Les commissions de kickback des agents devraient-elles être créditées aux acheteurs de maison?
Cette demande m'a intrigué. Je voulais savoir comment elle avait eu une telle idée.
Elle est parajuriste. Je me demandais si un de ses clients lui avait peut-être demandé de retirer une partie de son salaire pour payer sa facture d'employeur. C'est une chose si un avocat veut prendre un cas pro bono. Il en est un autre si le client s'attend à ce que le parajuriste ou l'avocat subventionne les obligations du client.
Liste des agents qui créditent des commissions aux acheteurs
C'est un sujet controversé parmi la plupart des agents résidentiels parce qu'ils ne le font pas comme une façon normale de pratique. Cependant, certains agents remettent tout ou partie d'une commission à un acheteur ou un vendeur. Pas beaucoup d'agents sont prêts à se séparer de ce qu'ils considèrent comme leur argent durement gagné, mais il ne fait pas de mal à demander.
Supposons qu'un agent a signé un contrat d' inscription avec un vendeur. Le vendeur s'engage à payer à l'agent une commission de 7%. L'agent accepte alors, disons, de partager cette commission avec un agent de l'acheteur . Ainsi, le courtier inscripteur obtient 3,5% et le courtier de l'acheteur obtient 3,5%.
Chaque agent représente une seule partie.
Cependant, lorsqu'un agent inscripteur travaille en double agence en représentant à la fois le vendeur et l'acheteur, ce dernier reçoit généralement la totalité de la commission ou, dans ce cas, un plein 7%. Certains acheteurs croient que puisque l' agent inscripteur gagne plus d'argent, cet agent devrait en donner une partie.
Ils estiment que s'ils embauchaient l'agent de leur propre acheteur, l'agent inscripteur «perdrait» la moitié de la commission. Ils ne savent pas que certains agents ne travailleront ni avec les vendeurs ni avec les acheteurs, et dans certains États, il est illégal de le faire.
Maintenant, certains agents négocieront des commissions immobilières avec le vendeur à l'avance. Un vendeur pourrait accepter un taux de commission variable, ce qui signifie que si l'agent finit par amener l'acheteur, la commission passerait de 7%, par exemple, à 6%. De cette façon, l'agent gagne 6% pour représenter le vendeur et l'acheteur, et le vendeur bénéficie d'une commission moindre.
Certains des problèmes associés aux accords de commission variable sont:
- Les courtiers coopérants sont désavantagés lorsque plusieurs offres sont présentées. Même si les offres d'achat sont identiques les unes aux autres, le vendeur prendra l'offre présentée par l'agent inscripteur car le vendeur aura plus net. Les courtiers coopérants peuvent même jouer sur le terrain. Donc, il n'y a aucune raison d'aller directement à l'agent inscripteur.
- Les agents inscripteurs qui acceptent une double agence acceptent la responsabilité supplémentaire pour la représentation de l'acheteur et font deux fois le travail sans deux fois la compensation. Pensez-y une minute. Ainsi, un agent de liste contraire à l'éthique, motivé strictement par des commissions, a une incitation supplémentaire à vendre à l'acheteur une propriété différente tous ensemble qui paie une commission d' agent de l'acheteur complet. C'est une raison pour laquelle aller directement à l'agent inscripteur peut se retourner contre.
- Si un acheteur exige également une partie de l'action, il n'y a pas assez de restes pour faire le tour. Sans parler, les agents ne sont pas dans l'entreprise de donner leur commission. Pas encore en tout cas. Et les clients ne peuvent pas recevoir de commission sans être licenciés, en règle générale.
Agents d'achat qui créditent des commissions aux acheteurs
Parfois, les acheteurs n'ont pas assez d'argent pour acheter une maison, alors ils demandent à leur agent de les aider en remboursant une partie de la commission. Alors que les agents ne peuvent pas payer une commission à une personne sans licence, ils peuvent décider de rembourser une partie de leur commission à l'acheteur comme crédit de clôture ou de payer une partie de l' acompte , à condition que le prêteur de l'acheteur le permette.
Une mère, par exemple, qui détient une licence immobilière pourrait offrir de donner à son fils sa commission pour aider à compenser ses frais de clôture.
Une poignée de sociétés immobilières annoncent qu'elles remettront toujours une partie de leurs commissions à un acheteur pour les raisons suivantes:
- Rebaters croient que les agents immobiliers font trop d'argent.
- Les discounters espèrent que les rabais attireront un volume d'acheteurs dans leur entreprise pour compenser leur perte de revenu.
- Ils peuvent faire moins de travail. Souvent, ils ne fournissent pas un service complet à un acheteur.
- Ils ne savent pas comment attirer les entreprises.
Beaucoup de ces types de courtiers à escompte s'attendent à ce que l'acheteur fasse une grande partie du travail et interagisse uniquement par courriel et par télécopieur. Souvent, ils ne montrent pas la propriété et ne conduisent pas l'acheteur. En général, ils n'assistent pas aux inspections à la maison ni n'expliquent la paperasserie. Typiquement, la première fois qu'ils rencontrent un acheteur est à la fermeture, s'ils assistent à la fermeture de la maison à tous.
Les crédits de commission bénéficient-ils aux acheteurs?
Sur la surface, vous pourriez penser, "Eh bien, c'est une évidence!" Si vous connaissez bien l'immobilier et que vous savez comment négocier, vous n'avez peut-être pas besoin d'un agent pour vous représenter. Cependant, sachez que même dans le cadre d'un arrangement où le vendeur paie une commission de 7%, le vendeur obtient toujours 93% du prix de vente.
Le vendeur gagne plus d'argent que l' agent immobilier . Le vendeur a plus d'argent à distribuer. Pourquoi essayer de pincer quelques milliers de l'agent lorsque le vendeur a les poches profondes? Il pourrait être plus judicieux d'engager l'agent de votre propre acheteur pour vous représenter pleinement et négocier agressivement en votre nom. Un agent expérimenté vous obtiendra souvent:
- Un prix de vente inférieur. Vous pourriez économiser des dizaines de milliers.
- Une concession vendeur pour les frais de clôture . La plupart des prêteurs permettent un minimum de crédit vendeur de 3% sur vos frais de clôture , ce qui est plus que de nombreux agents de l'acheteur à gagner.
- Améliorations résidentielles suite à votre demande de réparations . Un nouveau toit peut facilement coûter 15 000 $.
Heureusement, mon ami a décidé d'engager son propre agent et demander des concessions de vendeur . De plus, sachez que j'indiquerais les adresses URL des entreprises qui accordent des commissions aux acheteurs, mais je crains que d'ici à ce que vous lisiez cela, elles aient fait faillite.
Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.