Comment vendre des hypothèques de report du vendeur
Raisons Vendeurs Hypothèques
Lorsque les taux d'intérêt sont élevés ou que les lignes directrices en matière de crédit sont resserrées, les acheteurs demandent aux vendeurs d'agir à la place de la banque et d'en assurer le financement. Si la maison est libre et claire sans aucun prêt existant, le vendeur pourrait porter tout le financement ou l'acheteur pourrait obtenir un prêt conventionnel à taux fixe pour une partie du prix d'achat et demander au vendeur de financer le solde.
S'il y a un prêt existant garanti à la maison, les vendeurs pourraient laisser les acheteurs reprendre les paiements de prêt existants, bien que le prêt restera au nom du vendeur. La différence entre le prix de vente, moins l' acompte et le prêt existant, est la valeur nette que le vendeur aurait sous la forme d'un prêt.
Les vendeurs acceptent de financer une partie ou la totalité du financement pour diverses raisons, dont:
- C'est un marché immobilier doux ou en baisse . Le financement par le propriétaire attirera un plus grand bassin d'acheteurs.
- Les acheteurs ne peuvent pas prétendre à un prêt conventionnel.
- Le vendeur fait face à des gains en capital sur la vente de la propriété et peut reporter la partie qui est financée.
- Le financement donne au vendeur un meilleur taux de rendement qu'un compte du marché monétaire.
- Les vendeurs veulent parfois un revenu mensuel.
- La propriété est non conforme et aucun prêteur ne l'empruntera.
- Souvent, les vendeurs peuvent recevoir un prix de vente plus élevé en échange d'un financement par le propriétaire.
Inconvénients des hypothèques de report du vendeur
- L'acheteur peut être en défaut sur les paiements, ce qui amène le vendeur à engager une procédure de forclusion .
- Après la forclusion, rembourser les paiements au prêteur existant, s'il existe un prêt existant, payer les frais de clôture et les commissions immobilières , le vendeur pourrait ne pas avoir de fonds propres.
- Vendeurs qui reportent des hypothèques ont ligoté de l'argent en le sécurisant à la propriété.
Conversion du report du vendeur en espèces
Il existe sur le marché un grand nombre d'investisseurs privés qui achètent régulièrement des instruments de carry-back de vendeurs. Cependant, ils ne paient pas la valeur nominale. Les investisseurs considèrent le rendement qu'ils recevront pendant la durée de l'investissement, et ce rendement peut être augmenté si l'investisseur paie moins que le solde dû.
Les rabais varient à travers le conseil, mais les vendeurs peuvent s'attendre à perdre 10 à 30 pour cent du solde impayé, selon ce qui suit:
- Assaisonnement Cela signifie combien de temps le vendeur a reçu des paiements sur le financement de carry-back. Un vendeur qui a reçu des paiements en temps opportun sur une période de 12 mois recevra plus d'argent qu'un vendeur détenant une toute nouvelle hypothèque.
- Taux d'intérêt Plus le taux d'intérêt est élevé, plus la réduction est faible. Un taux d'intérêt plus bas attirera les investisseurs qui veulent un rabais plus élevé.
- Terme d'hypothèque . Les hypothèques à long terme comme une hypothèque de 30 ans ne sont pas aussi attrayantes pour un investisseur qu'une hypothèque à court terme; par conséquent, les prêts hypothécaires à long terme sont habituellement vendus à des taux plus élevés que les prêts à court terme.
- Pénalités de remboursement anticipé et frais de retard . Les hypothèques de report qui contiennent une pénalité pour remboursement anticipé et une pénalité de retard sont également plus attrayantes pour les investisseurs, ce qui a une incidence sur le taux d'actualisation appliqué.
- Ratio prêt-valeur . Des ratios prêts / valeur inférieurs bénéficient de remises plus favorables. Des ratios plus élevés sont considérés comme un risque plus élevé et les remises sont plus importantes.
Les investisseurs considèrent également le type de garantie, sa valeur estimée, son emplacement, ses équipements, son état et la solvabilité, si elle est connue, des acheteurs.
Frais de vente pour une hypothèque de report
L'investisseur peut demander au vendeur d'une hypothèque de reprise de reprendre tous les coûts associés à la vente de la note et de l'hypothèque. Vous pourriez être invité à payer des frais tels que:
- Politique de titre
- Frais d'entiercement
- Préparation du document
- Évaluation
- Déclaration du bénéficiaire
- Courrier / Virements
- Enregistrement
- Commission, le cas échéant
Trouver des investisseurs pour acheter des hypothèques de report
Il y a des investisseurs privés et des investisseurs commerciaux. Certains sont représentés par des courtiers en hypothèques , d'autres non:
- Abonnez-vous aux newsletters d'investissement.
- Chercher sur Internet.
- Regardez dans les petites annonces de votre journal local.
- Appelez les agents immobiliers qui traitent des immeubles de placement.
- Laissez vos doigts faire la marche dans les pages jaunes.
- Demandez à vos amis et aux membres de votre famille.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.