Un prêt qui profite à tout le monde
En évaluant la décision d'utiliser (ou d'offrir) une hypothèque privée, gardez à l'esprit la situation dans son ensemble.
Typiquement, l'objectif est de créer une solution gagnant-gagnant où tout le monde gagne financièrement sans prendre trop de risques.
Hypothèque privée ou argent dur? Cette page se concentre sur les prêts hypothécaires avec quelqu'un que vous connaissez . Si vous cherchez à emprunter auprès de prêteurs privés (que vous ne connaissez pas personnellement), lisez sur les prêts d'argent dur . Les prêteurs d'argent dur sont utiles pour les investisseurs et d'autres qui ont du mal à obtenir l'approbation des prêteurs traditionnels. Ils sont souvent plus chers que d'autres hypothèques et nécessitent de faibles ratios LTV .
Pourquoi aller privé?
Le monde est plein de prêteurs, y compris les grandes banques, les coopératives de crédit locales et les prêteurs en ligne . Alors pourquoi ne pas simplement remplir une demande et emprunter à l'un d'entre eux?
Qualification: Pour les débutants, les emprunteurs pourraient ne pas être en mesure de se qualifier pour un prêt d'un prêteur traditionnel. Les banques exigent beaucoup de documentation , et parfois vos finances ne ressemblent pas à la banque. Même si vous êtes plus que capable de rembourser le prêt, les prêteurs traditionnels sont tenus de vérifier que vous avez la capacité de rembourser, et ils ont des critères spécifiques pour effectuer cette vérification.
Par exemple, les travailleurs indépendants n'ont pas toujours les formulaires W2 et les antécédents de travail stables que les prêteurs apprécient, et les jeunes adultes pourraient ne pas avoir de bons résultats de crédit (pour le moment).
Gardez-le dans la famille: Un prêt entre les membres de la famille peut être financièrement intéressant.
- Les emprunteurs peuvent économiser de l'argent en payant un taux d'intérêt relativement bas aux membres de la famille (au lieu de payer les taux d'intérêt bancaires). Assurez-vous de suivre les règles IRS si vous prévoyez de maintenir les taux bas.
- Les prêteurs disposant de liquidités supplémentaires peuvent gagner plus en prêtant qu'ils ne le feraient avec des dépôts bancaires comme des CD et des comptes d'épargne .
Comprendre les risques
La vie est pleine de surprises, et tout prêt peut aller mal. Bien sûr, tout le monde a de bonnes intentions, et ces offres semblent souvent être une excellente idée quand elles viennent à l'esprit. Mais faites une pause suffisamment longue pour considérer les problèmes suivants avant d'aller trop loin dans quelque chose qui sera difficile à dénouer.
Relations: Les relations existantes entre l'emprunteur et le vendeur peuvent changer. Surtout si les choses deviennent difficiles pour l'emprunteur, les emprunteurs peuvent ressentir plus de stress et de culpabilité. Les prêteurs sont également confrontés à des complications - ils peuvent avoir besoin de décider s'il faut sévèrement appliquer des accords ou prendre une perte.
Tolérance au risque des prêteurs: L'idée peut être de faire un prêt (avec l'espoir de se faire rembourser), mais des surprises se produisent. Évaluer la capacité du prêteur à prendre des risques (devenir incapable de prendre sa retraite, risque de faillite , etc.) avant d'aller de l'avant. Ceci est particulièrement important si d'autres dépendent du prêteur (enfants à charge ou conjoints, par exemple).
Valeur de la propriété: L'immobilier est cher. Les fluctuations de la valeur peuvent atteindre des dizaines (ou centaines) de milliers de dollars. Les prêteurs doivent être à l'aise avec l'état de la propriété et l'emplacement - en particulier avec tous ces œufs dans le même panier.
Entretien: Il faut du temps, de l'argent et de l'attention pour entretenir les biens. Même avec un bon inspecteur, des problèmes surgissent. Les prêteurs doivent s'assurer que le résident ou le propriétaire réglera les problèmes avant qu'ils ne deviennent incontrôlables et soit en mesure de payer pour l'entretien.
Problèmes de titres et ordre de paiement: Le prêteur doit insister pour obtenir le prêt avec un privilège (voir ci-dessous). Dans le cas où l'emprunteur ajoute des hypothèques supplémentaires (ou quelqu'un met un privilège sur la maison), vous voulez être sûr que le prêteur est payé en premier. Cependant, vous devrez également vérifier les problèmes avant d'acheter la propriété. Les prêteurs hypothécaires traditionnels insistent sur une recherche de titre, et l'emprunteur ou le prêteur devrait s'assurer que la propriété a un titre clair. L'assurance de titres offre une protection supplémentaire et serait un achat judicieux.
