Le programme de vente à découvert coopératif B of A pourrait verser une aide au déménagement
Avant de vous dire comment faire une vente à découvert coopérative Bank of America, j'ai une divulgation pour vous. Lorsque le stock de Bank of America était en train de se déplacer dans un territoire à un seul chiffre, j'en ai acheté un tas. C'est parce que je crois, indépendamment de ce que vous pouvez entendre, que Bank of America a tourné le coin avec ses ventes à découvert et les propriétés en détresse. Les ventes à découvert coopératives ont été rationalisées.
J'ai vendu des ventes à découvert depuis longtemps, alors j'étais là au début en 2005 avec une vente à découvert de Bank of America .
Je connais la douleur - la torture, l'agonie - de première main. Depuis 2010, lorsque Bank of America a déménagé en Equateur, son processus de vente à découvert a commencé à s'améliorer considérablement.
En raison d'une attitude proactive par rapport à réactif, Bank of America avait depuis passé son temps d'approbation de 12 à 18 mois jusqu'à 2 à 3 mois. Certaines ventes à découvert ont été approuvées en aussi peu que quatre semaines. Mais la vente à découvert coopérative était un animal différent. En outre, si le prêt existant avait été avec Countrywide, la vente à découvert coopérative était presque automatique.
Pourquoi Bank of America offre la vente à découvert coopérative
Les banques n'ont pas pour mission de faciliter la vie de leurs clients, et encore moins leurs candidats à la vente à découvert. Les banques sont dans l'entreprise pour faire des profits. La principale raison pour laquelle Bank of America avait initié la vente à découvert coopérative était d'augmenter le bénéfice net de la banque.
La banque a rencontré plusieurs problèmes dans les premières années de ventes à découvert:
- Mauvaise réputation d'avoir pris trop de temps pour traiter les ventes à découvert
- En raison de la longueur de temps pour acheter une vente à découvert, les acheteurs faisaient des offres de lowball .
- Incertain de la façon de faire une vente à découvert , de nombreux agents tarifaient les ventes à découvert de façon inappropriée.
Il semblerait que Bank of America est arrivé à cette conclusion: si Bank of America pouvait choisir le prix de vente de la vente à découvert et approuver cette vente à découvert à l'avance par une vente à découvert coopérative, elle prendrait le contrôle de la vente à découvert.
La banque augmenterait également considérablement les chances qu'un acheteur paierait la valeur marchande si un acheteur n'était pas forcé d'attendre des mois et des mois pour cette lettre d'approbation de vente à découvert .
Comment faire une vente à découvert Coopérative Bank of America
Vous pouvez embaucher un agent immobilier si vous le souhaitez, mais ce n'est pas une étape nécessaire pour être préapprouvé pour la vente à découvert. J'ai aidé mes vendeurs à obtenir une approbation préalable, mais tous les agents de vente à découvert n'offrent pas ce type de service parce que nous ne sommes pas payés pour le faire. Voici l'ancienne façon dont le programme a fonctionné en un mot:
- Ecrire une lettre de difficultés .
- Envoyez la lettre de difficultés à la banque et demandez à la banque de faire une vente à découvert coopérative.
- Effectuez un suivi hebdomadaire auprès de Bank of America pour vous assurer que votre vente à découvert coopérative est en cours de traitement.
La banque peut demander d'autres documents, mais peut-être pas. Le programme a été rationalisé. Cela signifiait que la banque aurait un rapport de crédit. Si votre score FICO était très bas et votre rapport de crédit terrible, Bank of America ne demanderait probablement pas de pièces justificatives. Il approuvera simplement votre vente à découvert coopérative. Ce processus a duré de 30 jours à 3 mois environ.
Début mai 2012, le programme a changé. Les nouvelles règles ont permis à votre agent immobilier d'initier la vente à découvert coopérative en Equateur pour vous sans une lettre de difficultés.
Si vous vouliez faire une vente à découvert stratégique , la banque a demandé des pièces justificatives. La banque pourrait également demander une contribution du vendeur . En raison de SB 458 , une contribution n'a pas été autorisée dans l'état de Californie. Mais la beauté d'une vente à découvert coopérative était le prix de vente a été approuvé et le vendeur a été approuvé. La vente à découvert coopérative a également versé à un vendeur jusqu'à 2 500 $ à 3 000 $ en aide à la réinstallation, pourvu que le vendeur soit qualifié. Lancez l' initiative HIN , et l'argent pourrait quadrupler. Certains vendeurs ont reçu 20 000 $.
Après que le vendeur a reçu une offre, Bank of America répondra à l'offre de cet acheteur dans les 10 jours ouvrables. Je n'avais pas eu cela - c'était plus proche de 30 - mais c'était toujours un bon temps de réponse, et il était possible que ces dossiers ne soient pas des prêts de portefeuille.
L'avantage était qu'il n'y avait pas de surprises.
Inconvénients de la vente à découvert coopérative de Bank of America
- Possibilité de prix incorrect.
Après l'approbation de la vente à découvert coopérative, votre agent de vente à découvert a ensuite inscrit la maison et l'a commercialisé au prix de vente à découvert approuvé. J'espère que c'était un prix réaliste. Si ce n'était pas le cas, vous avez été arrosé. C'était le risque de participer au programme de vente à découvert coopérative.
- Acte en lieu.
Sachez que si votre maison ne s'est pas vendue, le programme a permis un acte tenant lieu de forclusion . Vous pourriez perdre votre maison si vous ne pouviez pas vendre comme une vente à découvert. Mais les vendeurs ont considéré ceci, si vous êtes sur le point de le perdre de toute façon, quelle est la différence?
- Second prêteur / MI Refus.
Si vous avez eu deux prêts sur une vente à découvert , vous aurez toujours besoin de l'approbation du deuxième prêteur pour participer. Si le deuxième prêteur se levait pour faire plus d'argent grâce à une forclusion, le prêteur pourrait refuser d'approuver la vente à découvert. En outre, si le prêt a une assurance hypothécaire , la société MI devait également approuver la vente.
Si Bank of America envisagera une vente à découvert coopérative toutes ces années plus tard, il est fort probable qu'elle soit évaluée au cas par cas. Votre meilleur pari est d'appeler la banque et de demander si le programme existe toujours. Cela pourrait ne pas être le cas.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.