Fermeture d'un FSBO sans l'aide d'un agent
Vous pourriez conduire autour d'un quartier que vous aimez et vous apercevez un signe dans la cour: "Pour la vente par le propriétaire!" Vous pourriez en trouver un dans la section des annonces immobilières de votre journal local. Si vous travaillez avec un agent et qu'elle est particulièrement diligente, elle pourrait même en avoir rencontré un tout en cherchant quelque chose dans votre gamme de prix qui répond à vos spécificités.
En tout cas, voilà. À première vue, vous aimez la propriété. Est-ce quelque chose que vous devriez suivre ou devriez-vous éviter? Vous pouvez faire un suivi sans réserve si vous gardez quelques choses à l'esprit. Acheter un FSBO, c'est comme acheter une autre propriété ... en quelque sorte. Mais quelqu'un devra assumer les responsabilités de cet agent inscripteur manquant.
Avez- vous besoin d'un agent?
Le vendeur ne veut évidemment pas embaucher un agent inscripteur; il a pataugé là-dedans tout seul. Mais de nombreux propriétaires sont prêts à payer un agent de l'acheteur. Si vous avez déjà un agent, elle peut contacter l'acheteur en votre nom. Si vous n'en avez pas encore, pensez à en trouver un qui est prêt à accepter le poste.
Les agents de l'acheteur ne sont pas toujours enthousiastes à l'idée de travailler sur des AVPP sans un agent inscripteur parce qu'ils ne veulent pas de responsabilité, ou parce que cela signifie plus de travail pour pas nécessairement plus d'argent. Quand un seul agent est impliqué, cette personne finit souvent par faire le travail des deux côtés.
En ce qui concerne vos besoins, avoir un agent peut être extrêmement utile tout au long du processus, et le vendeur paie généralement la commission de l'agent, donc il n'y a aucune raison de ne pas essayer de travailler avec quelqu'un. Pourquoi devriez-vous y aller seul si vous n'avez pas à le faire?
Rédaction du contrat d'achat
Une vente de maison commence par un contrat d'achat .
Si vous n'êtes pas à l'aise d'en écrire un vous-même et que vous ne voulez pas obtenir l'aide d'un agent, vous pouvez appeler un avocat spécialisé dans l'immobilier pour gérer cet aspect de la transaction pour vous. En fait, vous devriez avoir un avocat en attente pour s'assurer que toute la transaction est accomplie légalement et que tous vos droits sont protégés.
De nombreux avocats établiront une offre d'achat et d'autres documents à un prix raisonnable, et c'est généralement de l'argent bien dépensé. Vous pouvez également trouver des contrats d'achat de biens immobiliers en ligne, mais vous feriez peut-être mieux d'embaucher un professionnel si vous n'avez pas l'expertise nécessaire pour remplir les formulaires correctement. Ce n'est probablement pas le moment d'être penny sage et livre stupide.
Si vous décidez de prendre soin des documents vous-même, gardez quelques points à l'esprit:
- Offre moins que le prix de liste. De cette façon, les négociations ne peuvent que remonter. Si vous commencez trop haut, vous ne pouvez pas redescendre.
- Écrire en cas d'imprévu. Assurez-vous que vous avez un moyen de sortir de la transaction si vous trouvez des défauts physiques dans la propriété que le vendeur ne réparera pas, si les CC & R sont insatisfaisants, ou si votre prêt n'est pas approuvé, entre autres questions. Certaines éventualités courantes comprennent une évaluation satisfaisante de la maison, l'approbation du prêt, une inspection de la maison et une inspection des ravageurs satisfaisantes, un titre de propriété clair du vendeur, l'approbation des divulgations du vendeur et l'assurabilité. Si l'un de ces facteurs ne peut être respecté, le contrat devient nul et non avenu ... si vous avez inclus les clauses de réserve appropriées.
- Ne donnez pas votre dépôt d'argent sérieux au vendeur. Donnez-le à un tiers pour vous, comme un titre ou une société d' entiercement . Normalement, l'agent inscripteur le place dans son compte séquestre pour la garde. Vous ne voulez pas qu'il entre dans le compte chèque du vendeur. Que se passe-t-il si le vendeur le dépense et que la transaction échoue en raison de l'une de ces clauses conditionnelles? Ou s'il refuse simplement de vous le rendre? Vous seriez en dehors de l'argent, au moins jusqu'à ce que vous puissiez l'amener au tribunal et le forcer à sortir de lui. Mais vous essayez d'acheter une maison, non? Voulez-vous vraiment attacher votre argent comme ça en ce moment?