Complications fiscales: Les lois fiscales sont délicates, et déplacer de grosses sommes d'argent peut créer des problèmes.
Avant de faire quoi que ce soit, parlez avec un conseiller fiscal local afin que vous ne soyez pas surpris.
Accords hypothécaires privés
Tout prêt devrait être bien documenté. Un bon contrat de prêt met tout par écrit afin que les attentes de chacun soient claires et qu'il y ait moins de surprises possibles. Après plusieurs années, vous (ou l'autre personne) pouvez oublier ce dont vous avez discuté et ce que vous aviez en tête, mais un document écrit a beaucoup plus de mémoire.
La documentation fait plus que simplement garder votre relation intacte - elle protège les deux parties à une hypothèque privée. Encore une fois, vous ne savez pas ce que vous ne savez pas à propos de l'avenir, et il est préférable d'éviter toute erreur juridique dès le départ. Qui plus est, un accord écrit pourrait améliorer le fonctionnement fiscal.
Au fur et à mesure que vous passez en revue votre accord, assurez-vous que tous les détails imaginables sont énoncés, en commençant par:
- Quand les paiements sont-ils dus? Mensuel, trimestriel, le premier du mois, etc.
- Que faire si les paiements ne sont pas reçus? Le prêteur peut-il exiger des frais, et y a-t-il une période de grâce?
- Comment / où les paiements doivent-ils être faits? Les paiements électroniques sont les meilleurs.
- L'emprunteur peut-il rembourser par anticipation, et y a-t-il une pénalité pour le faire ?
- Le prêt est-il garanti avec toute garantie ? Il vaut mieux être.
- Que peut faire le prêteur si l'emprunteur manque des paiements? Le prêteur peut-il exiger des frais, faire rapport aux agences d'évaluation du crédit ou exclure la maison ?
Sécuriser le prêt
Il est sage de garantir l'intérêt du prêteur - même si le prêteur et l'emprunteur sont des amis proches ou des membres de la famille. Un prêt garanti permet au prêteur de prendre la propriété (par la forclusion) et de récupérer leur argent dans le pire des cas.
Est-ce vraiment nécessaire? Encore une fois, vous ne savez pas ce que vous ne savez pas sur l'avenir.
Un emprunteur (qui a la capacité et l'intention de rembourser) peut mourir ou être poursuivi inopinément. Si la propriété est détenue au nom de l'emprunteur seulement - sans un privilège correctement déposé - les créanciers peuvent aller après leur maison ou faire pression sur l'emprunteur pour utiliser la valeur de la maison pour satisfaire une dette. Une hypothèque garantie aide à protéger l'intérêt du prêteur, en supposant que tout est correctement structuré. En fait, le terme «hypothèque» signifie techniquement «sécurité» et non «prêt».
Sécuriser un prêt avec la propriété peut également aider avec les taxes. Par exemple, l'emprunteur pourrait être en mesure de déduire les frais d'intérêt sur le prêt, mais seulement si le prêt est correctement garanti. Parlez avec un préparateur d'impôt local ou CPA pour plus de détails et d'idées.
Comment faire une hypothèque privée correctement
Si vous envisagez une hypothèque privée, pensez comme un prêteur «traditionnel» (même si vous pouvez toujours offrir de meilleurs taux et un produit plus convivial). Imaginez ce qui pourrait mal se passer et structurez la transaction de manière à ne pas dépendre de la bonne chance, de bons souvenirs ou de bonnes intentions.
Pour la documentation (accords de prêt et privilèges de dépôt, par exemple), travaillez avec des experts qualifiés. Parlez aux avocats locaux, votre préparateur d'impôt, et d'autres qui peuvent vous guider dans le processus. Si vous travaillez avec de grosses sommes d'argent, ce n'est pas un projet de bricolage. Plusieurs services en ligne peuvent gérer tout pour vous, et les fournisseurs de services locaux peuvent également faire le travail. Demandez exactement quels services sont fournis, y compris:
- Obtiendrez-vous des accords hypothécaires écrits?
- Les paiements peuvent-ils être gérés par quelqu'un d'autre (et automatisés)?
- Les documents seront-ils déposés auprès des gouvernements locaux (pour garantir le prêt, par exemple)?
- Les paiements seront-ils déclarés aux bureaux de crédit (ce qui aide les emprunteurs à obtenir du crédit )?