrez peut-être payer la taxe de récupération pour certains des avantages que vous avez reçus
- Vous pouvez être limité à une courte liste de types de prêts (seulement des prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans par exemple)
- Si votre maison prend de la valeur, vous pourriez devoir partager ces gains avec le programme
Compte tenu de ces restrictions, vous ferez peut-être mieux d'éviter les prêts d'achat d'une première maison subventionnés. Patrick Schwerdtfeger, un courtier hypothécaire en Californie, note que vous allez probablement sortir en utilisant un prêt hypothécaire à la vanille si vous avez un crédit décent. Avec un pointage de crédit FICO supérieur à 720, vous pourriez ne pas obtenir un avantage avec un prêt subventionné pour l'achat d'une première maison. Une fois que vous aurez moins de 680, les programmes subventionnés commenceront à mieux paraître.
Autres options
Si vous trouvez que les programmes de prêts sont trop restrictifs, envisagez un prêt conventionnel ou un prêt FHA qui n'est pas conçu pour les premiers acheteurs.
Les prêts FHA vous permettent d'acheter avec aussi peu que 3,5% de baisse. Vous n'avez pas besoin d'un bon crédit, alors c'est une option pour les personnes qui commencent tout juste à emprunter (ou celles qui se remettent de difficultés financières).
Les prêts conventionnels permettent également de petits versements initiaux. Cependant, vous aurez probablement besoin de payer une assurance hypothécaire privée (PMI) jusqu'à ce que vous obteniez au moins 80% de prêt à la valeur .
Les prêts de PACE vous permettent de mettre à niveau une propriété que vous possédez, ce qui pourrait élargir l'univers des maisons que vous envisagez d'emprunter. Quand une maison serait parfaite si elle n'avait que des appareils éconergétiques, vous pourriez obtenir du financement (que vous devrez rembourser) pour ces améliorations.
La meilleure approche consiste à explorer toutes vos options. Jetez un coup d'œil à ce que propose votre courtier hypothécaire traditionnel, vérifiez les prêts en ligne et comparez ces offres à des prêts bonifiés. Une fois que vous regardez les chiffres, prenez en compte la valeur de la flexibilité.
En plus des programmes de prêts, assurez-vous de connaître le crédit d'impôt pour l' achat d'une première maison afin de maximiser vos économies.