Comment fonctionnent les hypothèques
Une hypothèque est un accord qui permet à un emprunteur d'utiliser des biens en garantie pour obtenir un prêt.
Dans la plupart des cas, le terme se réfère à un prêt immobilier: Lorsque vous empruntez pour acheter une maison, vous signez un accord disant que votre prêteur a le droit de prendre des mesures si vous ne faites pas vos paiements requis sur le prêt. Plus important encore, la banque peut prendre la propriété en forclusion - vous forçant à déménager afin qu'ils puissent vendre la maison.
Le produit de la vente sera utilisé pour rembourser toute dette que vous devez encore sur la propriété.
Une hypothèque est un accord:
Les termes «prêt hypothécaire» et «prêt immobilier» sont souvent utilisés de façon interchangeable. Techniquement, une hypothèque est l'accord qui rend votre prêt à domicile possible - pas le prêt lui-même. Pour les transactions immobilières, les accords doivent être écrits, et une hypothèque est un document qui (entre autres choses) donne à votre prêteur le droit de saisir votre maison.
Les hypothèques permettent d'acheter
L'immobilier est cher. La plupart des gens n'ont pas assez d'argent pour acheter une maison, ils font un acompte de 20 pour cent et empruntent le reste. Cela laisse toujours le besoin de centaines de milliers de dollars dans de nombreux marchés. Les banques ne sont disposées à vous donner autant d'argent que lorsqu'elles ont un moyen de réduire leurs risques.
Plus sûr pour les banques: les banques se protègent en vous obligeant à utiliser la propriété que vous achetez en garantie . Pour ce faire, vous "engagez" la propriété en garantie, et cette promesse est votre "hypothèque". Dans les petits caractères de votre accord, la banque obtient la permission de mettre un privilège sur votre maison afin qu'ils puissent saisir si nécessaire.
Des prêts plus abordables:
Les emprunteurs bénéficient également de cet arrangement. En aidant le prêteur à réduire les risques, l'emprunteur paie un taux d'intérêt plus bas. Les prêts hypothécaires sont souvent utilisés par les consommateurs (particuliers et familles), mais les entreprises et autres organisations peuvent également acheter des biens avec une hypothèque.
Types d'hypothèques
Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires, et la compréhension de la terminologie peut vous aider à choisir le bon prêt pour votre situation (et éviter de faire fausse route).
Encore une fois, si vous voulez être un adhérent, nous parlons de différents types de prêts - et non de différents types de prêts hypothécaires (parce que l'hypothèque est simplement la partie qui dit qu'ils peuvent forclusion si vous arrêtez de faire des paiements).
Les hypothèques à taux fixe sont le type de prêt le plus simple. Vous ferez exactement le même paiement pour toute la durée du prêt (sauf si vous payez plus que ce qui est requis, ce qui vous aidera à vous débarrasser plus rapidement de votre dette). Les hypothèques à taux fixe durent généralement 30 ou 15 ans, bien que d'autres termes ne soient pas inconnus. Le calcul de ces prêts est assez simple: compte tenu d'un montant de prêt, un taux d'intérêt , et un certain nombre d'années pour rembourser le prêt, votre prêteur calcule un paiement mensuel fixe.
Les prêts à taux fixe sont si simples que vous pouvez calculer vous-même les paiements hypothécaires et le processus de paiement (les tableurs et les modèles en ligne facilitent la tâche). Ces calculs sont un exercice précieux pour vous aider à comparer les prêteurs et décider quel prêt à utiliser. Vous pourriez être surpris de voir comment un prêt à plus long terme entraîne des coûts d'intérêt plus élevés pendant la durée de votre prêt - ce qui rend une maison plus chère qu'elle ne devrait l'être.
Les prêts hypothécaires à taux variable sont semblables aux prêts standard, mais le taux d'intérêt peut changer à un moment donné dans le futur.
Lorsque cela se produit, votre paiement mensuel change également - pour le meilleur ou pour le pire (si les taux d'intérêt augmentent, votre paiement augmentera, mais si les taux baissent, vous pourriez voir des paiements mensuels moins élevés).