- Déterminer qui paie quoi. Il n'y a pas de règles établies ici. Qui paie pour quels frais est négociable? Déterminer qui paiera pour les taxes de transfert, l'entiercement et les frais de titre. Si vous êtes un excellent négociateur, tant mieux. Vous pouvez probablement prendre soin de cela par vous-même.
- Utilisez les prorations à votre avantage. Déterminez si un prorata donné sera en votre faveur. Par exemple, la partie inutilisée des taxes foncières est généralement un crédit au vendeur si elles sont payées avant la vente. Dans ce cas, vous pouvez ne demander aucun prorata. Mais si les taxes sont payées à terme échu, le vendeur vous créditera, alors vous aurez besoin de prorations.
- Quand allez-vous prendre possession? Précisez quand le vendeur vous remettra les clés et vous prendrez possession de la propriété. Il est acceptable dans certaines parties du pays de s'attendre à la possession le jour de la fermeture. Dans d'autres régions, la possession est donnée le jour après la fermeture pour donner au vendeur le temps de se déplacer.
À propos de cette inspection de la maison
Toujours obtenir une inspection de la maison par un inspecteur de la maison de bonne réputation. Trop d'offres vont au sud quand un mauvais inspecteur en bâtiment est impliqué. Demander des informations d'identification et demander à l'inspecteur si elle appartient à une association, puis faire un suivi sur les deux pour confirmer.
Vous avez quelques options si des problèmes majeurs sont détectés lors de l'inspection. Vous pouvez demander au vendeur de:
- Résolvez le problème , mais gardez à l'esprit qu'il n'est pas obligé d'embaucher le meilleur entrepreneur disponible ou de s'assurer qu'un travail de qualité est fait. Et de nombreux contrats précisent que la propriété est vendue "telle quelle", alors vérifiez la vôtre. Dans ce cas, le vendeur n'est pas tenu de réparer quoi que ce soit.
- Crédit vous l'argent pour embaucher votre propre entrepreneur après la fermeture. Ce montant s'appliquera à vos frais de clôture. Mais quoi que vous fassiez, ne déclarez pas dans un addendum que le crédit est pour les réparations.
- Réduire le prix de vente , généralement d'un montant proportionnel au coût prévu des réparations.
Obtenir une politique de titre
Certains acheteurs pensent qu'il ne vaut pas la peine d'acheter de l' assurance titres , mais un acheteur averti le fait toujours. Le coût de la fixation des nuages sur un titre ou des servitudes de contestation peut être énorme par rapport aux centimes qu'il en coûte pour acheter une assurance.
Quelques mythes sur les offres de FSBO
- Les AVPP ne sont pas des vendeurs sérieux. Pas vrai. Une petite minorité pourrait être juste tester les eaux, mais la majorité veut absolument vendre leurs maisons.
- Les AVP ne sont pas flexibles sur le prix. Certains acheteurs pensent que les FSBO n'embauchent pas d'agents parce qu'ils ne peuvent pas se le permettre, qu'ils doivent retirer chaque centime de la transaction pour ne pas se laisser influencer par le prix. Mais selon les études de l'Association nationale des agents immobiliers, la plupart des propriétaires ont en fait moins pour leur maison que ceux qui ont une liste avec un agent immobilier . Les AVP sont généralement disposés à négocier , mais ils ne sont peut-être pas très bons s'ils ne le font pas pour gagner leur vie.
- Pour la vente par les propriétaires cachent des faits matériels. Les AVP sont liées par les mêmes lois qui régissent ceux qui sont représentés par un agent immobilier . Ces vendeurs doivent donner aux acheteurs des divulgations mandatées par le gouvernement fédéral et par l'État, le cas échéant, y compris la révélation de tout faits pertinents.
- Vous n'avez pas à obtenir une approbation préalable pour une hypothèque. C'est toujours utile que vous achetiez un FSBO ou que vous empruntiez un itinéraire plus traditionnel. Ce n'est peut-être pas nécessaire, mais cela aide à définir votre fourchette de prix, et tous les vendeurs apprécieront de savoir que vous avez déjà été approuvé pour continuer.
La ligne de fond
Rappelez-vous, demandez conseil juridique et fiscal si vous avez des questions. Il est généralement un peu risqué d'acheter un FSBO lorsque ces personnes n'ont pas d'expérience dans la vente de maisons. Ils croient également qu'ils «économisent» de l'argent en ne recrutant pas d'agent alors qu'en fait, ils perdent généralement de l'argent, selon la National Association of Realtors.
Au moment de la rédaction, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, était courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.