Vous êtes-vous interrogé sur les différences entre les coopératives et les condos? Tu n'es pas seul. Cependant, il peut vous surprendre d'apprendre que les condos ne sont pas devenus populaires avant les années 1960. Lorsque les directives de la FHA ont finalement permis le financement de condos, le concept de complexe de condos a décollé. Avant cela, presque tous les bâtiments qui permettaient de nombreux propriétaires multiples étaient des coopératives. Aujourd'hui, vous trouverez la plupart des coopératives ou des immeubles d'habitation coopérative dans les grandes villes métropolitaines.
Les gens ont tendance à associer les coopératives à New York, mais vous pouvez aussi trouver des coopératives dans des grandes villes comme San Francisco, Minneapolis, Washington DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit et Chicago, Tucson et Phoenix, y compris quelques-uns en Floride et d'autres saupoudrés sur toute la côte est.
Qu'est-ce qu'une co-op?
Une coopérative n'est pas vraiment de l'immobilier. L'immobilier est la terre, couplé avec toutes les améliorations structurelles, y compris les droits souterrains et aériens. Au lieu de cela, une coopérative est une société. Lorsqu'un acheteur achète une coopérative, l'acheteur achète des actions de la société et a le droit d'occuper une unité spécifique. Un acheteur de coopératives n'achète pas l'unité ou une partie du bâtiment lui-même.
De plus, un acheteur de coopératives peut ou non être en mesure de financer l'achat de la coopérative. Toutes les banques ne consentiront pas de prêt coopératif. Parmi les banques qui consentiront un prêt coopératif, toutes les coopératives ne sont pas admissibles à titre de bâtiment qualifié.
Les acheteurs devraient vérifier avec leur prêteur pour savoir si la coopérative est sur sa liste approuvée.
Un acheteur de coopératives paie également des frais mensuels à la coopérative. Ces frais comprennent une part au prorata de l' hypothèque de l'immeuble, le cas échéant; les salaires d'un portier, du personnel d'entretien, peut-être un surintendant d'immeuble; assurance pour la structure; l'entretien régulier, l'entretien et le nettoyage des parties communes, y compris les taxes foncières.
Un inconvénient possible pour une coopérative, disent les critiques, est le fait qu'un propriétaire paiera souvent deux hypothèques. Elle paiera sa propre hypothèque pour la coopérative et l'hypothèque de l'immeuble pour la coopérative, qui pourrait également être refinancée pour financer des améliorations en capital pour l'immeuble.
Qu'est-ce qu'un condo?
Contrairement à une coopérative, lorsqu'un acheteur achète un condo, l'acheteur achète des biens immobiliers. L'acheteur possède l'espace entre les murs, les planchers et les plafonds, généralement au point médian. L'unité est évaluée séparément aux fins de l'impôt, et l'acheteur paie les taxes directement à l'évaluateur du comté (ou par l'intermédiaire du compte de dépôt d' un prêteur).
Un condo peut être financé séparément et la propriété est garantie par un acte de fiducie ou une hypothèque, selon les lois de l'État. La conception structurelle d' un condo est une unité individuelle, qui peut être une histoire unique, plusieurs histoires ou même détaché. Par exemple, je possède une maison unifamiliale à Hawaii qui est désignée comme un condo, mais c'est une structure autonome, avec sa propre cour.
L'acheteur d'un condo paie aussi, comme un acheteur de coopératives, des frais mensuels. Ces frais sont payés à l' association des propriétaires . Les frais pour le HOA payer pour l'entretien des parties communes, l'extérieur du bâtiment, le toit, l'assurance, la gestion de l'association et peuvent souvent inclure certains des services publics tels que l'eau et le ramassage des ordures.
Certaines cotisations HOA comprennent des frais pour un clubhouse, des installations d'exercice et une piscine / spa.
Plus de différences entre une coopérative et un condo
En règle générale, une coopérative est souvent moins chère à acheter qu'un condo, ce qui signifie qu'il peut coûter plus cher d'acheter un condo. Cependant, le compromis est que les frais payés à une coopérative pourraient être plus élevés que les cotisations HOA d'un condo.
Une différence majeure entre une coopérative et un condo est le fait qu'aucun corps chaud avec de l'argent ne peut acheter une coopérative. Les coopératives sont régies par un conseil d'administration, déterminé par les actionnaires de la coopérative. Les condos sont également régis par un conseil d'administration, mais ces conseils n'approuvent pas les acheteurs. Le conseil de la coopérative a le droit d'approuver un acheteur éventuel. Alors que l'acheteur ne peut pas être refusé en raison de la discrimination définie par la loi sur le logement équitable , les acheteurs doivent passer un examen rigoureux.
Certaines coopératives n'autorisent pas les acheteurs étrangers à acheter une unité. De nombreuses coopératives n'autorisent pas les investisseurs ou les acheteurs de résidences secondaires car ils préfèrent les propriétaires occupants. Les conseils de coopératives examinent la demande d'un acheteur potentiel, les états financiers, la liste des actifs et des passifs, le rapport de solvabilité, les soldes bancaires, y compris un examen des lettres de recommandation des amis et des associés.
Bien que cette procédure puisse sembler une atteinte extrême à la vie privée, les propriétaires d'une coopérative approuvent ce processus parce qu'ils peuvent être très sélectifs envers les personnes qui vivent dans le bâtiment. Quand une personne achète un condo, il n'y a pas de processus de sélection des voisins, aucun moyen d'empêcher un groupe de death metal bruyant de prendre ses quartiers à côté.
D'autre part, le conseil d'administration de la coopérative approuve également le prix d'achat. Si le prix est si bas qu'il pourrait affecter la valeur des autres actionnaires, un conseil de la coopérative peut refuser d'approuver la vente. Un condo HOA n'a pas une telle autorité pour empêcher une vente.
De nombreux complexes de condos limitent le nombre de locations en pourcentage du nombre total d'unités. Le pourcentage varie généralement de 80% à 50%. Ceci est destiné à empêcher le complexe de se transformer en un complexe d'appartements et d'abaisser les valeurs. La plupart des coopératives n'autorisent pas les sous-locations ni les locations.
On peut vivre dans un complexe de condos pendant des années et ne jamais connaître les voisins. Il est peu probable que cela se produise dans une coopérative où les propriétaires connaissent tout le monde et tout ce qui vous concerne.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.