Comment écrire des offres pour acheter des forclusions REO
Lorsque les banques facturent des saisies REO dans le cadre des ventes comparables, les offres multiples sont souvent la réponse. Cela signifie que vous pourriez être confronté à une vive concurrence pour cette maison appartenant à la banque .
Ou pas. Rechercher des maisons avec des jours plus longs sur le marché si vous voulez négocier des prix plus bas.
Il n'est pas inhabituel pour certaines saisies REO à Sacramento, où je vends, de recevoir 15 ou 20 offres. Parfois, la banque va jeter toutes les offres, sauf une poignée, puis demander aux acheteurs sélectionnés de soumettre à nouveau ce qu'on appelle l'offre «Meilleur et le meilleur». Parfois, la banque accepte simplement la meilleure offre à la création.
Si vous vous demandez comment vous pouvez faire passer votre offre REO au-dessus de tout le reste et être l'offre gagnante, voici quelques conseils pour vous aider à choisir le bon prix et les conditions:
1) Obtenez l'histoire de la propriété de cette forclusion REO
Demandez à l'agent de votre acheteur de connaître le prix d'achat de la banque sur l'acte du syndic ou l'acte du shérif. Généralement, il est noté sur le document lui-même, que vous pouvez obtenir à partir des rôles d'imposition ou d'une société de titre. Comparez ce prix au prix demandé par la banque. Parfois, la banque veut forclusion et fixera un prix d'offre tellement élevé qu'aucun investisseur n'achètera la maison aux enchères.
Regardez le montant des prêts qui étaient autrefois garantis à la propriété. Quelque part entre le (s) solde (s) hypothèque (s) d'origine et le prix de vente de la forclusion est le montant que la banque acceptera si le prix de la maison est sous-évalué.
2) Déterminer les ventes comparables pour la forclusion REO
Dans de nombreux cas, le prix de liste a peu d'incidence sur la valeur de la maison.
La valeur marchande a le plus de poids. Si vous êtes contre des offres concurrentes, d'autres acheteurs offriront plus que le prix courant.
- Regardez les trois derniers mois de ventes comparables , un mini CMA, pour ce quartier pour déterminer combien vaut cette forclusion REO. Essayez d'utiliser uniquement les maisons qui correspondent le mieux à l'OER en ce qui concerne la superficie, le nombre de chambres à coucher, les salles de bain, les commodités et l'état.
- Regardez les ventes en suspens . Demandez à votre agent d'appeler les agents inscripteurs de ces ventes en attente pour essayer de trouver le prix de l'offre acceptée. Certains agents inscripteurs partageront cette information et d'autres non.
- Regardez les listes actives. Ce sont probablement les listes que d'autres acheteurs utiliseront pour établir un prix, car ce sont les seules maisons que ces acheteurs visitent réellement.
3) Analyser les ventes REO de l'agent de listage
La plupart des agents REO travaillent pour une ou deux banques. Certains agents inscripteurs sont des agents d'inscription exclusifs pour les OER, et ils ne listent aucun autre type de propriété. Puisque les agents REO traitent en volume, ils appliquent généralement les mêmes principes de tarification à toutes leurs listes REO .
- Demandez à l'agent de votre acheteur de rechercher l'agent inscripteur dans MLS .
- Exécutez une recherche en utilisant le nom de cet agent pour trouver les trois à six derniers mois des listes de cet agent.
- Tirez l'historique de ces listes pour déterminer le rapport entre le prix de liste et le prix de vente. Si la plupart de ces annonces se vendent, disons, 5% de plus que le prix de liste, alors vous devrez peut-être offrir 6% de plus que le prix catalogue, et vice versa.
4) Renseignez-vous sur le nombre d'offres reçues pour cette forclusion REO
S'il n'y a pas d'offres sur la maison REO, vous pouvez probablement offrir moins que le prix courant et obtenir votre offre acceptée. Cependant, s'il y a plus de deux offres, vous devrez probablement offrir au-dessus du prix demandé.
S'il y a 20 offres, gardez à l'esprit que certaines de ces offres pourraient être en espèces. Les banques aiment toutes les offres en espèces. Si vous obtenez du financement, vous devrez peut-être augmenter le prix de votre offre pour être considéré.
5) Soumettre une lettre de préautorisation
Il va sans dire que vous ne voulez pas une lettre de préqual. Vous voulez une lettre d'approbation préalable .
Obtenez préapprouvé de votre choix de prêteur à l'avance.
En outre, obtenir préapprouvé par le prêteur qui possède la propriété. Ne vous attendez pas à utiliser ce prêteur pour votre prêt, mais soumettre la lettre de pré-approbation de ce prêteur, avec la lettre de votre propre prêteur. Les banques ne font pas toujours confiance aux autres pré- approbations des prêteurs, mais ont tendance à faire confiance à leurs propres services. Si vous achetez un REO de Wells Fargo, vous pourriez avoir un avantage si votre approbation est de Wells Fargo, c'est tout ce que je dis.
6) Ne demandez pas à la banque REO de payer pour les réparations / inspections
Parfois, les banques paieront pour les réparations, mais ne seront généralement pas d'accord pour le faire au stade de l'offre. Si vous rencontrez des problèmes lors d'une inspection de la maison , renégociez après l'acceptation de votre offre. Dans le passé, j'ai réussi à négocier des réductions pour des articles coûteux comme un CVC inutilisable. Mais les choses que vous pouvez voir de vos propres yeux et de petits objets sont à vous de traiter en raison de la clause AS IS inhérente à la plupart des ventes de forclusion REO.
7) Raccourcir la période d'inspection
Si d'autres acheteurs demandent par exemple 17 jours pour effectuer des inspections et que vous en demandez 10, vous pourriez être considéré comme l'acheteur le plus sérieux. Une inspection est généralement seulement pour l'édification de l'acheteur de toute façon. La banque est très peu susceptible de répondre à des demandes de réparation. Ne faites pas l'erreur de penser que vous pouvez venir en haut et renégocier plus tard.
Portez une attention particulière aux moisissures suspectes qui peuvent se produire dans les maisons abandonnées après avoir été laissées vacantes pendant une longue période de temps.
8) Offre de Split avec la banque REO
Certaines banques ne paieront pas de frais de transfert, par exemple. Si l'acheteur propose de partager ces frais, la banque se sentira plus disposée à accepter l'offre. Même chose pour les frais d'entiercement.
De nombreuses banques négocient des frais d'escompte pour l' assurance de titres . Si la banque paie pour la politique du propriétaire, la politique ALTA pourrait coûter un peu plus cher. Mais c'est toujours une bonne idée de laisser la banque choisir le titre si vous voulez que votre offre soit acceptée.
Considérez les conséquences de l'évaluation
Si vous offrez un prix plus élevé, gardez à l'esprit que l' évaluation devra justifier ce prix. Si vous vous trouvez face à une évaluation faible , vous avez des options, alors ne désespérez pas. Rappelez-vous, la banque rencontrera probablement ce problème avec le prochain acheteur qui obtient un financement.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.