La base des biens doués peut vous blesser au moment des impôts
Gains en capital sur les héritages
Il est généralement préférable de recevoir l'immobilier comme un héritage plutôt que comme un cadeau.
L' exécuteur testamentaire de la succession du défunt évaluera tous les biens qu'il possédait à la date de son décès. L'exécuteur évaluera également tous les biens à nouveau six mois après la date du décès. L'exécuteur testamentaire peut alors choisir la date d'évaluation qui entraîne le moins de conséquences fiscales possibles sur les successions: plus la valeur est faible, mieux c'est.
En tant qu'héritier, votre coût de base dans la propriété serait la juste valeur marchande de la propriété à la date d'évaluation choisie, et non son prix d'achat initial. C'est ce qu'on appelle une «base accélérée » et c'est un excellent moyen de minimiser votre impôt sur les gains en capital si vous décidez plus tard de vendre la propriété. S'il possédait la propriété pendant une longue période, il a probablement payé beaucoup moins cher que sa juste valeur marchande l'année de son décès. Plus l'évaluation est grande, moins le «bénéfice» est assujetti à l'impôt sur les gains en capital si vous vendez la propriété.
Gains en capital sur les cadeaux
Votre base de coût serait la même que la base de coût du donateur si vous avez reçu la propriété comme un cadeau au cours de sa vie.
Il n'y a pas de base renforcée. S'il a acheté la propriété pour 65 000 $, c'est aussi votre base de coûts, même si la propriété vaut maintenant 200 000 $.
Vous devriez aussi revoir votre «base de coût rajustée» dans la propriété, car votre base peut être réduite davantage par toute dépréciation que le donateur a réclamée ou aurait pu réclamer comme déductions fiscales.
Encore une fois, plus votre base est basse, plus votre gain sera élevé si et quand vous vendez la propriété. Si vous gagnez plus de 38 600 $ à titre de contribuable unique en 2018, vous devrez payer un impôt sur les gains en capital sur cette différence. Ce seuil passe à 77 200 $ si vous êtes marié et déposez conjointement, et à 51 700 $ si vous êtes admissible à titre de chef de ménage. Au-delà de cela, la plupart des contribuables paieront 15 pour cent sur les plus-values à long terme sur les biens qu'ils détenaient ou possédaient depuis plus d'un an. Si vous avez vendu cette propriété de 65 000 $ pour sa juste valeur marchande de 200 000 $, vous pourriez avoir une facture d'impôt sur les gains en capital de plus de 20 000 $.
Gains en capital à court terme
Que se passe-t-il si vous gardez la propriété pendant moins d'un an? Cela en fait un gain en capital à court terme imposé au taux de revenu ordinaire selon votre tranche d'imposition. Cela représente 12% de l'année d'imposition 2018 si vous êtes célibataire et que votre revenu global est de 38 700 $ ou moins, pour atteindre 22% sur des revenus allant jusqu'à 82 500 $. Il est de 24% sur des revenus allant jusqu'à 157 500 $, 32% sur des revenus allant jusqu'à 200 000 $ et 35% sur des revenus allant jusqu'à 500 000 $. Ensuite, le taux d'imposition le plus élevé de 37% s'applique. Il est évidemment dans votre intérêt de conserver la propriété au-delà de l'indice de référence de 12 mois, si possible, afin d'être admissible au taux des gains à long terme.
Quand le don peut être une bonne chose
La perte de la base accrue fait du don un moyen moins favorable de transférer des actifs, mais le don peut être une excellente stratégie pour transférer les gains en capital aux membres de la famille qui ont des taux d'imposition inférieurs. Ce membre de la famille pouvait gagner jusqu'à 38 600 $ par année sans payer d'impôt sur les gains en capital si elle était célibataire. Donner la propriété serait un moyen de choisir un taux d'imposition plus favorable sur les investissements appréciés avant une vente potentielle.
Que faire?
Si vous avez déjà reçu une propriété en cadeau, vous avez quelques options.
Vous pouvez simplement garder le cadeau. Vous serez responsable des taxes si vous vendez la propriété, mais si vous la détenez jusqu'à ce que vous mouriez, la base se renforcera et vos héritiers pourront la vendre et protéger certains gains en capital.
Vous pouvez rendre la propriété. La base du coût du donateur serait la même que celle de votre coût, c'est-à-dire que c'est sa base de coût initiale ajustée pour l'amortissement et d'autres facteurs qui vous ont été transférés lorsqu'il vous l'a donné.
Il pourrait alors potentiellement vous laisser la propriété comme héritage.
Vous pouvez donner la propriété à quelqu'un d'autre. Choisissez quelqu'un, peut-être votre enfant ou un autre parent, qui ne serait pas assujetti à l'impôt sur les gains en capital en fonction de son revenu s'il devait le vendre. Ou donnez-le à un organisme de bienfaisance. Un organisme de bienfaisance peut prendre tous les gains en franchise d'impôt.