Typiquement, vous (l'emprunteur) payez une prime mensuelle pour l'assurance hypothécaire privée (PMI).
C'est un coût supplémentaire chaque mois, et cela prend un peu de votre budget. Cependant, certains prêteurs offrent une assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur (LPMI), ce qui vous permet de réduire ou d'éviter ce paiement mensuel supplémentaire.
Que ce soit ou non une bonne idée d'acheter avec moins de 20% de baisse est discutable, et est un sujet pour un autre article.
Comment fonctionne LPMI
LPMI est une assurance hypothécaire que votre prêteur organise. Vous payez pour la couverture de l'une des deux façons suivantes:
- Un paiement unique au début de votre prêt (un paiement «forfaitaire»)
- Un taux d'intérêt plus élevé sur votre prêt, ce qui entraîne des paiements mensuels hypothécaires plus élevés chaque mois, pour la durée de votre prêt.
L'approche forfaitaire est moins fréquente qu'un ajustement de votre taux hypothécaire .
Malheureusement, le terme LPMI n'est pas précis parce que le prêteur ne paie pas vraiment pour l'assurance-vous le faites. Rappelez-vous toujours (en particulier avec les transactions financières) que personne ne paie les coûts pour vous à moins qu'ils obtiennent quelque chose en retour.
Pour utiliser LPMI, vous changez simplement la structure des paiements de primes d'assurance de sorte que vous ne payez pas de frais distincts tous les mois.
Si vous payez une somme forfaitaire , votre prêteur déterminera le montant qui, selon eux, couvrira leurs coûts. Ensuite, ils achètent une assurance hypothécaire avec cet argent. Dans ce cas, vous payez d'avance pour la couverture.
Si vous payez au fil du temps , le prêteur ajuste votre taux hypothécaire pour couvrir les coûts de l'assurance. Parce qu'un taux hypothécaire plus élevé signifie des paiements mensuels plus élevés (voir Comment calculer les prêts ), vous finirez par payer plus chaque mois si vous optez pour LPMI. Ce paiement plus élevé devrait être inférieur à ce que vous paieriez si vous utilisiez des frais d'IPM distincts tous les mois, mais il n'y a aucun moyen d '«annuler» les frais supplémentaires lorsque vous remboursez votre prêt .
Avantages et inconvénients de LPMI
LPMI n'est pas pour tout le monde. En fait, tout le monde ne sera pas admissible à un prêt avec LPMI. Typiquement, vous devez avoir un bon crédit pour LPMI à être une option, et cela n'a de sens que dans certaines situations.
Prêts à court terme: Le LPMI est le plus attrayant pour les prêts à plus court terme. Si vous envisagez d'obtenir un prêt de 30 ans et effectuer des paiements pendant des décennies, vous pourriez être mieux avec une politique distincte PMI. Pourquoi? Encore une fois, la plupart des prêts LPMI utilisent un taux d'intérêt hypothécaire ajusté (plus élevé), par opposition à un paiement forfaitaire à l'avance. Ce taux hypothécaire ne changera jamais, donc vous devrez rembourser complètement le prêt pour vous débarrasser de la «prime» LPMI. Vous pouvez le faire soit en remboursant le prêt sur votre propre épargne (plus facile à dire qu'à faire), refinancer le prêt , ou vendre la maison et rembourser la dette.
À titre de comparaison, regardez une politique PMI autonome, que vous pouvez annuler une fois que vous avez suffisamment d' équité dans votre maison. Après l'annulation, vous bénéficiez d'un taux d'intérêt plus bas - et plus de paiements PMI - pour le reste de la vie de votre prêt.
Les personnes à revenu élevé: Pour ceux qui peuvent obtenir une approbation pour le LPMI, il est plus attrayant pour les emprunteurs ayant des revenus élevés. Ces personnes et familles peuvent profiter d'une plus grande déduction fiscale en raison du taux d'intérêt plus élevé (en supposant qu'ils déduisent les frais d'intérêt hypothécaire ). D'un autre côté, les personnes à faible revenu pourraient être en mesure de déduire un indice PMI autonome, de sorte que le LPMI n'apporterait aucun avantage fiscal supplémentaire. Bien sûr, vous devriez toujours discuter avec votre spécialiste en déclarations des déductions possibles - et même de la meilleure façon de structurer votre prêt hypothécaire . Ces règles changent périodiquement, alors vérifiez avec un expert pour les mises à jour avant de vous décider sur quoi que ce soit (et soyez prêt pour les changements après avoir pris votre décision).
LTV élevé: Si votre ratio prêt / valeur (LTV) est proche de 80%, LPMI n'est probablement pas votre meilleure option à moins que vous ne prévoyiez de vous débarrasser du prêt rapidement (par refinancement ou prépaiement). Près de 80 pour cent, vous avez presque fini avec l'assurance hypothécaire. Si vous utilisez une police d'assurance hypothécaire distincte, vous pouvez effectuer un paiement distinct chaque mois. Vous serez en mesure d' annuler l'assurance relativement rapidement, et vous ne serez pas bloqué avec un taux d'intérêt plus élevé. Rappelez-vous qu'il existe plusieurs façons d'obtenir plus de 80% de LTV:
- En effectuant des paiements, vous augmentez la valeur nette de votre maison, et vous réduisez votre LTV.
- Si la valeur de votre maison augmente en raison d'un marché du logement ou d'améliorations domiciliaires, votre VTL s'améliore.
Obtenir votre PMI annulé tôt peut seulement impliquer des coûts de quelques centaines de dollars ( pour obtenir une évaluation ). Mais le refinancement d'un prêt LPMI peut coûter beaucoup plus.
Alternatives à LPMI
Si LPMI ne vous convient pas, vous pouvez essayer plusieurs approches différentes.
Un acompte plus important: en réduisant d'au moins 20%, vous éliminez le besoin de payer un PMI. Cependant, de nombreux acheteurs n'ont pas cette option.
Achetez votre propre PMI: Vous pouvez toujours payer votre propre PMI (parfois appelé assurance hypothécaire payée par emprunteur ou BPMI) tous les mois. Vous avez déjà vu quelques exemples de situations où PMI plaine est meilleure que LPMI ci-dessus.
Piggyback: Vous pouvez également essayer une combinaison de prêts pour éviter PMI, même si vous avez besoin de revoir les chiffres attentivement. Une stratégie de ferroutage, également connue sous le nom de prêt 80/20, n'est qu'une option. Ces prêts ne sont pas aussi communs qu'ils l'étaient, mais ils sont disponibles. Un piggyback vous permet d'éviter complètement l'assurance hypothécaire, mais votre deuxième hypothèque viendra avec un taux d'intérêt plus élevé. Si vous pouvez rapidement rembourser la deuxième hypothèque, vous bénéficierez éventuellement d'un faible taux hypothécaire (qui n'est pas augmenté par le LPMI) pour les années à venir.
Prêts à faible capitalisation: Plusieurs programmes de prêts permettent de verser de faibles acomptes. Par exemple, les prêts FHA sont disponibles avec aussi peu que 3,5 pour cent de baisse. Vous devez payer pour l'assurance hypothécaire, mais ces prêts pourraient être mieux adaptés à certains emprunteurs. Les prêts VA permettent une réduction de zéro , et ils ne nécessitent aucune assurance hypothécaire.