Certains vendeurs à découvert ne reçoivent pas une décharge de responsabilité
Quand un prêteur accepte de faire une vente à découvert, il arrive généralement à cette décision parce qu'il est plus rentable pour la banque de faire la vente à découvert que de saisir.
Il peut ou non exiger que le vendeur éprouve des difficultés financières, mais la maison est certainement sous l'eau .
Dans une vente à découvert, la banque accepte de libérer le prêt en échange d'une réception inférieure au montant dû. Mais cela ne libère pas nécessairement le vendeur. Libérer le prêt de la propriété et libérer le vendeur sont deux choses différentes. Si vous devez 200 000 $ à la banque, mais que votre maison vaut 75 000 $, la banque pourrait accepter 75 000 $ et libérer le prêt. Cependant, sans une décharge de responsabilité, vous pourriez découvrir quelques années plus tard que la banque vient maintenant après vous et exigeant que vous payiez la différence de 125 000 $.
Libération de responsabilité et lettre d'approbation de vente à découvert
La lettre d'approbation de vente à découvert détient la clé. Cette lettre d'approbation détaille exactement ce que la banque attend. Il énonce les termes suivants, parmi d'autres considérations:
- Le prix de vente acceptable
- Commissions maximales admissibles
- Coûts de clôture maximum
- Produit net minimum
- Date de clôture
Toutes les lettres d'approbation de vente à découvert ne contiennent pas une décharge de responsabilité. En fait, certaines lettres d'approbation ne traitent pas du tout de la responsabilité. Les avocats disent que si le problème n'est pas résolu, le prêteur peut conserver tous les droits dont dispose le prêteur en vertu du droit fédéral et / ou de l'état pour poursuivre un jugement de carence .
Ne jamais signer une lettre d'approbation de vente à découvert sans demander à un avocat de le lire et de vous donner des conseils juridiques. Ne demandez pas à votre agent, car à moins que votre agent soit un avocat, cet agent n'est pas autorisé à vous donner des conseils juridiques. Il est illégal pour un agent immobilier de dispenser des conseils juridiques.
Je dis à mes clients que si je vois que leur lettre d'approbation de vente à découvert contient une décharge de responsabilité, je ne peux pas les en aviser. Je leur dis d'appeler un avocat. Si la lettre n'est pas claire ou ne la précise pas, je suggérerai au vendeur de contacter un avocat pour tenter d'obtenir une décharge de responsabilité. Je ne donne en aucun cas des conseils juridiques.
Je ne serai pas étonné d'entendre des vendeurs déposer des poursuites contre leurs agents immobiliers parce que ces agents leur ont assuré que le prêteur n'irait pas après un jugement de carence. Même en Californie, où nous avons la chance d'avoir certains prêts sans recours, ce recours ne s'applique généralement pas aux saisies, mais aux ventes à découvert. En d'autres termes, un vendeur qui a fait une vente à découvert sur un prêt à prix d'achat n'a aucune garantie qu'un prêteur à découvert les libérera à moins que le prêteur ne libère spécifiquement le vendeur.
Nous avons l' article 580e du California Civil Code, ajouté le 1er janvier 2011, mais qui n'a pas encore été testé en justice, et il ne s'applique pas au financement secondaire ni aux années précédentes.
Types de verbiage dans les lettres d'approbation de vente à découvert traitant de la décharge de responsabilité
Bien que je ne puisse pas vous donner tous les types imaginables de dégagement de responsabilité ou de non-décharge de responsabilité dans les lettres d'approbation de vente à découvert, voici quelques exemples. Certaines de ces déclarations libèrent le vendeur, d'autres n'offrent aucune sorte de dégagement de responsabilité.
- Dès réception de la somme de XXXXXX par la banque, la banque libère le privilège et impute la dette restante en tant que solde recouvrable.
- La banque a approuvé un remboursement réduit. Rien dans la présente lettre ne doit être interprété de manière à porter préjudice, à renoncer, à modifier ou à modifier les droits ou les recours de la banque en droit ou en équité dans la perception de tous les montants dus.
- La banque émet son approbation de vendre la propriété en question qui se traduira par un paiement rapide de l'hypothèque. . . et renonce à tout droit de déficience, le cas échéant.
- À la réception de ce paiement, nous déclarerons la dette comme étant «entièrement payée à un solde inférieur à la totalité du solde» à tous les organismes de crédit.
- L'emprunteur doit signer la reconnaissance ci-jointe à toutes les conditions spécifiées dans cette approbation et doit reconnaître que la banque conserve tous les droits de carence comme prévu par la note, acte de fiducie et / ou accord de sécurité et les lois locales et fédérales.
- La banque accepte d'accepter des fonds certifiés $ XXXXXX comme paiement intégral du prêt, en outre, la banque indiquera le montant de la dette remise à l'Internal Revenue Service.
- La banque peut poursuivre un jugement de carence pour le différent dans le paiement reçu et le solde total dû, sauf accord contraire ou interdit par la loi si la vente à découvert se termine sur le prêt mentionné ci-dessus.
- Dès réception des fonds, la banque libérera le privilège et le solde déficitaire sera déclaré comme une charge sur le solde recouvrable.
- À la réception du montant convenu, la banque renoncera au solde restant dû sur le prêt susmentionné et libèrera l'emprunteur de toute obligation ultérieure, et renoncera à tout droit de poursuivre un jugement ou une insuffisance.
Si la banque ne vous libère pas, vous devrez peut-être proposer une contribution du vendeur pour inciter la banque à le fournir. Parfois, vous aurez un négociateur qui ne comprend pas la politique bancaire. Si vous estimez que la banque n'a pas le droit d'intenter un jugement de carence et que la banque refuse de vous libérer, vous devrez peut-être transmettre le dossier à un superviseur pour obtenir la libération. Mais si tout le reste échoue, votre meilleur pari est de demander à un avocat d'obtenir la décharge de responsabilité pour vous ou au moins d'expliquer vos droits légaux si une libération de responsabilité ne peut être obtenue.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.