Comment fonctionne le refinancement des retraits
Un refinancement d'encaissement se produit lorsque vous remplacez un prêt immobilier existant en refinançant avec un nouveau prêt plus important.
En empruntant plus que ce que vous devez actuellement, le prêteur fournit de l'argent que vous pouvez utiliser pour tout ce que vous voulez. Dans la plupart des cas, le «cash» se présente sous la forme d'un chèque ou virement bancaire sur votre compte bancaire .
Comment utiliser l'argent
Vous pouvez utiliser le produit de votre prêt comme vous le souhaitez. Mais les risques et les coûts ne peuvent être ignorés. Il est essentiel d'utiliser le refinancement en espèces pour les choses qui amélioreront vos finances et votre capacité à rembourser le prêt . Quelques utilisations courantes pour le refinancement incluent:
- Améliorations résidentielles: Il est logique d'utiliser la valeur nette de la maison pour les projets de maison. Les améliorations stratégiques qui augmentent la valeur marchande de votre maison ajouteront à votre équité, ce qui rendra plus facile de récupérer votre investissement lorsque vous vendez votre maison. Il est préférable d'utiliser des fonds pour des projets «sécuritaires» que les futurs acheteurs, pas seulement vous et votre famille, apprécieront.
- Dépenses d'éducation: Certains programmes d'études peuvent vous aider à trouver un emploi stable et à gagner plus de revenu. Si vous êtes convaincu qu'un nouveau diplôme ou cours vous sera bénéfique, il peut être judicieux de retirer de l'argent de votre maison.
- Les entreprises commerciales: Il est tentant d'utiliser la valeur nette de la maison pour lancer une entreprise, et cela a été fait avec succès, mais c'est aussi risqué. Avec le pourcentage élevé d'entreprises qui échouent, vous devez évaluer comment vous rembourserez le prêt et comment votre famille pourrait être affectée si votre entreprise n'apporte pas de revenus. Cela dit, les prêts immobiliers peuvent être moins chers que les cartes de crédit, et si vous pouvez absorber les pertes, retirer de l'argent à votre domicile peut être une option abordable. De plus, les banques peuvent exiger que vous utilisiez votre maison pour une garantie personnelle pour obtenir un prêt commercial de toute façon.
- Consolidation de la dette? Le paiement de cartes de crédit à taux d'intérêt élevé est intuitif, mais lorsque vous faites cela, vous ajoutez un risque qui n'existait pas auparavant. Les cartes de crédit sont des prêts non garantis, et les prêteurs n'ont pas le droit de prendre votre maison si vous ne parvenez pas à rembourser (tout ce qu'ils peuvent faire, c'est endommager votre crédit et essayer de collecter de l'argent ). Une fois que vous avez mis cette dette sur un prêt hypothécaire, votre maison est un jeu équitable si vous ne parvenez pas à le rembourser.
Bien que les utilisations ci-dessus soient populaires, elles ne sont pas toujours le meilleur choix. D'autres types de prêts peuvent être mieux adaptés, et nous explorerons ceux ci-dessous. Mais d'abord, quelques avantages et inconvénients pour mettre ces alternatives dans le contexte.
Avantages et inconvénients du refinancement Cash-Out
Il est facile de comprendre pourquoi l'encaissement est attrayant. Lorsque vous pouvez améliorer votre prêt existant avec un taux d'intérêt inférieur à celui que vous avez déjà, et que vous atteignez un objectif, il est tentant d'y aller.
Les avantages de tirer parti des capitaux propres comprennent:
- Prêts importants: La valeur nette de votre maison peut s'élever à des dizaines (ou centaines) de milliers de dollars, ce qui vous permet d'emprunter facilement une somme considérable.
- Des taux relativement bas: Parce que votre maison garantit le prêt , vous bénéficiez de taux d'intérêt relativement bas (par rapport aux cartes de crédit et aux prêts personnels).
- Avantages fiscaux potentiels: Les avantages fiscaux ne sont pas aussi généreux qu'ils l'étaient. Mais si vous utilisez les fonds pour des «améliorations substantielles» à votre maison, vous pouvez obtenir un allégement fiscal qui réduit efficacement le coût de votre prêt. Demandez à votre comptable pour plus de détails.
- Longue période de remboursement: En remplaçant votre prêt hypothécaire existant par un tout nouveau prêt de 30 ans ou de 15 ans, vous pouvez étirer vos paiements. Mais cela a un coût.
