Avantages et inconvénients du financement PACE
Qu'est-ce que PACE?
L'évaluation de la propriété de l'énergie propre (PACE) est un moyen d'emprunter de l'argent pour des projets d'énergie propre. Les propriétaires, y compris les propriétaires et les entreprises, obtiennent du financement pour les mises à niveau et remboursent par l'entremise des taxes foncières. L'approbation pour le financement de PACE est principalement basée sur l' équité dans la propriété en cours de mise à niveau, qui sera utilisée comme garantie pour garantir le prêt, et vous pouvez généralement emprunter jusqu'à 15 pour cent de la valeur d'une propriété.
Les utilisations courantes de PACE comprennent les installations solaires, le chauffage et le refroidissement écoénergétiques, l'aménagement paysager économe en eau et de nombreux autres projets pour les propriétés résidentielles et commerciales.
PACE n'est disponible que dans les endroits où les lois nationales et locales autorisent ce type de financement et où des programmes locaux ont été développés. Ces programmes portent plusieurs noms différents, y compris le populaire programme de Renouvellement de l'énergie domestique (HERO) et Ygrene.
Faits saillants des prêts de l'APCE
Ces programmes ont plusieurs caractéristiques qui les rendent attrayants pour les emprunteurs.
Facile à qualifier: l' éligibilité à PACE est relativement facile. Comparé aux prêts sur valeur domiciliaire , qui sont des solutions de rechange populaires pour les améliorations coûteuses de la maison, les critères d'approbation semblent détendus. Votre pointage de crédit FICO est moins important avec PACE, mais les problèmes actuels ou récents dans vos rapports de crédit peuvent causer des problèmes.
Vous devez également être à jour sur toutes les taxes foncières.
Financement à 100%: PACE vous permet de financer la totalité du coût d'un projet sans avoir besoin d'un acompte . Par conséquent, vous pouvez commencer rapidement sans avoir à épargner pour des projets ou déplacer de l'argent. Bien sûr, les prêts plus importants signifient des coûts d'intérêt plus élevés et des paiements plus élevés.
Peut être transféré au prochain propriétaire: Si vous vendez une propriété après avoir apporté des améliorations, vous n'avez pas nécessairement à rembourser le prêt. Le prêt est attaché à la propriété, de sorte qu'il peut être transféré et remboursé par le prochain propriétaire. Que cela soit ou non une bonne chose dépend probablement de si vous êtes l'acheteur ou non.
Temps de remboursement: Des améliorations significatives peuvent être coûteuses. Les prêts PACE peuvent être remboursés sur de longues périodes (5-20 ans, par exemple). En conséquence, les paiements peuvent être maintenus relativement petits. Cependant, comme avec tout prêt, plus vous prenez de temps à rembourser, plus vous payerez d'intérêt pendant la durée de ce prêt.
Crédits d'impôt possibles: Le financement de PACE pourrait vous aider à obtenir des crédits d'impôt pour l'environnement. Consultez votre conseiller fiscal avant de prendre une décision. Lorsque le timing est une préoccupation, PACE permet de terminer un projet avant l'expiration des crédits d'impôt, et obtenir un prêt important vous permet de tout installer en un an (par opposition à plusieurs années pour gérer les flux de trésorerie).
Certains crédits ne sont disponibles que pour l'année où l'installation a été complétée . Vous devrez donc payer toutes ces dépenses au cours de la même année.
Problèmes avec le financement PACE
Avant d'utiliser le financement PACE pour votre projet, familiarisez-vous avec certains des pièges.
Conflits d'intérêts: Le financement de PACE est souvent organisé par des entrepreneurs qui pourraient être incités à promouvoir des mises à niveau coûteuses. Cela peut être une forme pratique de guichet unique, mais les entrepreneurs ne connaissent pas vos finances et ce que vous pouvez vous «permettre» - et vous pouvez vous permettre presque n'importe quoi avec un prêt de PACE. La plupart des fournisseurs de services sont honnêtes, et c'est finalement aux acheteurs de prendre des décisions éclairées, mais un petit pourcentage d'entrepreneurs peuvent faire des déclarations trompeuses simplement pour obtenir des emplois bien rémunérés. En plus d'être payés pour le travail qu'ils effectueront, les entrepreneurs pourraient obtenir des frais de recommandation supplémentaires d'un prêteur s'ils organisent un financement, de sorte que le potentiel de conflits d'intérêts est réel.
