Options pour changer d'emprunteur
Il est possible d'obtenir le nom de quelqu'un d'une hypothèque, mais le processus est généralement difficile. Cela s'applique à tout emprunteur principal ainsi que les cosignataires qui ont aidé un emprunteur à obtenir l'approbation.
Jusqu'à ce que vous fassiez des changements officiels à l'hypothèque (ou le remboursez entièrement), tout le monde sera responsable du prêt, et cette dette réduira leur capacité à obtenir d' autres prêts .
Le défi
Les prêteurs ne sont pas désireux de prendre le nom de n'importe qui hors d'un prêt à la maison. Quand ils ont approuvé le prêt, ils ont regardé les scores de crédit et le revenu des deux emprunteurs ensemble. Particulièrement lorsqu'il s'agit de prêts immobiliers, il faut souvent plus d'un revenu pour atteindre un ratio d'endettement satisfaisant (en d'autres termes, de nombreuses personnes ont de la difficulté à obtenir une hypothèque sur une maison familiale de leur propre chef).
Tous les emprunteurs sont responsables à 100% de la dette - ce n'est pas 50/50 sur un prêt conjoint. Si un emprunteur est incapable de payer pour une raison quelconque (qu'il s'agisse de difficultés financières ou de la mort d'un des emprunteurs), l'autre emprunteur doit maintenir les paiements en cours ou rembourser le prêt. Si les prêteurs retirent simplement un nom, ils augmentent leur risque et ils donnent à quelqu'un une «sortie» gratuite, ce que les banques hésitent à faire.
Malheureusement pour les coemprunteurs, les prêteurs voient chaque candidat comme une opportunité individuelle de percevoir le prêt.
Vous pourriez penser que c'est «notre» prêt (et en cas de divorce, par exemple, il n'y a plus de «nous»), mais votre contrat de prêt n'est pas structuré de cette façon. Même si un accord de divorce précise que votre ex est responsable de la dette, les prêteurs ont la capacité de percevoir de tous ceux qui ont demandé .
Ex-conjoints peuvent faire face à des conséquences juridiques pour ne pas suivre les ordres du tribunal, mais vous ne pouvez pas modifier un accord de prêt existant.
Comment obtenir un nom supprimé
Il existe plusieurs façons de retirer un nom d'un prêt.
Prévoyez un processus qui prend plusieurs semaines et implique une paperasserie importante, mais idéalement, vous serez en mesure de mettre le prêt derrière vous.
Demandez à votre prêteur
Commencez par demander à votre prêteur actuel de changer le prêt. Vous n'obtiendrez pas tout cela en un seul appel téléphonique, mais vous pouvez savoir s'il est possible de conserver le prêt existant avec un emprunteur de moins. Si c'est le cas, les emprunteurs restants (dont les noms ne sont pas supprimés) devront se qualifier à nouveau pour le prêt par eux-mêmes. Ces emprunteurs ont besoin d'un bon crédit et d'un revenu suffisant pour effectuer les paiements, et ils devront suivre un processus de demande semblable à celui que vous avez obtenu à l'origine . Si votre demande est approuvée, le prêteur peut fournir une décharge de responsabilité (souvent utilisée en cas de divorce).
Refinancer le prêt
Si votre prêteur actuel ne fonctionne pas avec vous, essayez de refinancer le prêt . Pour ce faire, vous demanderez un nouveau prêt et utiliserez cette dette pour rembourser l'ancienne dette. La personne responsable du prêt doit présenter une demande individuelle et devra être admissible à un revenu et à un crédit suffisants.
D'autres prêteurs pourraient être plus disposés à approuver le prêt, et vous pouvez regarder des programmes comme les prêts FHA (qui peuvent avoir des normes d'approbation plus faciles quand il s'agit de la taille de vos versements d'acompte et de crédit).
Si vous êtes sous l'eau
Le refinancement est particulièrement difficile lorsque votre maison vaut moins que ce que vous devez, ou si vous avez un minimum d' équité dans la maison . Les prêteurs conventionnels ont des exigences strictes pour les ratios prêt-valeur , et vous ne les respecterez pas à moins d'écrire un gros chèque. Heureusement, plusieurs programmes de refinancement du gouvernement existent qui pourraient vous aider à obtenir un nouveau prêt - assurez-vous simplement que vous pouvez obtenir le prêt refinancé sous l'emprunteur que vous voulez avant de faire toute la paperasserie.
supposition
Il peut être possible de transférer l'hypothèque à un autre emprunteur. Les prêts «assumables» offrent cette caractéristique, mais la plupart des prêts ne sont pas possibles.
Si vous avez emprunté auprès de la FHA ou de VA, vous pouvez avoir cette capacité - mais il vaut la peine de demander, peu importe où vous avez emprunté.
Vendre la propriété
Si aucune des approches ci-dessus ne fonctionne pour vous, vous devrez peut-être vendre la propriété et utiliser le produit de la vente pour rembourser le prêt. Cela peut évidemment causer une perturbation pour vous ou votre famille, et il pourrait être difficile de vendre si vous êtes sous l'eau, alors réfléchissez bien et obtenez l'aide des professionnels de l'immobilier locaux avant de prendre une décision.
Frais
Toutes les options ci-dessus impliquent des frais, alors évaluez plusieurs alternatives avant de choisir, et décidez qui paiera les frais. Même si vous vendez une propriété et recevez de l'argent, les frais d'agent immobilier et d'autres coûts sont susceptibles de réduire votre prise. Parmi les options énumérées, une décharge de responsabilité ou une hypothèse de prêt sont probablement les plus abordables - elles vous aideront à éviter les coûts de clôture associés au refinancement.
Même histoire pour les cosignataires
Tout ce qui précède est vrai pour les co-signataires d'une hypothèque. En tant que cosignataire, vous êtes responsable à 100% du prêt et les prêteurs ne veulent pas vous laisser tomber. Parlez de refinancement à l'emprunteur principal et rappelez-vous que son avenir est lié au vôtre.
Avec certains prêts (prêts étudiants, en particulier), il est plus facile d'obtenir un cosignataire du prêt après une période de paiements à temps. Cependant, les prêts immobiliers n'offrent pas les mêmes caractéristiques.
Quitter les actes de réclamation
Un acte de renonciation ne retirera pas le nom d'un emprunteur d'une hypothèque. Avec un acte de revendication de quitter, un propriétaire peut transférer tous les droits de propriété à quelqu'un d'autre, mais les contrats de prêt restent inchangés (renoncer à la propriété ne signifie pas que vous renoncez à la responsabilité de payer). En conséquence, un acte de revendication de cessation peut aggraver la situation d'un emprunteur - il doit de l'argent à une propriété, mais il n'y a plus aucun droit de propriété.
Une information important
Les informations sur cette page sont de nature fondamentale et ne peuvent être considérées comme des conseils juridiques ou financiers. Parlez avec un avocat local familier avec votre situation avant de prendre des décisions financières.