Pouvez-vous transférer une hypothèque?

Comment changer les noms d'un prêt

Lorsque vous vendez une maison ou que l'un des propriétaires déménage, il peut être judicieux de transférer l'hypothèque au nouveau propriétaire. Au lieu de demander un nouveau prêt, de payer les frais de clôture et de recommencer avec des frais d'intérêt plus élevés, le propriétaire prendrait simplement en charge les paiements courants.

Il est possible de transférer une hypothèque, mais ce n'est pas toujours facile. Nous aborderons les détails ci-dessous, mais un bref résumé de vos options inclut:

1. Transférer une hypothèque assumable en demandant à votre prêteur de faire le changement.
2. Refinancer le prêt au nom du nouveau propriétaire seulement.
3. Transfert lorsque la situation ne déclenche pas la clause «due on sale» d'un prêt.

Hypothèques hypothétiques

Si un prêt est « assumable », vous avez de la chance: cela signifie que vous pouvez transférer l'hypothèque à quelqu'un d'autre. Le contrat de prêt ne contient aucune disposition qui vous empêche d'effectuer un transfert. Cependant, même les hypothèques hypothétiques peuvent être difficiles à transférer.

Dans la plupart des cas, le «nouvel» emprunteur doit être admissible au prêt. Le prêteur examinera les scores de crédit de l'emprunteur et les ratios dette / revenu pour évaluer la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt. Le processus est fondamentalement le même que si l'emprunteur devait demander un nouveau prêt (mais bien sûr, l'emprunteur peut prendre en charge le prêt existant à mi-chemin). Les prêteurs ont approuvé la demande de prêt originale en fonction du crédit et du revenu du ou des demandeurs initiaux, et ils ne veulent laisser personne s'en tirer à moins d'avoir un emprunteur de remplacement qui est tout aussi susceptible de rembourser.

Pour effectuer un transfert d'un prêt assumable, demandez le changement avec votre prêteur. Vous devrez remplir les demandes, vérifier les revenus et les actifs , et payer des frais modestes pendant le processus.

Transfert de propriété: le remplacement de noms sur un prêt n'affecte que le prêt. Vous devrez peut-être changer de propriétaire de la propriété en transférant le titre, en utilisant un acte de renonciation ou en prenant d'autres mesures requises dans votre situation.

Difficile à trouver?

Malheureusement, les hypothèques hypothétiques ne sont pas largement disponibles. Votre meilleur pari peut être si vous avez un prêt FHA ou un prêt VA . D'autres hypothèques conventionnelles sont rarement assumables. Au lieu de cela, les prêteurs utilisent une clause de vente à terme , ce qui signifie que le prêt doit être remboursé lorsque vous transférez la propriété de la maison.

Refinancement

Si un prêt n'est pas disponible et vous ne pouvez pas trouver une exception à une clause de vente à terme, le refinancement du prêt pourrait être votre meilleure option. Semblable à une hypothèse, le nouvel emprunteur aura besoin de revenus et de crédit suffisants pour être admissible au prêt.

Le «nouveau» propriétaire demandera simplement un nouveau prêt individuellement et utilisera ce prêt pour rembourser la dette hypothécaire existante. Vous devrez peut-être vous concerter avec vos prêteurs pour supprimer les privilèges (sauf si le nouvel emprunteur et le nouveau prêteur sont d'accord) afin que vous puissiez utiliser la maison comme garantie , mais c'est une bonne façon de faire le travail. Certains privilèges sont régulièrement transférés d'un propriétaire à un autre (par exemple, si des améliorations ont été apportées avec le financement PACE ).

Dû à la vente

Les prêteurs ne bénéficient généralement pas de vous permettre de transférer une hypothèque. Les acheteurs obtiendraient un prêt plus «mature», avec les paiements d'intérêts à l'avance (et ils pourraient être en mesure d'obtenir un taux d'intérêt plus bas).

Les vendeurs pourraient vendre leur maison plus facilement - possiblement à un prix plus élevé - à cause de ces mêmes avantages. Mais les prêteurs sont sur le point de perdre, alors ils ne sont pas désireux d'approuver les transferts.

Une clause de vente à tempérament est une section d'un contrat de prêt stipulant que le prêt doit être remboursé lorsque la propriété est vendue (le prêt est «accéléré»).

Exceptions à la règle: Dans certains cas, vous pouvez toujours transférer un prêt - même avec une clause de vente à terme. Les transferts entre membres de la famille sont souvent autorisés, et votre prêteur peut toujours être plus généreux que ce que dit votre contrat de prêt (c'est une option qu'ils peuvent exercer, et ils ne sont pas tenus de le faire - mais n'espérez pas) . La seule façon de savoir à coup sûr est de demander à votre prêteur et revoir votre accord avec un avocat local. Même si les prêteurs disent que ce n'est pas possible, un avocat peut vous aider à déterminer si votre banque fournit des informations exactes.

Le Garn-St. La loi Germain empêche les prêteurs d'exercer leur option d'accélération dans certaines circonstances. Plusieurs des situations les plus courantes comprennent:

1. En cas de décès d'un copropriétaire et de transfert de propriété à un copropriétaire survivant
2. Transfert du prêt à un parent après le décès d'un emprunteur
3. Un transfert de propriété au conjoint ou aux enfants d'un emprunteur
4. Transferts résultant d'accords de divorce et de séparation
5. Transferts dans une fiducie non testamentaire (ou une fiducie vivante) dont l'emprunteur est un bénéficiaire

Voir la liste complète des exceptions, et revoir cette liste avec votre avocat.

Transferts non officiels

Si vous ne pouvez pas obtenir votre demande approuvée, vous pourriez être tenté de mettre en place un arrangement «informel». Par exemple, vous pouvez vendre votre maison, laisser le prêt existant en place et demander à l'acheteur de vous rembourser vos versements hypothécaires.

C'est une mauvaise idée. Votre convention d'hypothèque ne le permet probablement pas, et vous pourriez même vous trouver dans une situation difficile, selon la situation. De plus, vous êtes toujours responsable du prêt - même si vous ne vivez plus dans la maison.

Qu'est-ce qui pourrait mal se passer? Quelques possibilités incluent:

• Si l'acheteur cesse de payer, le prêt est à votre nom, c'est donc toujours votre problème (les paiements en retard apparaîtront sur vos rapports de crédit, et les prêteurs viendront après vous ).
• Si la maison est vendue en forclusion pour moins que sa valeur, vous pourriez être responsable de toute lacune .

Il existe de meilleures façons d' offrir un financement vendeur à un acheteur potentiel.

Vos options

Si vous ne pouvez pas obtenir un prêt hypothécaire, vous avez toujours des options, selon votre situation. Encore une fois, le décès, le divorce et les transferts familiaux peuvent vous donner le droit de faire des transferts, même si votre prêteur dit le contraire.

Si vous faites face à une saisie , certains programmes gouvernementaux facilitent le traitement de l'hypothèque , même si vous êtes sous l'eau ou au chômage.

Si vous divorcer , demandez à votre avocat comment gérer toutes vos dettes et comment vous protéger au cas où votre ex-conjoint ne fait pas de paiements.

Si un propriétaire est décédé , un avocat local peut vous aider à déterminer ce qu'il faut faire ensuite.

Si vous transférez des actifs dans une fiducie , vérifiez auprès de votre avocat en planification successorale pour vous assurer que vous ne déclenchez pas de clause d'accélération.

Le refinancement pourrait être votre dernière option quand aucune des autres approches n'est disponible.