Où obtenir des prêts pour acheter des terres
La facilité et le coût d'emprunt dépendront du type de propriété que vous achetez:
- Terrain sur lequel vous comptez construire dans un proche avenir
- Terres brutes que vous n'avez pas l'intention de développer
Dans la plupart des cas, les prêts fonciers sont des prêts à relativement court terme, d'une durée de deux à cinq ans, avant qu'un paiement forfaitaire ne soit dû. Cependant, des prêts à plus long terme existent (ou vous pouvez convertir en un prêt à plus long terme), surtout si vous construisez une maison d'habitation sur la propriété.
Acheter et construire en une seule étape
Les prêteurs sont plus disposés à prêter quand vous avez des plans pour construire sur votre propriété. La possession de terres brutes est spéculative. Construire est également risqué, mais les banques sont plus à l'aise si vous voulez ajouter de la valeur à la propriété (en ajoutant une maison, par exemple).
Prêts de construction: Vous pourriez être en mesure d'utiliser un prêt unique pour acheter le terrain et financer la construction . Cela vous permet de souffrir de moins de paperasse et moins de frais de clôture. De plus, vous pouvez obtenir du financement pour l'ensemble du projet (y compris l'achèvement de la construction) - vous ne serez pas coincé en tenant un terrain pendant que vous cherchez un prêteur.
Plans de construction: Pour être approuvé pour un prêt de construction, vous devrez présenter des plans à votre prêteur, qui voudra voir qu'un constructeur expérimenté fait le travail. Au fur et à mesure que le projet progresse, les fonds seront répartis au fil du temps, de sorte que vos entrepreneurs devront faire un suivi s'ils s'attendent à être payés.
Caractéristiques du prêt: Les prêts à la construction sont des prêts à court terme, qui utilisent généralement des paiements d'intérêt seulement et qui durent moins d'un an (idéalement, le projet est terminé d'ici là). Après cette période, le prêt peut être converti en un prêt standard de 30 ans ou de 15 ans, ou vous refinancer le prêt en utilisant votre structure nouvellement construite en garantie .
Acompte: Pour emprunter pour le terrain et les coûts de construction, vous devrez verser un acompte . Prévoyez de trouver 10 à 20% de la valeur future de la maison.
Lots finis contre terres brutes
Si vous achetez un lot qui a déjà des utilitaires et un accès routier, vous aurez plus de facilité à obtenir l'approbation.
Terres brutes: Les terres brutes peuvent encore être financées, mais les prêteurs sont plus hésitants (à moins que ce soit typique pour votre région - par exemple, certaines régions dépendent du propane, des puits et des fosses septiques). Il est coûteux d'ajouter des choses comme les conduites d'égout et l'électricité à votre propriété, et il existe de nombreuses possibilités de dépenses et de retards imprévus.
Acompte: Si vous achetez beaucoup (dans une subdivision en développement, par exemple), vous pourriez être en mesure de déposer aussi peu que 10 ou 20 pour cent. Pour les terres brutes, prévoyez un minimum de 30 pour cent de baisse, et vous devrez peut-être apporter 50 pour cent à la table pour obtenir l'approbation.
Caractéristiques du prêt: Les lots finis sont moins risqués pour les prêteurs, donc ils sont plus susceptibles d'offrir des prêts de construction en une seule étape qui se transforment en prêts hypothécaires «permanents» (ou 30 ans) une fois la construction terminée. Avec des lots inachevés, les prêteurs ont tendance à raccourcir les délais de prêt (de cinq à dix ans, par exemple).
Réduire le risque des prêteurs: Si vous achetez des terres non traitées, vous n'obtiendrez pas nécessairement un mauvais prêt. Vous pouvez améliorer vos chances d'obtenir une bonne affaire si vous aidez le prêteur à gérer les risques. Il peut être possible d'obtenir des prêts à plus long terme, des taux d'intérêt plus bas et une plus petite exigence d'acompte. Les facteurs qui aident comprennent:
- Un pointage de crédit élevé (supérieur à 680), indiquant que vous avez emprunté et remboursé avec succès dans le passé.
- Faible ratio dette / revenu, indiquant que vous avez un revenu suffisant pour effectuer les paiements requis.
- Un petit montant de prêt, ce qui entraîne des paiements plus faibles et une propriété qui est plus facile à vendre.
Aucun plan à développer
Si vous allez acheter un terrain sans avoir l'intention de construire une maison ou une structure d'entreprise sur le terrain, il sera plus difficile d'obtenir un prêt. Cependant, il existe plusieurs options pour obtenir du financement.
Les banques locales et les coopératives de crédit: Commencez par vous renseigner auprès des institutions financières situées près du terrain que vous prévoyez d'acheter. Si vous ne résidez pas déjà dans la région, vos prêteurs locaux (et les prêteurs en ligne ) peuvent hésiter à approuver un prêt pour un terrain vacant. Les institutions locales connaissent le marché local et peuvent avoir intérêt à faciliter les ventes dans la zone que vous regardez. Bien que les institutions locales puissent être disposées à prêter, elles peuvent exiger jusqu'à 50% de prêts en actions et à relativement court terme.
Avoir de la maison: Si vous avez des capitaux propres importants dans votre maison , vous pourriez être en mesure d'emprunter sur ces capitaux propres avec une deuxième hypothèque . Avec cette approche, vous pourriez être en mesure de financer le coût total du terrain et éviter d'utiliser des prêts supplémentaires. Cependant, vous prenez un risque important en utilisant votre maison comme garantie - si vous êtes incapable d'effectuer des paiements sur le prêt, votre prêteur peut prendre votre maison en forclusion . Les bonnes nouvelles sont que les taux d'intérêt sur un prêt sur valeur domiciliaire pourraient être inférieurs aux taux sur un prêt d'achat de terrain.
