Comment une vente à découvert est traitée du début à la fin
Le processus de vente à découvert est encore un mystère pour beaucoup de gens, même après toutes ces années, donc il n'y a pas de raison d'alarme si vous ne savez pas exactement comment fonctionne le processus de vente à découvert. Beaucoup d'agents de l'acheteur sont confus; les acheteurs perplexes sont à la recherche d'une direction, et tous les agents de vente à découvert ne savent pas comment faire une vente à découvert . Vous espérez que les gens qui sont dans le secteur de l'immobilier auraient appris une chose ou deux sur le processus de vente à découvert, mais malheureusement, les ventes à découvert ne sont pas la tasse de thé de tout le monde.
Les bases d'une vente à découvert
Les banques accordent des ventes à découvert pour deux raisons fondamentales: le vendeur a des difficultés, et il n'y a pas suffisamment d'équité dans la maison pour rembourser l'hypothèque après avoir payé les frais de vente.
Quelques exemples de difficultés sont:
- Chômage / revenu réduit
- Divorce
- Urgence médicale
- Transfert d'emploi hors de la ville
- La faillite
- Décès
Le vendeur devra préparer un dossier financier à soumettre à la banque de vente à découvert. Chaque banque a ses propres règles mais, à l'exception de Wachovia, qui est la meilleure vente à découvert au monde, la procédure de base est similaire d'une banque à l'autre. Le forfait de vente à découvert du vendeur comprendra vraisemblablement:
- Lettre d'autorisation, qui permet à votre agent de parler à la banque.
- Déclaration de clôture préliminaire
- État financier complété ou RMA
- Lettre de contrainte du vendeur
- 2 ans de déclarations de revenus
- 2 ans de W-2
- 30 jours de talons de paie
- Les deux derniers mois des relevés bancaires
- Analyse comparative du marché ou liste des ventes comparables récentes
Rédaction de l'offre de vente à découvert et soumission à la banque
Avant qu'un acheteur n'écrive une offre de vente à découvert , un acheteur devrait demander à son agent une liste de ventes comparables . Les banques n'ont pas l'intention de libérer des obligations hypothécaires à des prix défiant toute concurrence. La banque voudra recevoir quelque peu près de la valeur marchande.
Le prix de vente à découvert peut avoir peu d'incidence sur la valeur marchande et peut, en fait, être inférieur aux ventes comparables pour encourager les offres multiples .
Certaines ventes à découvert peuvent commencer avant une offre, mais le plus souvent la banque commencera la procédure dès réception d'une offre d'achat acceptée. Après que le vendeur accepte l'offre, l'agent inscripteur enverra les articles suivants à la banque:
- Contrat d'inscription
- Offre d'achat exécutée
- Lettre d'approbation préalable de l' acheteur , copie du chèque d' arrhes et preuve de fonds
- Le paquet de vente à découvert du vendeur
Si le colis est incomplet, le processus de vente à découvert sera retardé. Dans ce cas, la banque pourrait même déchiqueter le paquet. Certains employés de banque montrent peu de patience pour les marges d'erreur.
Le processus de vente à découvert à la banque
Les acheteurs peuvent attendre très longtemps pour obtenir une réponse de la banque. Il est impératif pour l'agent inscripteur d'appeler régulièrement la banque et de garder des notes précises sur le processus de vente à découvert. Les acheteurs peuvent être si fatigués d'attendre l' approbation de vente à découvert qu'ils peuvent ressentir le besoin de menacer d'annuler s'ils n'obtiennent pas de réponse dans un délai donné.
Ce type d'attitude est auto-destructeur et n'accélère pas le processus de vente à découvert. Si les acheteurs sont le type avec peu de patience, peut-être une vente à découvert n'est pas la meilleure option pour eux.
De plus, l'agent d'un acheteur n'est pas autorisé à parler avec le prêteur sans autorisation, alors ne demandez pas à votre agent d'appeler la banque. Ça ne marchera pas.
Voici un processus typique de vente à découvert à la banque:
- La banque accuse réception du fichier. Cela peut prendre 10 jours à un mois.
- Un négociateur est assigné. Cela peut prendre 2 ou 3 à 30 jours.
- Un BPO est commandé. La banque refusera probablement de partager les résultats du BPO.
- Un deuxième négociateur peut être assigné. Cela peut prendre encore 30 jours.
- Le fichier est envoyé pour examen en fonction de la PSA . Cela peut prendre de 2 semaines à 30 jours.
- La banque peut alors demander à toutes les parties de signer un affidavit sans lien de dépendance .
- La banque émet une lettre d'approbation de vente à découvert .
- L'acheteur annule.
J'ai jeté cette dernière ligne parce que parfois j'ai dû vendre mes ventes à découvert Sacramento 3 ou 4 fois avant qu'un acheteur colle à la transaction.
Les acheteurs se fâchent et s'énervent parce que le processus de vente à découvert peut être si long qu'ils s'annulent parfois sans en parler à personne, encore moins à leur agent. Certaines ventes à découvert sont approuvées en 2 à 8 semaines. D'autres peuvent prendre de 90 à 120 jours, en moyenne. La durée de la vente à découvert dépend généralement de l'investisseur, pas de la banque.
Un agent de vente à découvert peut aider à accélérer le processus de vente à découvert en restant au sommet du dossier et en tenant la banque responsable. L'enregistrement auprès de la banque au moins une ou deux fois par semaine est impératif. Reconnaître le comportement des négociateurs incompétents et demander un remplacement est souvent nécessaire. N'ayez jamais peur d'escalader.
Croisez les doigts, le négociateur veut que le fichier soit fini autant que vous. Souvent, soumettre des paquets complets à l'avance peut également accélérer le processus.
Conseil: La plupart du temps, l'agent inscripteur aura une idée de la date à laquelle l'approbation aura lieu après l'envoi du dossier pour examen final. À ce stade, les acheteurs peuvent vouloir commencer le processus de prêt afin qu'ils aient une longueur d'avance dans le cas où la banque ne permet que 2 semaines pour fermer.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.