Les taux changent généralement après plusieurs années, et il y a certaines limites quant à la variation du taux. Ces prêts peuvent être risqués parce que vous ne savez pas ce que votre paiement mensuel sera dans 10 ans (ou si vous serez en mesure de se le permettre).
Les hypothèques de deuxième rang , également appelées prêts sur valeur domiciliaire, ne visent pas l'achat d'une maison - elles servent à emprunter une propriété que vous possédez déjà. Pour ce faire, vous ajouterez une autre hypothèque (si votre maison est remboursée, vous mettez une nouvelle hypothèque sur la maison). Votre deuxième prêteur hypothécaire est généralement «en deuxième position», ce qui signifie qu'il n'est payé que s'il reste de l'argent après que le premier détenteur de l'hypothèque a été payé. Les hypothèques de second rang sont parfois utilisées pour payer les améliorations résidentielles et l'enseignement supérieur. Dans la crise financière , ces prêts ont été notoirement utilisés pour "encaisser" vos capitaux propres .
Les prêts hypothécaires inversés procurent un revenu aux propriétaires (généralement âgés de plus de 62 ans) qui ont une grande équité dans leurs maisons. Les retraités utilisent parfois une hypothèque inversée pour compléter leur revenu ou pour obtenir des sommes forfaitaires en espèces qu'ils ont payées il ya longtemps. Avec un prêt hypothécaire inversé, vous ne payez pas le prêteur - le prêteur vous paie - mais ces prêts ne sont pas toujours aussi bons qu'ils le semblent .
Les prêts à intérêt seulement vous permettent de ne payer que les frais d'intérêts sur votre prêt chaque mois. En conséquence, vous aurez un paiement mensuel plus petit (parce que vous ne remboursez pas le solde de votre prêt). L'inconvénient est que vous ne remboursez pas vos dettes et que vous ne conservez pas d' équité dans votre maison , et vous devrez rembourser cette dette un jour. Ces prêts peuvent avoir un sens dans certaines situations à court terme, mais ils ne sont pas la meilleure option pour la plupart des propriétaires dans l'espoir de créer de la richesse.
Les prêts de ballon exigent que vous remboursiez entièrement le prêt avec un grand paiement de «ballon» . Au lieu de faire le même paiement sur 15 ou 30 ans, vous devrez effectuer un paiement important pour éliminer la dette (après cinq à sept ans, par exemple).
Ces prêts fonctionnent pour un financement temporaire, mais il est risqué de supposer que vous aurez accès aux fonds dont vous avez besoin lorsque le paiement ballon est dû.
Les prêts de refinancement vous permettent d'échanger une hypothèque contre une autre si vous trouvez une meilleure affaire. Lorsque vous refinancez une hypothèque, vous obtenez une nouvelle hypothèque qui rembourse l'ancien prêt. Ce processus peut être coûteux en raison des coûts de clôture, mais il peut être rentable à long terme si vous obtenez les numéros à aligner correctement . Les prêts n'ont pas besoin d'être du même type. Par exemple, vous pouvez obtenir un prêt à taux fixe pour rembourser une hypothèque à taux variable.
Comment obtenir un prêt à domicile
Pour emprunter de l'argent, vous devrez demander un prêt. Les prêts au logement exigent beaucoup plus de documentation que d'autres types de prêts (comme les prêts automobiles ou les prêts personnels), alors soyez prêt pour un long processus.
Crédit et revenu
Comme avec la plupart des prêts, votre crédit et votre revenu sont les principaux facteurs qui déterminent si vous serez approuvé ou non. Avant de demander un prêt immobilier, vérifiez votre crédit pour voir s'il y a des problèmes qui pourraient causer des problèmes (et corrigez-les s'il ne s'agit que d'erreurs). Des retards de paiement, des jugements et d'autres problèmes peuvent entraîner le refus de votre demande, ou vous aurez un taux d'intérêt plus élevé, ce qui signifie que vous paierez plus pendant la durée de votre prêt.
Documentation et ratios:
Les prêteurs sont tenus de vérifier que vous avez suffisamment de revenus pour rembourser tout prêt qu'ils approuvent. Par conséquent, vous devrez fournir une preuve de revenu (obtenez votre formulaire W-2, votre déclaration de revenus la plus récente et d'autres documents à portée de main afin de pouvoir les soumettre à votre prêteur).