Choc de paiement: Même si vous remboursez pendant une longue période, effectuer des paiements peut être un fardeau. La plupart des gens pensent en termes de paiements mensuels, mais les évaluations foncières ne sont souvent payées qu'une ou deux fois par an. Vous pouvez être confronté à une dépense surprise quand il est temps de faire ces paiements gonflés. Dans certains cas (si votre agent de prêt immobilier paie des impôts fonciers par l'intermédiaire d'un compte séquestre), le paiement de PACE sera ajouté à votre paiement hypothécaire mensuel en plus petits morceaux.
Coûts d'intérêt: Le financement PACE est relativement facile à atteindre. Cependant, les taux d'intérêt sont parfois plus élevés que ce que vous paieriez si vous utilisez simplement un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit - surtout si vous avez un bon crédit. Que vous puissiez ou non obtenir une meilleure affaire dépend de nombreux facteurs, mais les prêts PACE ne sont pas nécessairement bon marché.
Coûts et avantages: Il est facile d'obtenir une approbation pour les programmes PACE, mais cela en vaut-il la peine? Ces programmes ont le plus de sens pour les personnes qui ne peuvent pas se permettre des prêts moins coûteux (souvent en raison de problèmes de crédit ou de revenus limités). Des projets comme le remplacement de vos fenêtres peuvent ajouter à la valeur de votre maison, de sorte que vous devriez récupérer une partie de cet argent lorsque vous vendez. Cependant, vous ne verrez pas nécessairement de changement important dans les coûts des services publics - et vous devrez quand même payer des impôts plus élevés.
Risque de forclusion: Les prêts PACE sont garantis par votre maison, il est donc possible de perdre votre maison en forclusion si vous ne faites pas les paiements. Dans de nombreux cas, un prêt PACE passe en «première position» (en face de votre prêteur hypothécaire), ce qui signifie que vous risquez la forclusion, même si vous effectuez vos versements hypothécaires réguliers comme convenu. D'autres types de prêts (à moins qu'ils ne soient également des prêts sur valeur domiciliaire ) ne devraient pas vous mettre dans cette position.
Les apparences peuvent être trompeuses
Les risques ci-dessus ne signifient pas que les programmes PACE sont mauvais. Cependant, il vaut la peine de connaître les avantages et les inconvénients de ces arrangements avant de vous inscrire. Malheureusement, les risques sont souvent négligés parce que les programmes PACE sont perçus comme «sûrs».
Gouvernement lié? Les gouvernements locaux rendent le financement de l'APCE disponible, et les programmes de l'APCE sont parfois confondus avec les programmes offerts par le gouvernement. En fin de compte, ce ne sont que des prêts comme tout autre prêt - ils doivent être remboursés, et il y a des conséquences à ne pas rembourser .
Pour une bonne cause? Cela fait du bien de faire de bonnes choses, et le financement de PACE vous aide à payer pour des projets verts. Cependant, il y a aussi plusieurs entités impliquées qui pourraient être plus intéressées à faire un profit que de faire une différence. Les critiques affirment que ces prêts ont des similitudes avec les prêts subprime .
Déductible d'impôts? Il peut être possible de déduire les frais d'intérêts liés à votre projet. Cependant, les lois fiscales sont complexes - vous devez parler avec un préparateur d'impôt local pour vérifier votre capacité à prendre des déductions. Malheureusement, certains propriétaires croient que le coût total d'un projet est déductible parce que le paiement fait partie d'une facture d'impôt foncier, ce qui n'est généralement pas exact.
Comment utiliser un prêt PACE
Dans certains cas, il est parfaitement logique d'utiliser le financement PACE pour un projet. Voici quelques conseils pour vous aider à en avoir pour votre argent.
