L'achat d'une maison va du contrat à la clôture
Offre de contrat d'achat
La majorité des contrats de vente résidentielle sont présentés aux vendeurs par des agents immobiliers qui utilisent les formulaires standard fournis par la North Carolina Association of Realtors.
Ces formulaires «remplir les blancs» ont été élaborés par des avocats et sont conformes aux lois de l'État. Les acheteurs de maison demandent parfois à leurs avocats de rédiger des offres pour eux.
Inspections à domicile, contingences
Les inspections domiciliaires ont normalement lieu après l'acceptation du contrat par toutes les parties. Les inspections sont généralement payées par l'acheteur.
- Les éventualités pour les inspections de base de la maison et les inspections des organismes nuisibles font partie du corps principal du contrat. Les dates sont insérées pour indiquer quand les acheteurs effectueront les inspections et quand les demandes de réparations, le cas échéant, seront envoyées au vendeur.
- Les contingences contractuelles pour certains types d'inspections, comme celles pour les systèmes septiques et les niveaux de radon, sont ajoutées en incluant un addenda spécial avec l'offre. Il en va de même pour de nombreuses autres éventualités, telles que les exigences d'évaluation , la possession par l'acheteur avant la clôture et le financement par le vendeur.
- Les autres éventualités courantes comprennent les dispositions de financement, une description des articles à conserver à la maison (ou à retirer) et une clarification des cotisations de l'association.
Divulgation de propriété résidentielle
La loi de la Caroline du Nord exige que la plupart des vendeurs fournissent une divulgation de propriété résidentielle qui décrit l'état de tous les systèmes dans la maison.
Enquêtes de limites
Les acheteurs dans certaines régions, en particulier dans les zones rurales, paient généralement pour des enquêtes, mais demandent parfois au vendeur de partager le coût.
La plupart des prêteurs locaux n'exigent pas de sondages.
Faits saillants de clôture
- Les avocats effectuent des recherches de titres, acquièrent une assurance titres pour les acheteurs et gèrent la transaction de clôture.
- Les avocats et les agents immobiliers travaillent avec les prêteurs pour coordonner la clôture, en s'assurant que tout est traité à temps.
- Les avocats préparent des actes pour les vendeurs .
- Les acheteurs et les vendeurs embauchent leurs avocats de choix. Les acheteurs de maison et les vendeurs devraient travailler avec différents avocats de sorte que chaque partie ait la représentation devrait poser un problème exigeant la négociation.
Dépenses typiques d'acheteur de maison
- Inspections à domicile, presque toujours.
- Enquêtes, qui peuvent être coûteuses.
- Une part des taxes foncières annuelles, des cotisations d'association foncière et d'autres frais similaires au prorata de la date de clôture.
- Honoraires d'avocat pour une recherche de titre.
- Les frais pour les polices d'assurance titres, l'assurance contre les risques pour une année, les acomptes et les frais de prêteur, les frais de certification des zones inondables.
- Frais pour enregistrer le nouvel acte.
- Fonds pour ouvrir les comptes d'entiercement de prêteur pour les impôts fonciers et l'assurance qui seront payés par le prêteur l'année suivante.
Dépenses typiques du vendeur
- Honoraires d'avocat pour la préparation de l'acte.
- Les timbres fiscaux, une taxe d'accise basée sur le prix de vente.
- Part calculée au prorata des: impôts fonciers , droits d'association, autres frais similaires.
- Commission immobilière si un courtier est impliqué.
- Les frais associés à un remboursement de prêt ou de transférer des fonds dans un compte courant.
- Tout vendeur de coûts accepte de partager avec l'acheteur.
Étape par étape vers la clôture
- L'acheteur fait une offre.
- Les agents immobiliers facilitent les négociations.
- Le vendeur accepte l'offre ou délivre un chèque à l'acheteur, ce qui est généralement accepté.
- L'argent sérieux de l'acheteur, également connu sous le nom de dépôt de bonne foi, est placé dans le compte séquestre du courtier inscripteur.
- L'évaluation des commandes par les prêteurs.
- Les inspections sont ordonnées après réception d'une évaluation acceptable.
- Toutes les demandes de réparation sont négociées avec le vendeur, mais les vendeurs n'ont pas besoin de se conformer.
- L'inspection des termites est commandée - doit être dans les 30 jours de la fermeture.
- Les enquêtes sont commandées après une évaluation réussie et des inspections - les acheteurs ne veulent pas investir trop dans la propriété jusqu'à ce qu'ils soient sûrs que c'est un coup et ferment.
- L'acheteur applique pour l' assurance de risque et l'information va au prêteur et à l'avocat de fermeture.
- À la veille de la date de clôture, les acheteurs s'arrangent pour que les services publics soient transférés à leur nom.
- La clôture a lieu au bureau de l'avocat de l'acheteur. L'avocat du vendeur a transmis les actes signés à l'avocat de l'acheteur.
- L'acheteur donne des fonds certifiés à l'avocat pour payer la clôture et signe les papiers de prêt et autres documents requis.
- L'avocat de l'acheteur enregistre un nouvel acte au palais de justice et disperse les fonds dus à toutes les parties.
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Édité par Elizabeth Weintraub, expert en achat à la maison. Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé de Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.