Conseils pour l'achat d'une maison qui a besoin de travail

Si une maison a besoin de travail, devriez-vous en offrir moins? © Big Stock Photo

Les perceptions varient grandement lors de l' achat d'une maison qui a besoin de travail, il suffit de demander à n'importe quel acheteur. Mieux encore, demandez à un agent immobilier , car de nombreux agents croient qu'une maison a besoin de travail si la maison n'est pas mise à jour. Prenez une maison construite, par exemple, dans les années 1940, lorsque les comptoirs de cuisine étaient souvent recouverts de carreaux de quatre pouces et de pierre ou de béton à la mode. Peut-être que les armoires sont en bois peint et les sols sont en linoléum. Un acheteur millénaire dira qu'une maison dans cet état aurait besoin de travail.

Un puriste qui aime le caractère des maisons de 1940 pourrait préférer son état original et ne pas être d'accord.

Si une maison a vraiment besoin de travail est basé sur une opinion personnelle. Tout le monde n'est pas d'accord sur l'état d'une maison. Parfois, les vendeurs vous demanderont s'ils doivent réparer une maison ou la vendre telle quelle , et bien que certaines réparations apporteront plus d'argent, certains types d'améliorations sont préférables pour l'acheteur. Par exemple, si la moquette est usée et tachée, il est généralement recommandé de remplacer le revêtement de sol avant de le vendre. Cependant, vous seriez fou de transporter un poêle Wedgewood à la décharge tout simplement parce que c'est un certain millésime.

Types de maisons qui ont besoin de travail

Puisque le travail est souvent dans l'oeil du spectateur, parlons des types de maisons qui pourraient utiliser le travail. De plus, la façon dont vous envisagez de faire une offre d'achat dépendra très probablement de la catégorie, du type de maison que vous achetez et dont vous avez besoin.

Une chose que vous ne devriez pas être la proie est la tendance à présumer à tort que le prix d'inscription n'a pas déjà été ajusté pour le fait que vous achetez une maison qui a besoin de travail.

La plupart des vendeurs réalisent déjà que la maison a besoin de travail et en ont tenu compte lors de la tarification de la maison. Je n'ai pas encore trouvé un vendeur qui est prêt à subventionner les rêves de rénovation d'un acheteur.

Cela n'empêche pas les acheteurs d'essayer d'actualiser un prix déjà réduit.

Acheter le Fixer-Upper House

Les fixateurs-maisons supérieures sont généralement évalués pour une vente dans leur état TEL QUEL. Ces maisons montrent souvent un entretien différé parce que les vendeurs étaient incapables ou pas disposés à s'occuper correctement de la maison. Peut-être y a-t-il eu un décès dans la maison ou il est passé par l'homologation aux héritiers qui n'en veulent pas. Dans certains cas, la condition exacte peut être inconnue.

Pour calculer un prix sur la maison-fixeur, les vendeurs choisissent généralement un prix de vente basé sur les ventes comparables , puis ils réduisent encore le prix par l'estimation des réparations. Ils pourraient déduire un peu plus du prix pour une vente rapide. Si elle devient une maison de flipper pour un investisseur qui espère devenir un acheteur rapide ou une maison pour un acheteur d' une première maison dépend des marges bénéficiaires et de la quantité de travail qui est nécessaire.

Si la maison a été sur le marché pendant un certain temps avec des jours de marché plus longs que le temps de vente moyen des autres maisons, le travail requis pourrait dépasser les attentes du vendeur ou il se pourrait que la maison fasse appel à un plus petit bassin. les acheteurs. Ne faites pas l'erreur de supposer automatiquement des jours plus longs sur le marché signifie que la maison est surévaluée , parce que ce n'est pas toujours une hypothèse vraie.

Acheter la Mint Condition Vintage House

Ce type de maison pourrait effectivement vendre à un prix élevé, même s'il n'est pas nécessairement modernisé ni à la mode. Pensez aux Folk Victorians ou Italianates ou aux bungalows Queen Annes ou Craftsman. De plus en plus populaires sont les maisons du milieu du siècle de la vie - gasp - de l'architecture des années 1950 et 1960 comme Eichlers ou Strengs.

Pour établir le prix de ces types de maisons, un vendeur ajouterait probablement une marge de prix supérieure aux ventes comparables. Les propriétaires peuvent recevoir plusieurs offres , simplement en raison de l'attrait de la conception et de l'intérieur et de l'extérieur bien entretenus. Si les appareils sont d'origine, le prix de vente pourrait aller encore plus haut.

Si une maison d'époque parfaite est sur le marché plus longtemps que d'autres, il est possible que la maison soit trop chère.

Pas tous les vendeurs sont désireux de se séparer d'une maison de ce calibre. Certains le prix assez élevé pour que cela vaut la peine pour le vendeur de déménager. Les vendeurs peuvent ou peuvent ne pas bouger sur le prix. Si un acheteur veut assez la maison assez, les acheteurs paieront typiquement le prix demandé.