Ratio dette-revenu:
Les prêteurs examineront vos dettes existantes pour s'assurer que vous avez un revenu suffisant pour rembourser tous vos prêts - y compris le nouveau que vous demandez. Pour ce faire, ils calculent un ratio dette / revenu , ce qui leur indique combien de votre revenu mensuel est mangé par des paiements mensuels.
Rapport prêt-valeur:
Bien qu'il soit possible d'acheter avec très peu de baisse, vos chances d'obtenir une approbation sont meilleures lorsque vous effectuez un acompte important. Les prêteurs calculent un ratio prêt / valeur , ce qui montre combien vous empruntez par rapport à la valeur de la propriété. Moins vous empruntez, plus le risque pour votre prêteur est faible (car ils peuvent rapidement vendre la propriété et récupérer tout leur argent).
Pré-approbation:
Il est préférable de savoir combien vous pouvez emprunter longtemps avant de commencer à magasiner pour des maisons (ou des prêts). Une façon de le faire est d'obtenir préapprouvé par un prêteur. Ceci est un processus préliminaire où les prêteurs évaluent vos informations de crédit et votre revenu. Avec cette information, ils peuvent vous donner un montant maximal de prêt qu'ils sont susceptibles d'approuver. Cela ne signifie pas nécessairement que vous êtes approuvé - surtout pas pour une propriété en particulier - mais c'est une information utile, et une lettre d'approbation préalable peut aider à renforcer votre offre. Une fois que vous êtes sous contrat, les prêteurs vont regarder de plus près tout et émettre une approbation officielle (ou rejet).
Combien emprunter:
Les prêteurs vous disent toujours combien vous pouvez emprunter, mais ils ne disent pas combien vous «emprunteriez». La responsabilité incombe à vous de décider combien dépenser pour une maison, quel type de prêt utiliser, et combien d'acompte que vous voulez faire (affectant votre ratio prêt / valeur ). Tous ces facteurs déterminent combien vous paierez chaque mois, et combien d'intérêt vous paierez pendant la durée de votre prêt (les petits prêts mènent à des paiements mensuels plus petits et à des frais d'intérêt moins élevés). Il est risqué d'emprunter le montant maximum disponible, surtout si vous préférez avoir un «coussin» dans votre budget mensuel.
Où emprunter
Les prêts au logement sont disponibles auprès de plusieurs sources différentes. Obtenez des devis d'au moins trois prêteurs différents, et choisissez celui qui vous convient le mieux.
Les courtiers en hypothèques offrent des prêts auprès de nombreux prêteurs. Ils ont accès à des prêts de plusieurs banques et d'autres sources de financement, et ils vous aideront à choisir un prêteur en fonction du taux d'intérêt et d'autres caractéristiques. Les courtiers en hypothèques peuvent facturer des frais d'origination que vous payez, ou ils pourraient être payés par le prêteur (ou une combinaison des deux). Si vous ne connaissez aucun courtier hypothécaire, demandez à votre agent immobilier ou à d'autres personnes en qui vous avez confiance de vous recommander.
Les banques et les coopératives de crédit offrent des prêts aux clients. L'argent dans les comptes de chèques et d'épargne doit être investi, et le prêt de cet argent est une façon d'investir cet argent . Ces institutions tirent également des revenus des frais de montage, des intérêts et des autres frais de clôture.
Les prêteurs en ligne peuvent financer des prêts eux-mêmes (en utilisant l'argent des investisseurs, par exemple), ou ils peuvent fonctionner comme des courtiers en hypothèques. Ces services sont pratiques car vous pouvez tout gérer virtuellement, et vous pouvez souvent obtenir des devis plus ou moins instantanément.
Chaque prêteur devrait vous fournir une estimation de prêt , qui vous aide à comparer le coût d'emprunt de différents prêteurs. Lisez attentivement ces documents et posez des questions jusqu'à ce que vous compreniez tout ce que vous voyez. Le CFPB explique plusieurs sections de l'estimation du prêt pour vous aider à comprendre les caractéristiques de votre prêt.