Les prêteurs commerciaux: Surtout si vous utilisez la propriété à des fins commerciales ou un investissement, les prêteurs commerciaux pourraient être une option. Pour être approuvé, vous devrez convaincre un agent de crédit que vous êtes un risque raisonnable. Le remboursement ne peut durer que dix ans ou moins, mais les paiements peuvent être calculés selon un calendrier d'amortissement de 15 ou 30 ans. Les prêteurs commerciaux pourraient être plus accommodants quand il s'agit de garanties. Ils peuvent vous permettre de faire des garanties personnelles avec votre résidence, ou vous pourriez être en mesure d'utiliser d'autres actifs (comme des placements ou de l'équipement) en garantie.
Financement du propriétaire: Si vous ne pouvez pas obtenir un prêt auprès d'une banque ou d'une coopérative de crédit, le propriétaire actuel de la propriété peut être prêt à financer l'achat. Surtout avec des terres crues, les propriétaires peuvent savoir qu'il est difficile pour les acheteurs d'obtenir un financement auprès des prêteurs traditionnels, et ils ne sont peut-être pas pressés d'encaisser. Dans ces situations, les propriétaires reçoivent généralement un acompte relativement important, mais tout est négociable. Un délai de remboursement de 5 ou 10 ans est courant, mais les paiements peuvent être calculés en utilisant un calendrier d'amortissement plus long. Un avantage du financement par les propriétaires est que vous ne paierez pas les mêmes frais de clôture que les prêteurs traditionnels (mais il vaut la peine de payer pour rechercher le titre et les limites - les propriétaires fonciers honnêtes peuvent faire des erreurs).
Prêteurs spécialisés: Si vous attendez juste le bon moment pour construire ou si vous choisissez un design pour votre maison, vous devrez probablement utiliser les solutions ci-dessus. Mais si vous avez des plans inhabituels pour votre propriété, il peut y avoir un prêteur qui se concentre sur votre utilisation prévue pour la terre. Contrairement aux banques (travaillant avec des gens qui bâtissent des maisons, pour la plupart), les prêteurs spécialisés tiennent à comprendre les risques et les avantages des autres raisons de propriété foncière. Ils seront plus disposés à travailler avec vous parce qu'ils n'auront pas à conclure un marché unique. Ces prêteurs peuvent être régionaux ou nationaux, alors cherchez en ligne pour ce que vous avez en tête. Par exemple:
- Conservation des ressources naturelles
- Loisirs en plein air sur une propriété privée
- Parcs solaires ou éoliens
- Tours cellulaires ou de diffusion
- Utilisation de l'agriculture ou de l'élevage, y compris l'élevage, les fermes biologiques, les fermes d'agrément et l'embarquement des chevaux
Conseils pour les acheteurs
Faites vos devoirs avant d'acheter un terrain. Vous pourriez voir la propriété comme une ardoise pleine de potentiel, mais vous ne voulez pas entrer dans votre tête.
Frais de clôture: En plus du prix d'achat, vous pouvez également avoir des frais de clôture si vous obtenez un prêt. Recherchez les frais d'origination, les frais de traitement, les frais de vérification de crédit, les frais d' évaluation , et plus encore. Découvrez combien vous paierez et prenez votre décision de financement finale en tenant compte de ces chiffres. Pour une propriété relativement peu coûteuse, les frais de clôture peuvent représenter un pourcentage important du prix d'achat.
Obtenir un sondage: Ne présumez pas que les lignes de clôture actuelles, les marqueurs ou les entités géographiques «évidentes» indiquent précisément les limites d'une propriété. Demandez à un professionnel de remplir un sondage sur les limites et de vérifier avant d'acheter. Les propriétaires actuels peuvent ne pas savoir ce qu'ils possèdent, et ce sera votre problème après l'achat.
Vérifiez le titre: Surtout si vous empruntez de manière informelle (en utilisant votre capital à la maison ou le financement du vendeur, par exemple), faites ce que les prêteurs professionnels font - une recherche de titre. Découvrez s'il existe des privilèges ou d'autres problèmes avec la propriété avant de remettre l'argent.
Budget pour les autres coûts: Une fois que vous possédez le terrain, vous pouvez avoir à payer des frais supplémentaires. Passez en revue ces dépenses en plus de tous les paiements de prêt que vous ferez pour la terre. Les coûts potentiels comprennent:
- Impôts municipaux ou de comté (vérifiez avec votre conseiller fiscal pour voir si vous êtes admissible à une déduction)
- Assurance sur les terrains vacants ou les bâtiments abandonnés
- Cotisations de l'association des propriétaires (HOA), le cas échéant
- Tout entretien nécessaire, comme la réparation des lignes de clôture, la gestion du drainage, etc.
- Coûts de construction, si jamais vous décidez de construire, d'ajouter des services ou d'améliorer l'accès à la propriété
- Frais de permis, pour toute activité que vous avez planifiée sur la propriété
Connaître les règles
Lorsque vous voyez des terres vacantes, vous pouvez supposer que tout est possible. Cependant, les lois locales et les exigences de zonage limitent ce que vous pouvez faire - même sur votre propre propriété privée. Les règles HOA peuvent être particulièrement frustrantes. Parlez avec les autorités locales, un avocat de l'immobilier, et les voisins (si possible) avant d'accepter d'acheter.
Si vous découvrez des problèmes avec une propriété sur laquelle vous avez un œil, demandez-lui d'apporter des modifications. Vous pourriez ne pas avoir de chance, ou vous pourriez être en mesure de faire ce que vous voulez après avoir suivi les procédures appropriées (en remplissant des documents et en payant des frais). Ce sera probablement plus facile si vous demandez la permission au lieu de déranger vos voisins.