Les prêts hypothécaires inversés ont du sens pour certains propriétaires
Les bases
Comme une hypothèque standard, un prêt hypothécaire inversé utilise votre maison comme garantie .
Cependant, ces prêts sont différents de quelques façons, conduisant à la partie "inverse" du nom. Tout d'abord, vous recevez de l' argent au lieu de payer de l'argent à votre prêteur chaque mois. Deuxièmement, le montant de votre prêt augmente avec le temps, au lieu de diminuer avec chaque paiement mensuel.
Le concept fonctionne de la même manière qu'un prêt hypothécaire ou un prêt sur valeur domiciliaire. Toutefois, les prêts hypothécaires inversés ne sont disponibles que pour les propriétaires âgés de 62 ans et plus, et vous n'avez généralement pas besoin de rembourser ces prêts jusqu'à ce que vous déménagez de votre maison.
Hypothèques inversées peuvent fournir de l'argent pour tout ce que vous voulez, de revenus de retraite supplémentaires à l'argent pour un grand projet de rénovation domiciliaire. Tant que vous remplissez les conditions (voir ci-dessous), vous pouvez utiliser les fonds pour compléter vos autres sources de revenus ou les économies que vous avez accumulées. Cependant, ne sautez pas simplement à la perspective de l'argent facile; ces prêts sont compliqués , et ils réduisent les actifs pour vos héritiers.
Bien qu'il existe plusieurs sources de prêts hypothécaires inversés, l'une des meilleures options est le Home Equity Conversion Mortgage (HECM) disponible auprès de la Federal Housing Administration . Un HECM est généralement moins cher pour les emprunteurs grâce au soutien du gouvernement, et les règles pour ces prêts les rendent relativement favorables au consommateur.
Combien pouvez-vous obtenir?
Le montant d'argent que vous obtenez dépend de plusieurs facteurs et est basé sur un calcul qui fait certaines hypothèses sur la durée du prêt.
Équité: Plus vous avez d'équité dans votre maison, plus vous pouvez en retirer. Pour la plupart des emprunteurs, il vaut mieux rembourser votre prêt pendant de nombreuses années et votre prêt hypothécaire est presque entièrement remboursé.
Taux d'intérêt: Des taux d'intérêt plus bas signifient qu'une plus grande partie de l'équité de votre prêt vous revient à titre de revenu plutôt que de couvrir les paiements d'intérêts.
Âge: L'âge du plus jeune emprunteur sur le prêt affecte également combien vous obtenez, et les emprunteurs plus âgés peuvent prendre plus. Si vous êtes tenté d'exclure une personne plus jeune afin d'obtenir un paiement plus élevé, soyez très prudent car un conjoint plus jeune devrait déménager à la mort d'un emprunteur plus âgé si la personne plus jeune n'est pas incluse dans le prêt.
Comment recevoir des paiements de prêt
Votre choix de comment obtenir l'argent est également important. Vous pouvez choisir parmi plusieurs options de paiement.
Somme forfaitaire: L'option la plus simple consiste à prendre tout l'argent en même temps. Avec cette option, votre prêt a un taux d'intérêt fixe , et le solde de votre prêt augmente simplement avec le temps à mesure que les intérêts s'accumulent.
Paiements périodiques: Vous pouvez également choisir de recevoir des paiements réguliers - mensuels, par exemple.
Ces paiements peuvent durer toute votre vie ou pour une période déterminée, par exemple 10 ans. Si votre prêt devient dû parce que tous les emprunteurs ont quitté la maison, les paiements se terminent. Avec les paiements à vie, il est possible de souscrire plus que vous et votre prêteur si vous vivez une vie exceptionnellement longue.
Ligne de crédit: Au lieu de prendre de l'argent immédiatement, vous pouvez opter pour une marge de crédit , ce qui vous permet de tirer des fonds si et quand vous en avez besoin. L'avantage de cette approche est que vous ne payez que des intérêts sur l'argent que vous avez effectivement emprunté, et que votre marge de crédit pourrait augmenter au fil du temps.
Combinaison: Vous ne pouvez pas décider? Vous pouvez utiliser une combinaison des programmes ci-dessus. Par exemple, vous pourriez prendre une petite somme forfaitaire à l'avance et garder une marge de crédit pour plus tard.
Pour obtenir une estimation de combien vous pouvez retirer, essayez la calculatrice de la National Reverse Mortgage Lenders Association.
Cependant, le taux réel et les frais facturés par votre prêteur différeront des hypothèses utilisées.
Coûts inverses d'hypothèque
Comme avec tout autre prêt immobilier, vous devrez payer des intérêts et des frais pour obtenir une hypothèque inversée. Historiquement, les frais ont été notoirement élevés, mais avec plus de frais de concurrence se sont améliorés quelque peu. Pourtant, vous devez faire attention aux coûts et comparer les offres de plusieurs prêteurs.
Les frais sont souvent financés ou intégrés à votre prêt. En d'autres termes, vous n'écrivez pas de chèque pour ne pas ressentir ces coûts, mais vous les payez toujours, plus les intérêts.
Les frais réduisent le montant de l'avoir restant dans votre maison, ce qui laisse moins pour votre succession ou pour vous si vous vendez la maison et remboursez le prêt. Si vous avez les fonds disponibles, il peut être sage de payer les frais de poche au lieu de payer des intérêts sur ces frais pour les années à venir.