Acheter la maison plus récente mais obsolète

Vous repérez beaucoup de ces types de maisons dans des zones qui étaient autrefois prospères avant de devenir déprimé. Peut-être que la zone était trop construite et que l'offre dépassait la demande. Peut-être que les emplois ont quitté la ville Ou, un autre lot de maisons ouvertes à quelques miles de là pour moins d'argent. Quelle que soit la raison, les propriétaires ont souvent peu d'intérêt à remodeler une maison juste parce que les tendances changent. Après tout, ils pensent que la maison était bien quand ils l'ont achetée, et c'est bien de le vendre maintenant.

Ce qu'ils ne réalisent pas, c'est que les acheteurs ne veulent pas de maisons sans mises à jour. Les acheteurs veulent des maisons clé en main, des maisons qui ne nécessitent aucun travail. S'ils doivent mettre du travail dans une maison en s'attaquant à un projet de rénovation domiciliaire , ils s'attendent à une réduction. Rappelez-vous la tendance des couleurs des années 1990 de vert chasseur? Couleur la plus horrible jamais. OK, peut-être pas, peut-être que le vert avocat des années 1960 était la couleur la plus horrible.

Quelques changements tels que le remplacement des luminaires, le choix de couleurs de peinture modernes et l'installation d'appareils plus récents sont souvent suffisants pour générer de l'intérêt à un meilleur prix de vente. Dans le cas contraire, les acheteurs n'accepteront généralement pas de payer le prix le plus élevé pour une maison désuète, même si elle est plus récente.

Acheter la maison de forclusion

J'entends souvent des acheteurs dire qu'ils veulent acheter une forclusion , qui est une maison appartenant à une banque, mais c'est seulement parce qu'ils n'ont pas une idée précise de ce que cela implique. Presque invariablement, ils sont vendus dans l'état TEL QUEL. Les banques ne sont pas tenues responsables de divulguer des faits qu'elles ne connaissent pas. De plus, à moins qu'un défaut ne soit découvert plus tard, ce qui s'avère être un coût de réparation majeur, les banques hésitent à offrir des réductions pour le travail.

Les acheteurs peuvent repérer ce que l'on appelle les maisons de preforeclosure sur certains sites Web populaires, mais ceux-ci ne sont souvent pas à vendre du tout et peuvent ne jamais être à vendre.

Acheter la maison de vente à découvert

La vente à découvert est peut-être le type de vente le plus mal compris, surtout lorsque la maison a besoin de travail. Si un vendeur ne peut pas se permettre de faire un paiement hypothécaire , le vendeur ne peut probablement pas se permettre de faire des réparations ou réparer la maison. Non seulement cela, mais le prêteur du vendeur a peu d'intérêt à coopérer avec une vente à découvert à moins que le prix est en ligne avec le marché. Les banques ne tiennent généralement pas compte du prix qu'elles accepteront pour une maison de vente à découvert, même si la maison a besoin de travail.

Les raisons de ce qui pourrait vous apparaître comme une attitude entêtée ou désemparée parmi les banques varient. La banque pourrait éventuellement être payée plus pour forclusion vs vente à découvert . Dans ce cas, la valeur de BPO n'aura pas d'importance parce que l'investisseur sera inflexible sur un net pour correspondre au filet de forclusion. Il n'est pas nécessaire d '«expliquer» à la banque la quantité de travail nécessaire pour faire bouger l'investisseur.

Acheter la maison Packrat

Toutes les maisons en désordre ne sont pas une maison de meute, mais les maisons d'emballage sont les pires. Ce sont les maisons où vous pourriez avoir besoin de naviguer à travers les chemins serrés tissés autour des piles d'effets personnels dans toute la maison. Parfois, les chambres sont si pleines de meubles et de boîtes que vous ne pouvez pas ouvrir la porte. Packrats recueillir et enregistrer des choses, et parfois sont attirés par des choses étranges comme des peluches ou des journaux déchiquetés.

Combinez une maison meuble avec des années de négligence, et vous pourriez trouver des piles de rongeurs morts, par exemple, ou découvrir des problèmes d'humidité qui ont conduit à une invasion de ravageurs. Si vous êtes chanceux, la location d'un couple de conteneurs de déchets de 30 tonnes servira à se débarrasser des débris. Mais les problèmes sous-jacents qui se développent pourraient être plus étendus. Souvent, les prix de vente de ces maisons sont considérablement réduits.

Conseil : Comme pour toute offre d'achat, le meilleur pari d'un acheteur est de s'appuyer sur les ventes comparables, puis de déduire le travail nécessaire, sur la base des estimations réelles des entrepreneurs agréés. Si ce prix ajusté s'aligne avec le prix indiqué, vous devrez peut-être payer le prix courant pour acheter une maison qui a besoin de travail.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.