Parlez directement avec le prêteur: Après avoir entendu parler de PACE par un entrepreneur, organisez une autre discussion avec le prêteur ou l'organisme de financement PACE. Il est essentiel de comprendre exactement dans quoi vous vous engagez. Apprenez les avantages et les inconvénients des différentes options et voyez combien vous paierez . Même les entrepreneurs honnêtes peuvent oublier d'inclure des détails importants, et ils ne connaissent pas votre situation financière. Obtenez les détails directement de la source, et ayez cette discussion quand votre entrepreneur n'est pas présent (de sorte que vous puissiez parler librement sans vous soucier de blesser les sentiments de n'importe qui).
Comparer d'autres types de prêts: Encore une fois, les prêts de l'APCE ne sont pas toujours le moyen le moins coûteux d'emprunter. Explorez toutes les alternatives ci-dessous.
- Magasinez parmi les prêteurs en ligne , les banques locales et les coopératives de crédit de votre région
- Les prêts FHA 203K peuvent également être utilisés pour financer des améliorations domiciliaires et nécessitent un acompte relativement faible
- Vous pourriez même être en mesure de financer votre projet avec un prêt personnel et éviter de donner des garanties collatérales
Découvrez le taux que vous pouvez raisonnablement attendre et découvrez les frais de clôture que vous devrez payer . Aussi, savoir si vous allez vous retrouver avec un privilège sur votre maison (ce qui se passera si vous utilisez le financement PACE ou une deuxième hypothèque traditionnelle). Vous pourriez toujours être admissible à des crédits d'impôt - et peut-être même une déduction des frais d'intérêt - si vous utilisez d'autres prêts.
Obtenez des devis de plusieurs entrepreneurs: Lorsque vous ne payez pas d'argent à l'avance, tout semble abordable. Mais il existe toujours une possibilité d'économiser de l'argent (et de réduire vos paiements) en allant avec l'entrepreneur le plus compétitif. N'oubliez pas que parfois vous obtenez ce que vous payez, alors choisir le prix le plus bas peut revenir vous hanter.
Budget et paiement en espèces: Ce n'est pas la façon la plus facile de faire les choses, mais vous pouvez toujours retarder votre projet, économiser de l'argent et payer en espèces pour le faire à un moment donné dans le futur. Cela vous permettra d'économiser de l'argent sur les coûts d'intérêt, et vous aurez des options supplémentaires quand il s'agit de choisir les entrepreneurs et le travail exact qu'ils effectuent.
Vendre (ou acheter) une propriété avec PACE
Les prêts de PACE sont uniques parce qu'ils restent avec la propriété - pas l'emprunteur original.
Vente d'une propriété: Si vous avez utilisé PACE pour financer des améliorations, vous pouvez toujours devoir de l'argent lorsque vous décidez de vendre. Dans ce cas, vous pouvez vendre la propriété améliorée, et l'acheteur peut être responsable de rembourser (le nouveau propriétaire obtiendra les évaluations). À certains égards, cela a du sens parce que la propriété vaut réellement plus. Cependant, certains acheteurs peuvent être réticents à accepter ces paiements, et ils peuvent même avoir de la difficulté à obtenir du financement si une propriété fait l'objet d'évaluations supplémentaires.
Si vous préférez, vous pouvez toujours payer vous-même la dette de l'APCE, ce qui rend votre propriété plus attrayante pour les acheteurs. Tout est négociable dans l'immobilier: vous pouvez facturer un prix plus élevé pour les améliorations payées, ou vous pouvez accepter un prix inférieur pour une propriété qui vient avec des dépenses plus élevées (au moins temporairement).
Acheter une propriété: Si vous envisagez une propriété avec la dette existante de PACE, prenez le temps de découvrir comment cette dette affectera votre transaction. Vraisemblablement, vous bénéficierez des améliorations, il peut donc être utile de prendre en charge les paiements (par exemple, vous aurez des factures d'électricité plus faibles si la maison a un système photovoltaïque robuste, et vous pourrez profiter de ces factures moins longtemps après la Évaluations PACE fin).
Avant d'aller trop loin, parlez à votre prêteur pour savoir comment il gère les problèmes de l'APCE. Dans certains cas, un privilège PACE doit être en première position, mais certains programmes PACE sont prêts à prendre la deuxième position derrière votre prêt à l'achat d'une maison.