Programmes de prêts
Il peut être possible d'obtenir de l'aide avec votre prêt en utilisant des programmes de prêts du gouvernement et des organisations locales. Ces programmes facilitent l'approbation et certains offrent des incitatifs créatifs pour rendre l'accession à la propriété plus abordable et attrayante. En plus d'acheter une maison, il peut être possible de refinancer avec ces programmes (même si vous devez plus que votre maison vaut la peine ).
Les programmes de prêts gouvernementaux sont parmi les plus généreux. Dans la plupart des cas, un prêteur privé (comme une banque) fournit un financement, et le gouvernement fédéral promet de rembourser le prêt si vous ne le faites pas. Il existe une variété de programmes, et certains des plus populaires sont énumérés ci-dessous.
Prêts FHA:
Les prêts assurés par la Federal Housing Administration (FHA) sont populaires pour les acheteurs qui veulent faire un petit acompte. Il est possible d'acheter avec un minimum de 3,5% de baisse, et il est relativement facile de se qualifier (si vous n'avez pas un crédit parfait, par exemple). En savoir plus sur les prêts FHA .
Prêts VA:
Les vétérans, les militaires et les conjoints admissibles peuvent acheter une maison avec un prêt garanti par le ministère des Anciens Combattants (VA). Ces prêts vous permettent d'emprunter sans exigence d'assurance hypothécaire et sans acompte (dans certains cas). Vous pouvez emprunter avec un crédit moins que parfait, les coûts de clôture sont limités et le prêt peut être pris en charge (permettant à quelqu'un d'autre de prendre en charge les paiements s'ils sont éligibles).
Les programmes First-Time Homebuyer facilitent la possession de votre première maison , mais ils sont assortis de conditions . Souvent développés par les gouvernements locaux et les organisations à but non lucratif, ces programmes peuvent aider avec les acomptes, l'approbation, les taux d'intérêt, et plus encore. Cependant, ils sont difficiles à trouver (et admissibles), et ils peuvent limiter combien vous pouvez profiter lorsque vous vendez votre maison.
4 façons d'économiser de l'argent
Les prêts au logement sont chers, donc économiser même un peu (en termes de pourcentage) peut conduire à des centaines ou des milliers de dollars d'économies.
1. Magasinez
Encore une fois, il est essentiel d'obtenir au moins trois devis de différents prêteurs - de préférence différents types de prêteurs (un courtier en hypothèques, un prêteur en ligne, et votre caisse de crédit locale, par exemple). Tout le monde a des prix différents, et vous apprendrez beaucoup dans le processus.
2. Regardez le taux
Plus votre prêt est important (et plus long), plus votre taux compte. Vous payez des intérêts sur le solde de votre prêt année après année, et ces frais d'intérêt peuvent s'élever à des dizaines de milliers de dollars. Parfois, il est logique de payer plus d'avance - même en achetant des «points» sur votre prêt - si vous pouvez obtenir un taux bas à long terme.
3. Faites attention à l'assurance hypothécaire
Si vous mettez moins de 20 pour cent, vous devrez probablement payer une assurance hypothécaire. Cette assurance n'est pas à votre avantage - elle protège le prêteur au cas où vous cesseriez d'effectuer des paiements et qu'elle ne peut récupérer ses fonds - il est donc préférable d'éviter cette dépense. Évaluer d'autres façons de trouver 20 pour cent, et savoir comment retirer l'assurance hypothécaire dès que possible. Avec certains prêts, comme les prêts FHA, vous ne pouvez pas vraiment vous débarrasser de ce coût, sauf si vous refinancer.
4. Gérer les coûts de clôture
Lorsque vous obtenez un prêt immobilier, vous devrez payer de nombreuses dépenses. Il y a des frais d'application, des frais de vérification de crédit, des frais d'origination, des coûts d'évaluation , et plus encore. Certains prêteurs facturent des coûts plus élevés et moins élevés, mais vous finissez toujours par payer d'une façon ou d'une autre. Méfiez-vous des prêts "sans frais de clôture", sauf si vous êtes sûr que vous ne serez à la maison que pour une courte période.