Les inconvénients de l'encaissement comprennent:
- Coûts d'intérêt: Vous recommencerez l'horloge sur toutes vos dettes de logement, de sorte que vous augmenterez vos coûts d'intérêt à vie (emprunter plus, c'est aussi le cas). Pour voir comment cela vous affecte, vérifiez les tables d'amortissement sur votre prêt existant et le nouveau prêt. Le moyen de contourner cela est d'utiliser une deuxième hypothèque à la place.
- Risque de forclusion: Si vous êtes incapable de rembourser votre prêt, vous pourriez perdre votre maison . Les prêts non garantis sont beaucoup moins risqués.
- Frais de clôture: Les prêts hypothécaires exigent des coûts de clôture initiaux importants. Vous payez toujours ces frais, que vous les inscriviez dans votre solde de prêt, que vous écriviez un chèque ou que vous preniez un taux plus élevé . Pour fermer votre prêt, vous devrez dépenser entre plusieurs centaines et plusieurs milliers de dollars, et vous devez ajouter ce montant à tout ce que vous dépensez.
Moyens alternatifs pour obtenir de l'argent
Le refinancement de votre prêt est un grand pas. Si vous préférez prendre des mesures moins drastiques, vous avez plusieurs options.
Prêts personnels: Vous pouvez éviter d'ajouter à votre dette liée à la maison en utilisant des prêts non garantis comme les prêts de signature des banques, des coopératives de crédit, et des prêteurs en ligne . Si vous avez un bon crédit, vous pourriez même être en mesure de financer de petits projets avec des offres promotionnelles de cartes de crédit - il suffit de rembourser la dette avant que ces taux toxiques à deux chiffres ne soient appliqués.
Deuxième hypothèque: Au lieu de remplacer votre prêt hypothécaire existant, vous pouvez ajouter un prêt sur valeur domiciliaire ou une ligne de crédit (HELOC) à emprunter contre votre maison. Cette approche vous permet de ne pas toucher à votre prêt existant, de sorte que votre taux d'intérêt, votre calendrier d'amortissement et votre paiement mensuel restent les mêmes. Une deuxième hypothèque peut s'accompagner d'un taux d'intérêt variable , mais une fois que vous l'avez remboursée, vous serez de retour là où vous êtes aujourd'hui, comme si vous n'aviez jamais emprunté.
Prêts spécialisés: Selon la raison pour laquelle vous voulez emprunter, un type particulier de prêt peut être une meilleure option que de retirer de l'argent de votre maison. Par exemple:
- Les prêts étudiants sont conçus pour les besoins de l'éducation, et les prêts fédéraux ont des caractéristiques favorables aux emprunteurs .
- Les prêts aux petites entreprises peuvent être obtenus avec le soutien de la Small Business Administration (SBA) des États-Unis, ce qui se traduit par des taux d'intérêt relativement bas.
Hypothèques inversées: Les propriétaires âgés de plus de 62 ans peuvent prendre un revenu de retraite ou des paiements forfaitaires en utilisant une hypothèque inversée . Vous n'avez pas besoin de faire des paiements mensuels, mais vous devrez vendre la maison ou rembourser le prêt lorsque le dernier emprunteur quitte la maison.
Obtenir approuvé
Équité: L' utilisation d'un prêt de refinancement permettra de réduire vos capitaux propres, de sorte que vous avez besoin de fonds propres suffisants dans votre maison pour se qualifier. En d'autres termes, votre maison doit valoir plus que ce que vous devez sur votre prêt hypothécaire. La plupart des prêteurs hésitent à prêter plus de 80% de la valeur marchande de votre maison, mais les programmes soutenus par le gouvernement comme VA et FHA vous permettent d'emprunter plus. N'oubliez pas que plus vous empruntez, plus votre risque et vos coûts d'emprunt augmentent.
Revenu: Les prêteurs doivent vérifier que vous avez suffisamment de revenus pour payer les nouveaux paiements mensuels de votre prêt. Ces paiements peuvent augmenter au fur et à mesure que vous empruntez davantage, alors vérifiez vos ratios dette-revenu pour voir si vous serez dans la bonne fourchette.
Crédit: Comme avec tout prêt immobilier, vos scores de crédit sont importants. Avec des scores bas et des négatifs récents dans vos antécédents de crédit, vous finirez par payer des taux d'intérêt plus élevés, ce qui peut changer les coûts de façon spectaculaire.
Lorsque vous prenez des liquidités au refinancement, au lieu de simplement refinancer avec le même solde, les prêteurs prennent plus de risques. Par conséquent, il est un peu plus difficile de se qualifier, et les coûts ont tendance à être plus élevés pour ces prêts.