Principes de base des prêts hybrides
Les prêts hybrides viennent sous diverses formes, et ils sont les plus populaires pour les prêts au logement.
Ils sont un «hybride» (ou un mélange) de prêts à taux fixe et des prêts hypothécaires à taux variable (ARM) -ainsi vous obtenez certains des avantages de chaque type de prêt.
Les prêts à taux fixe sont prévisibles : vous savez quel sera votre taux d'intérêt pour la durée de votre prêt et vous savez toujours quels seront vos versements mensuels. Un prêt hybride assure cette stabilité jusqu'à 10 ans avant le début des ajustements.
Les prêts à taux variable commencent généralement avec des taux d'intérêt plus bas, et les taux plus bas se traduisent par un paiement mensuel inférieur. Toutefois, si les taux d'intérêt augmentent , vos paiements mensuels peuvent augmenter, ce qui est problématique si vous n'avez pas les liquidités nécessaires pour couvrir des paiements plus élevés.
Quand ils travaillent mieux
Ce taux de départ plus faible comporte certains risques. Mais les hybrides peuvent avoir du sens dans la bonne situation.
À court terme: Si vous prévoyez déménager ou refinancer en quelques années seulement, vous pouvez profiter d'un taux inférieur avant que les ajustements ne commencent.
Mais si les plans changent et que vous maintenez le prêt, la stratégie peut se retourner contre vous.
Remboursements anticipés: Vous pouvez réduire vos risques en effectuant des paiements supplémentaires importants - au-delà de votre paiement mensuel requis. Si vous remboursez suffisamment rapidement votre solde de prêt, vous pourrez peut-être compenser des taux plus élevés et éviter un choc de paiement majeur.
Taux bas: Si les taux restent fixes ou diminuent, vous bénéficierez de ce taux de départ plus bas à long terme. Mais prédire l'avenir est difficile, alors faites un plan de sauvegarde au cas où les taux augmenteraient.
Comment ils travaillent
Les prêts hybrides commencent avec un taux inférieur à celui d'une hypothèque à taux fixe standard de 30 ans, mais le taux peut changer après plusieurs années. Les prêteurs limitent généralement la variation de votre taux chaque année et pendant la durée du prêt, offrant une certaine protection si les taux augmentent considérablement.
Exemple: Supposons un montant de prêt de 200 000 $.
- Une hypothèque à taux fixe de 30 ans avec un taux d'intérêt de 4,25% aura un paiement mensuel de 983,88 $ (apprendre à calculer les paiements mensuels , ou utiliser une feuille de calcul pour le faire). Le paiement mensuel ne changera pas.
- Un ARM 5/1 avec un taux d'intérêt de 3,4% commence avec un paiement mensuel de 886,96 $, soit une économie de 96,92 $ par mois. Après cinq ans, le taux d'intérêt et le paiement mensuel pourraient augmenter ou diminuer.
Période fixe: Un ARM hybride utilise généralement un taux fixe pour une période de trois, cinq, sept ou dix ans. Pendant ce temps, votre taux d'intérêt initial et les paiements mensuels restent les mêmes. Lors de la recherche de prêts hybrides, le premier numéro indiqué vous indique combien de temps la période fixe dure.
En utilisant l'ARM 5/1 décrit ci-dessus, le taux reste le même pour les cinq premières années. Une hypothèque hybride 10/1 conserverait le taux initial pour dix ans.
Période d'ajustement: Après la fin de la période fixe, le taux d'intérêt peut changer, et le deuxième numéro du nom du prêt vous indique combien de fois cela se produit. Un ARM 5/1 peut s'ajuster chaque (une) année pour la durée restante du prêt.
Paiements mensuels: Si le taux d'intérêt change, votre paiement mensuel changera. Les paiements de prêt sont calculés pour rembourser votre dette et couvrir les frais d'intérêt sur la durée de vie restante de votre prêt . Les taux d'intérêt plus élevés exigent des paiements mensuels plus élevés, et c'est généralement une surprise indésirable pour les emprunteurs. Mais les taux peuvent aussi tomber.
Comment les taux changent-ils?
Deux facteurs clés influencent votre taux. Votre prêteur commence avec un taux d'index, puis ajoute une propagation.
Indice: Les indices de référence et les taux d'intérêt dans l'ensemble de l'économie influencent votre taux ajustable. Les prêts hybrides sont liés à un indice, ce qui fournit un point de départ pour votre taux. Par exemple, votre prêt pourrait utiliser le London Interbank Offered Rate (LIBOR) comme indice. Comme ce taux monte et descend, le taux de votre prêt peut aller de pair avec elle.
Spread: Les prêteurs ajoutent un montant connu sous le nom de «spread» ou de «marge» pour arriver à votre taux d'intérêt final. Cette charge d'intérêt supplémentaire fournit une compensation supplémentaire aux prêteurs.
Exemple: Supposons que vous ayez un prêt hybride dans la période d'ajustement. Le LIBOR à 1 an est actuellement de 2%. La marge sur votre prêt est de 2,25%. Le taux d'intérêt de votre prêt sera ajusté à 4,25% (2% plus 2,25%).
Limites de taux: La plupart des prêts hybrides limitent ou «plafonnent» la variation des taux d'intérêt. Ces plafonds réduisent le risque pour les emprunteurs en empêchant des augmentations de taux illimitées.
- Les plafonds initiaux limitent la variation de votre taux sur votre premier ajustement après la fin de la période fixe. Par exemple, si l'indice se déplace de 3%, mais que vous avez un plafond initial de 2%, votre taux n'atteindra que 2%.
- Les limites périodiques limitent la variation du taux à chaque opportunité d'ajustement. Par exemple, le taux pourrait ne pas pouvoir changer plus de 2% chaque année.
- Les plafonds à vie définissent une limite maximale pour les ajustements totaux pendant la durée de votre prêt. Si les taux augmentent pour atteindre ce plafond après seulement quelques ajustements, les taux n'augmenteront plus à l'avenir.
Les prêts hybrides sont disponibles auprès des prêteurs conventionnels, et vous pouvez également utiliser des programmes gouvernementaux tels que les prêts FHA et VA pour faciliter la qualification. Prêts garantis par le gouvernement pourraient être mieux si vous prévoyez de faire un petit versement initial ou vous avez des problèmes dans vos antécédents de crédit, mais ne pas ignorer les prêts conventionnels.
Si votre crédit a besoin d'un coup de pouce, vous pouvez bénéficier de taux relativement bas pendant les premières années d'un prêt hybride, et vos paiements à temps devraient aider à améliorer votre crédit . Cependant, se qualifier pour un meilleur taux n'est jamais garanti, surtout si les taux augmentent brusquement.