Frais de clôture: Vous paierez certains des frais de clôture requis pour l'achat ou le refinancement d'une maison. Par exemple, vous aurez besoin d'une évaluation, vous aurez besoin de documents classés, et votre prêteur examinera votre crédit. Certains de ces coûts échappent à votre contrôle, mais d'autres peuvent être gérés et comparés. Par exemple, les frais de montage varient d'un prêteur à l'autre, mais le bureau d'enregistrement de votre comté facture la même chose, peu importe qui vous utilisez.
Frais de service: Vous risquez d'être choqué lorsque vous verrez le montant des frais qui pèsent sur votre revenu mensuel d'une hypothèque inversée. Il existe des limites maximales sur les frais HECM, mais il vaut toujours la peine de magasiner pour le prêteur le moins cher.
Primes d' assurance: Parce que HECM sont soutenus par la FHA, ce qui réduit le risque pour votre prêteur, vous payez une prime à la FHA. Votre prime d'assurance hypothécaire (PDM) initiale se situe entre 0,5% et 2,5%, et vous paierez des frais annuels de 1,25% du solde de votre prêt.
Intérêt: Vous paierez des intérêts sur tout l'argent que vous avez pris à travers une hypothèque inversée.
Rembourser le prêt
Vous ne faites pas de paiements mensuels sur un prêt hypothécaire inversé. Au lieu de cela, le solde du prêt est dû lorsque l'emprunteur quitte définitivement la maison, généralement au décès ou lorsque la maison se vend. Cependant, vous prenez une dette qui doit être remboursée, vous ne le remarquez pas.
Votre dette totale sera le montant d'argent que vous prenez en espèces plus les intérêts sur l'argent que vous avez emprunté . Dans la plupart des cas, votre dette augmente au fil du temps parce que vous empruntez de l'argent et ne faites aucun paiement, et vous pourriez même emprunter plus chaque mois.
Lorsque votre prêt vient à échéance, il doit être remboursé. Le prêt est généralement dû lorsque tous les emprunteurs ont quitté "définitivement". Cependant, des hypothèques inversées peuvent également être dues si vous ne respectez pas les termes de votre contrat si vous ne payez pas vos taxes foncières, par exemple.
La plupart des hypothèques inversées sont remboursées par la vente de la maison. Par exemple, après votre décès, la maison va sur le marché, et votre succession reçoit de l'argent qui peut être utilisé pour rembourser le prêt. Si vous décidez de déménager et de trouver que vous devez moins sur l'hypothèque inversée que vous vendez la maison, vous obtenez de garder la différence.
Si vous devez plus que ce que vous vendez, vous n'avez pas à payer la différence avec un HECM; En d'autres termes, vous «gagnez». La plupart des prêts hypothécaires inversés comportent une clause qui ne permet pas que le solde du prêt excède la valeur des capitaux propres, bien que les fluctuations du marché puissent entraîner moins de capitaux propres que lorsque vous avez contracté le prêt.
Dans certains cas, vos héritiers décideront de garder la maison. Dans ces cas, le montant total du prêt est dû, même si le solde du prêt est supérieur à la valeur de la maison. Vos héritiers devront faire la différence s'ils veulent garder la maison dans la famille.
Exigences pour obtenir un prêt
Pour obtenir une hypothèque inversée, vous devrez répondre à certains critères de base.
Règles de base:
- La maison est votre résidence principale. Vous ne pouvez pas utiliser une propriété locative, par exemple.
- Vous avez au moins 62 ans.
- Vous n'êtes pas en retard sur une dette envers le gouvernement fédéral.
Des capitaux propres suffisants: Puisque vous sortez de l'argent de votre maison, vous avez besoin d'une quantité substantielle d'équité dans votre maison. Il n'y a aucun calcul de prêt-valeur comme vous le feriez avec une hypothèque «en avant».
Frais courants: Vous devez avoir la possibilité de continuer à payer les dépenses courantes liées à votre maison. Vous devrez prouver au prêteur que vous êtes capable de faire face aux dépenses. Cela garantit que la propriété conserve sa valeur et que vous gardez la propriété de la propriété. Par exemple, vous aurez toujours besoin de suivre l'entretien, les taxes foncières et les primes d'assurance habitation.
Revenu: Vous n'avez pas besoin de revenu pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé parce que vous n'êtes pas tenu d'effectuer des paiements sur le prêt.
Counseling: Avant que votre HECM soit financé, vous devez assister à une «séance d'information du consommateur» avec un conseiller HECM approuvé par HUD. C'est pour s'assurer que les emprunteurs comprennent chaque coût et les conséquences de la prise de ce type de prêt. Les conseillers travaillent pour une organisation indépendante, ils doivent donc fournir des informations impartiales sur le produit.
Première hypothèque: Si vous devez encore de l'argent sur votre maison, vous pouvez toujours obtenir une hypothèque inversée. Certaines personnes prennent une hypothèque inversée afin d'éliminer les paiements mensuels existants, en compensant le revenu du prêt contre leur paiement hypothécaire actuel dû.
Cependant, l'hypothèque inversée devra être le premier privilège sur la propriété . Pour la plupart des emprunteurs, cela signifie rembourser votre dette hypothécaire restante avec une partie de votre prêt hypothécaire inversé. C'est plus facile si vous avez environ 50 pour cent d'équité dans votre maison ou plus.